福州去年开始实施的计容新规，已经开启新一轮产品迭代。以华润中寰悦府、建总流花溪、榕发锦珹大观为代表的纯新盘，实际得房率普遍飙升到90%以上，福州未来还有望打响零公摊之战！再加上风雨连廊、架空层不计容，社区配套卷出了新高度。

此外，国家新版“好房子标准”也来了！住建部发布的《住宅项目规范》将于5月1日正式实施，包括“层高不低于3米”“卧室不小于5㎡”“18-26层住宅容积率不大于3.1”等，以“安全、舒适、绿色、智慧”重塑14亿国人的生活空间。

品质更高、赠送面积更多的新规产品无疑更具质价比，购房者正逐渐形成一种新的共识：

买房能买新房不买二手房，新房能买新规住宅不买陈年老盘！

这场居住革命正成为目前二手房最大的风险！近期，福州已有多个住宅小区跌穿历史地板价！这波跌幅很大原因是产品换代造成的：

技术性贬值！

近日，位于福州三环边奥体板块，曾被冠以“江景豪宅”的融信白宫，有一套报价约1.54万/㎡的二手房被中介疯狂刷屏，听说前两天已经卖掉了。

该房源是116.63㎡三房户型，总价报180万元，纯毛坯，位于融信白宫B区东端头16楼。我们知道项目A区才是一线阚江，但这套也可以透过前排楼栋间隙看点江。

中介表示这是“小区历史最低单价”。东街1號在贝壳找房平台查询到，融信白宫B区，三月底刚成交的一套95㎡高楼层毛坯房，单价是16679万/㎡，而二月份成交的116㎡低楼层精装，单价是18702元/㎡。

从小区历史成交价格来看，这次高层毛坯1.5万+的价格，也算得上“捡漏”了。

据悉，这套房子挂牌两个月连降5次，从230万到180万，房东自刀50万才有人接盘。

2013年开盘、2018年最后交房的融信白宫，因为阚江优势加上不过时的全玻璃幕墙外立面，当年一手房比周边项目溢价20%，交房后的保值性也一直不错。

项目2017-2023年的挂牌均价差不多稳定在2.5-2.7万/㎡的水平，但如今A区挂牌均价2.25万/㎡，B区挂牌均价只剩2.08万/㎡。

即使是2013-2015年以一万五左右价格低点入手的早期业主，一天都没住，如今1.5万+的成交价也是认亏离场，毕竟还要算房贷利息和资金沉淀成本。

当同片区建总流花溪二期的新规产品，108㎡毛坯四房特价房已经低到2万出头，上个代际的融信白宫只能被无情地碾压。

备受认可的次新江景豪宅也难扛过市场上新规产品的冲击，更何况出现过倒板违建、产权冻结等负面消息的禹洲天悦湾了，其单价已经跌破万元！

近日，东街1號刷到禹洲天悦湾的一套中层房源，117㎡四房，毛坯总价110万，折合单价约9400元/㎡，中介说还能“砍一砍”。

要知道，该小区今年1月成交的1套中楼层房源，同样是117㎡，单价都还有11902元/㎡，即使算上10%装修溢价，两个月后的这套房源，跌势也很明显了。

这不是个例。同小区另一套二手装修房源，93㎡三房报价85万，单价仅9100元/㎡。

禹洲天悦湾作为帝封江板块的超千亩大盘，外阚乌龙江，内享社区湖景，生态环境和得房率都不错，但交通和生活不便，城市界面只能算村景，物业品质也常被诟病。

据悉，禹州天悦湾2014年9月的开盘价是9700元/㎡。2019-2021年市场高峰期，二手房挂牌价也有2万左右。

一夜跌回11年前！

位于东二环核心区、南侧就是晋安湖摩天轮的香开新城也撑不住了。

2012年以1.45万/㎡入市的香开新城，2022年挂牌价曾高达3.8万/㎡，是福州增值最大的小区之一。

但近年来，建发朗云挡住了其南向一线看湖的优势，加上划片的榕博小提前三年落户的利空，小区挂牌价一路下跌，如今东区挂牌价2.86万/㎡，西区挂牌价2.78万/㎡。

随着住房改善时代来临，高密、没有人车分流、且社区保养一般的香开新城，也是要被新规产品打压的。

近日，香开新城东区出现一套115㎡的精装三房，报价仅248万，折合单价约2.16万/㎡，刷新平台历史最低价。据悉，该房源位于架空2楼，相当于3楼。

贝壳找房平台上，香开新城东区今年2月份刚成交一套116㎡中楼层房源，彼时单价还有2.46万/㎡。

这波周期的二手房，降价速度超乎想象！究其原因，不乏市场上新规产品的冲击。

今年“好房子”标准落地，福州新房产品代际更迭速度进一步加快，有生态资源优势的次新房尚且断崖式贬值，那些老破大更难逃行情大势！

国家统计局最新数据显示，2025年3月，福州二手住宅销售价格同比已经跌去了9.4%。

从全国来看，近一年二手房的下跌幅度也明显高于新房。

普通住宅正以新规为分水岭，加速淘汰品质、功能及居住体验不好的旧产品，未来二手房得跌出性价比才能吸引到预算有限的刚需。

换句话说，绝大多数的二手房，已经失去再次溢价的能力！

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