时讯背景：万科公布了2024年度业绩报告：2024年万科实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归属母公司净利润-494.78亿元，由上年的盈利转为大幅亏损，这也是万科自1991年上市以来的首次年度亏损。

同期，多家媒体报道万科泊寓将开放"加盟模式"，引发公寓行业热议。

然而据URI调研访谈，当前泊寓的"加盟"本质仍为轻资产托管合作，并未形成真正的加盟体系。这一现象折射出行业长期痛点：住房租赁企业能否通过自身品牌开放加盟模式实现规模化盈利？

本期，URI将从商业模式本质、行业特性及典型案例出发，探讨存量经济背景下租赁住房加盟模式发展可行性分析探析—基于泊寓开放加盟的实践考察。

URI 对话 泊寓运营负责人

“ 我们今年确实在讨论加盟模式，但方案还没完全成熟，被媒体一报道反而要更谨慎了。其实我们现在做的还是是轻资产委托管理，不是传统意义上的加盟。”

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成功行业的加盟逻辑分析

1. 茶饮与酒店行业的启示

茶饮行业（举例蜜雪冰城）：标准化产品+供应链整合，品牌溢价显著。加盟商支付品牌使用费、装修费设计咨询费、原料/产品采购费，品牌方利润率可达20%-30%。

酒店行业（以亚朵为例）：单项目投资额70万+

一次性加盟费:5000元/间

工程指导费:8万

设计咨询费:几万不等

加盟保证金:10万元

系统初装费:1万

后期：PMS费用3300元/月

财务指导费：1200元/月

官方单房造价：12万/间

流动图书馆维护费:500元/月

最低加盟房量:80间

市场价售卖单间：300-450元/间夜

URI总结共性逻辑：品牌强溢价+标准化输出+供应链利润，使品牌方与加盟商形成利益共同体。

2. 加盟的本质

加盟模式的核心是品牌方通过输出标准化的产品/服务，向加盟商收取"品牌使用税"，其盈利不依赖终端市场波动，而取决于加盟网络规模。

URI总结：在盈利状况良好时，双方共享收益；一旦出现不盈利的情况，压力便主要集中在加盟方。从商业模式的本质来看，品牌方始终处于稳赚不赔的有利地位。

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公寓行业为何难以复制加盟模式？

1. 行业特性制约品牌溢价

产品无法标准化：公寓房源高度分散，户型、装修、区位差异大，难以实现标准化输出。

低品牌附加值：租客选择公寓的核心是性价比与区位，而非品牌忠诚度（调研显示仅12%租客因品牌选择公寓）。

行业薄利属性：行业平均净利润率仅3%-10%，无法支撑品牌方与加盟商的利润分层。

2. 成本结构矛盾

加盟商成本激增：若按酒店模式收取5%-10%管理费，叠加装修、系统使用费等，加盟商净利润可能归零甚至亏损（以月租金5000元/间测算，管理费直接侵蚀25%-50%利润）。

品牌方投入产出失衡：需建立全链条支持体系（选址、设计、运营、供应链），但单项目收益有限，规模化成本陡增。

3. 运营逻辑差异化

常见负面结果：公寓需长期维持高出租率，加盟商缺乏持续服务动力，易与品牌方产生矛盾。

4. 利益冲突难以调和

权责边界模糊：房源获取、装修投入、空置风险由谁承担？

博弈关系：品牌方追求规模最大化，加盟商追求单店利润，目标天然冲突；

常见案例：某品牌尝试加盟模式后，因装修标准争议导致30%加盟商前期退出。

理念差异：项目运营步入成熟阶段后，加盟方可能会产生品牌方已无足轻重的看法，他们觉得既然客户群体已经稳固，便无需再依赖品牌方。

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行业未来：轻资产托管仍是主流

1. 当前主流合作模式

委托管理：品牌方收取固定管理费（通常为月租金的5%-8%），不承担资产风险。

包租模式：品牌方承诺保底租金，赚取租金差，但需承担空置风险。

系统输出：向中小运营商出售SaaS系统，毛利率可达60%-70%。

2. URI调研数据佐证

●头部公寓企业轻资产项目占比超73%，但利润率不足直营项目的1/3。

●行业平均管理费收入仅覆盖运营成本的70%上下，需依赖增值服务（维修、保洁）补足。

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结论：公寓加盟模式难实现

1. 核心矛盾

低利润行业 VS 高成本模式：加盟链条的利润分配远超行业承受力。

非标产品 VS 标准化需求：难以形成可复制的品牌溢价。

2. 破局方向

轻资产服务深化：聚焦系统输出、供应链整合等低边际成本业务；

建立技术护城河：例如复杂场景下的管理系统应用、AI接入等；

类REITs合作：与资方共建"品牌+资本"联盟，规避单店加盟风险；

区域化试点：在特定城市（如高租金回报率的上海、北京）尝试有限加盟；

URI最终建议：在租赁住房供需结构未根本改变前，加盟模式难以突破"规模不经济"陷阱，轻资产托管仍是更现实的路径。

信息来源：公开数据URI复核整理、URI Data Bank

部分报告来源：中时财经

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒