市场背景：2025年一季度结束，上海租赁市场正经历一场静默革命。曾经以"地段为王"的租房逻辑悄然瓦解，市场裂变为多维度交织的生态圈。
市场供需矛盾从单纯量价博弈转向多维需求适配，呈现金融化加速、小户型争夺战、老龄化租赁潮、置换过渡潮等新市场特征。
URI观察到，这场变革背后，是品质化需求的觉醒与代际关系的重构，租房不再只是年轻人的生存选择，更演化成家庭资产配置的精密齿轮。
01
大宗交易
公寓/酒店投资热度高涨
上海2025年第一季度成交24笔，成交总金额约115亿元。其中，公寓/住宅/酒店类第一季度成交额38.9亿元，成交标的在1-3亿之间，主要成交有浦江微领地、宝山钢领公寓、旭辉松江公寓、上海九亭中心以及张江翡翠 18 号楼。值得一提的是，险资（如大家保险、阳光保险）加码投资，青睐其稳定收益和抗通胀属性。
02
保租房REITS火爆
金融化加速
在政策支持力度加大、市场需求旺盛等多方面因素推动下，公募REITs市场将持续火爆，多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，其中部分REITs已获得实质性进展，进一步提速，公募REITs迎来发行大年。预计全年交易规模进一步扩大。保租房供需适配性优化或成政策重点。
03
上海保租房供应激增
租金承压
2023年5月至2025年3月，据“随申办”数据不完全统计显示，上海市保租房项目在仅两年内从17个激增至282个，项目数增幅超17倍。
保租房租金受政府指导价限制，预计趋于平稳；市场化长租公寓因竞争加剧，租金持续下滑（Q1环比降0.2%，同比降低3%）。
大量供应导致集中式长租公寓租金同比下降超5%，部分品牌通过“以价换量”策略（如特价房优惠超千元）维持出租率（平均83.65%）。
04
出租率连涨
以价换量策略成效显著
今年一季度，住房租赁市场竞争态势加剧，上海保障性租赁住房供应激增。在此背景下，市场竞争压力显著提升，租金呈现下行趋势。为维持出租率，众多头部企业，普遍采取“以价换量”策略，主动下调租金价格。这一现象在行业内广泛存在，深刻影响着当下租赁市场的格局。URI观察到，特别是体量较大的社区项目定价下调尤为明显和频繁。
05
蜗居争抢战
小户型成黄金赛道
当前上海租赁市场呈现显著的结构性分化，90㎡以下小户型（尤其是20-40㎡刚需型与80-100㎡改善型）因供需矛盾突出（租客关注度超供给量120%）成为黄金赛道，产业聚集区如漕河泾、大宁等地需求最为旺盛。
驱动这一趋势的核心在于Z世代租客（占比超60%）的崛起，其偏好独立卫浴、智能家居等品质化功能，愿为高性价比房源支付15%租金溢价，倒逼老旧房源加速淘汰。
市场数据印证小户型优势：成交周期仅15天（大户型30天+）、核心区租金回报率达4-5%、20㎡LOFT单月带看量高达33次...为应对竞争，供给端通过折叠家具、立体收纳提升空间利用率20-30%，并标配智能设备（智能门锁/环境控制系统）实现8-10%科技溢价。
URI认为，未来市场将持续分化，预计70%新增供应聚焦智能化升级（租金溢价约18%），形成20-30㎡单身公寓（月租3500-5000元）与50-60㎡家庭型（8000-12000元）两级产品线，行业竞争将转向“空间设计+智能服务”双轮驱动模式，建议参与者以模块化成本控制与场景化服务构建壁垒，把握租住升级红利。
06
银发新浪潮
养老模式迭代焕新
根据国家统计局数据，2024年我国总人口140828万人，60岁及以上人口31031万人，占比22%；65岁及以上人口22023万人，占比15.6% 。老龄化以每年2000万人的速度加深，预计2035年左右进入重度老龄化阶段，65岁及以上老年人口将超4亿，占比超28.6%。
据不完全统计，上海租赁市场60岁以上租赁人群占比突破8%，50岁以上群体更达16%。闵行七宝板块出现"三代两居"租赁模式：年轻家庭租住三房，老人另租同小区一室户，日均步行探访量超3次。
静安寺周边老牌中介透露，配备适老化改造的房源出租速度较普通房源快2.3倍，加装扶手、防滑地板的60㎡两居室溢价达15%。值得注意的是，虹桥枢纽片区形成"候鸟式养老"集群，冬季租赁量较夏季提升42%。
07
置换连环局
租赁需求的新延伸
上海楼市，一场 "置换连环局" 正在悄然上演，租赁需求由此衍生出全新的延伸。40 天的成交周期，催生中端租赁需求。
据URI调研，静安学区房市场，买家平均需要实地考察 12 套房源，才有可能达成交易。而在松江，业主们面临的置换难题，催生出独特的"租房候鸟" 现象。这些购房者在等待合适房源置换的过程中，如同候鸟般不断迁徙租房，以满足临时居住需求。
据某中介门店统计，仅 3 月一个月，就承接了 8 例"卖大租小"的业务。
房东王女士分享了自己的经历："在持币观望等待置换的过程中，选择租房居住反而让我更安心。相较于持有房产可能面临的市场波动，每月万元的租金支出显得更可控。" 正是这种过渡性的居住需求，推动中端租赁市场实现了逆势增长，增幅达到 17%。
URI观点：
上海租赁市场的变化，是需求驱动的变革，也是市场演进的必然。从中小户型的供不应求，到老年租赁的崛起，再到以租养老以及“租房候鸟”的兴起，每一个变化都预示着租赁市场的未来方向。这不仅是一个关于租金的故事，更是一个关于需求、品质和生活方式的故事。
内容来源：公开信息
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
