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4月尚未完结，杭州楼市遇冷的消息已甚嚣尘上。

只是，感知都是相对的。

一边，4月整体带看量相较3月确有下滑；一边，某某小区二手房价又创了新高。

比如，艮北“扛把子”的杨柳郡，近期就成交了一套90㎡，一房南、两房北的老式户型，据悉卖出了今年同面积段的单价新高，裸房价近5万5。

杨柳郡卖出高价不稀奇，毕竟吸流了艮北大半多“流量”。

相比于它，最近我还听说，杭州有一批算不上优质的二手房，也赶在这一轮行情顺利出了货，且不少卖出了高价。

像是万科日耀之城，靠近铁路的三角区，一套小户型的105㎡三房，卖到了52400元/㎡；

奥体大热门的观品，面朝平澜路的一套2楼，188㎡，视野、景观十分一般，也成功售出，带车位成交价1330万，折合裸房单价近7万（车位按20万一个计，下同）。

“奥体老三兄弟”之一的龙湖天璞，也有一套2楼的137㎡，日照、采光相对有瑕疵，带车位也卖到了800多万。

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光看价格，感知并不显著。

而且，相比小区巅峰时期的价格，仍隔着老大一段距离。但若是跟同小区内其他相似房源一比，成交价可以说十分理想。

以观品为例，小区楼幢位置更好的1号楼，先前成交了一套2楼的223㎡，带车位成交价1448万，折合裸房单价6万4。

比起最近成交的这套，单价便宜了近6千。

要说户型太大、卖不出价格，同小区低楼层的169㎡，也有成交。奥体的经纪人告诉我，成交价也就955万，折合单价5万7，价差更大。

日曜之城也是一样。先前，三角区的小户型也有成交，可成交单价多在5万以内，大户型单价更低。

可你看最近成交的这套2楼的小户型，单价足足高出两三千。

五万二三的单价，去隔壁的桂冠东方，一样能买到，甚至楼层、楼幢位置还要好些。

还有天璞这套137㎡，虽然经纪人表示，同小区130多㎡的四房，最贵能卖1000万上下，但就这个楼层、这一楼幢来说，能卖到800万+，已经十分理想。

毕竟，低楼层、亦或是明显有瑕疵的房源，卖不卖得掉并不是首要的，能不能卖出理想价格，才是关键。

它需要天时（市场行情）、地利（板块行情）、人和（意向买家）。显然，上述几位房东，都赶上了。

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这些房源能卖出高价，说白了是赶上了好时候。

自去年9月起，杭州二手房行情持续向上攀爬。这不，上个月杭州市区二手房成交超1.2万套，创近8年同期新高。

4月成交虽难破万套，但超8千不在话下。

4月所谓市场“转冷”，并不是没人买，而是场内的低价房源去化差不多了。在售房源的房东要涨价，买家不能接受，双方僵持博弈。

别看月成交接连破万，可整体房价涨幅并不大，且内部严重分化，多数房源只能保本保息，也就奥体亚运村、申花这样的头部改善板块，市场热度一起，房价蹭蹭猛涨。

而且，买奥体亚运村的省内客户占比不小，对他们来说，只要在预算内，不少就会买。

当然了，也是房东们懂得见好就收。不会因为房子位于杭州的“宇宙中心”，也不会因为地价一再创新高，就“捂盘”观望。

这四个字看着容易，实操起来实则是与人性对决。

我们一直建议，房源不够优质的房东，趁着这波行情抓紧出货。这里的不够优质，不光指地段，还包括房源品相、户型、楼层等。

但大行情起来后，更多人觉得现在卖是卖在了“黎明前”，于是纷纷上调价格。

能卖出更高价格自然最好。可4月带看量、成交量下行已经是一大信号，机智的房东此时已在回调价格。

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有人说，我也不贪心啊，挂的价格只比成交价略贵一丢丢，可还是没人买。

确实，哪怕你是人间清醒，也不一定能在这轮行情里卖出好价格。

未科资深经纪人老吕告诉我，虽说年后未科的热度不逊申花、奥体，但能够涨价的，也就部分品相好的房源，那些品相一般的，价格还是在“谷底”盘旋，想要快速出货，只能再降价。

“即便是好的房源，也不能涨太多，涨多了买家马上就不看了。”

不光是未科，好些板块的经纪人都深有体会，也就奥体、申花这些大热门，品相一般的房子，还能在这波行情里能卖出高价。

昂贵如南星桥也不能免俗，现在部分户型的价格，相比年前也有明显跌幅。

奥体亚运村、申花等板块内的一般房源也能卖出高价，有其特殊性。他们就像是杭州楼市的“风向标”，每一轮行情兴起时，它们最先受益，也是最后一个退潮。

这不，有多少人人羡慕房东，卖在了高点；就有多少人同情买家，“高位”占了岗。

从目前的结果看，近期买入这些品相一般房源的买家，买入价确实比前几个月要贵出不少。

自住无所谓。现在年轻人的生活态度就是，早买早享受。二手房最直观的优势便是，买了就能住，省去等待时间。

如果是脑子一热，冲进去投资的，短期想赚钱还是很难的。

当然，世事无绝对。或许下一波大通胀就在路上了。