上个星期，稍有空闲的老朱又被安排着下场直播了。说是安排，其实他自己多高兴，就是喜欢摆龙门阵。

老朱不愧是老朱，不管预不预告，直播的热度都比我们自己播的时候高多了。来看热闹的、来提问的，络绎不绝。从聊板块、说项目、谈趋势……短短两个小时，最不缺的就是金句和段子。

虽然说老朱从年初就立了FLAG，表示自己今年要当一个不主动负面评价任何项目、任何企业、任何城市的温和的人，但从直播时的不可控，我们也不难看出，老朱激荡的灵魂还是经常压不住。

比如，有个兄弟不晓得是开玩笑还是说真的，在评论区喊老朱介绍个地产公司上班，他问人家为什么要在1949年的夏天加入国军……

看老朱直播最有意思的环节，就是提问。只要你敢问，他就敢答。今天柳叶刀推文的话题很轻松，起因就是上周直播时，有个观众问到的一个楼市大热点：

交子缦华别墅取证，单价16.98万/㎡，老朱怎么看？

当时老朱就很爽快地回答了，点都不装：

单价16.98万/㎡，总价5000万左右，定价在成都市场上来看，并不算邪乎，同等价格和价值的房子在文儒德、草堂之春、麓湖都有选择。我们很难预测这个房子谁买，什么时候买，也不好判断产品本身值不值得。

理解、尊重，只是不太看得懂，毕竟自己现在也拿不出5000万来买它，以这个价格对标的买家来说，我们都是穷人，看不懂都是正常的。

就是这么平静。

相较于那些欢呼声、惊叹声，柳叶刀对于这24套交子缦华的双拼，到底是卖16.98万/㎡，还是卖19.86万/㎡，其实都不太关心。

这些房子，这个价格和成都楼市是没关系的，因为从专业的角度来说，交子缦华的双拼别墅属于这座城市中的特殊房产。

成都从来不缺这种高单价、高总价的特殊房产。这种特殊，指的不是位置，不是户型，不是学区，更不是商业，它属于0.01%有钱人的特殊逻辑。

全文共6000字，完整阅读需要15分钟。

一、交子缦华取证16.98万/㎡的，是什么产品？

二、成都楼市一直存在特殊房产

三、特殊房产与楼市无关

四、老朱有话说

01

交子缦华取证16.98万/㎡的是什么产品？

老规矩，先看指标。

交子缦华的这一波双拼既然敢把价格拉到16.98万/㎡，肯定还是有自己的底气在。不管外行还是内行，基础信息要先搞清楚。

号称金融城唯一在售的双拼别墅，这一波话题的主角位于林家坝板块交子缦华一期，占地28亩，共24套清水，均为地上四层、地下三层设计。

单套建筑面积300多平方米，单层面积约120~130㎡，面宽8.1米，整体实得使用面积1400~1800㎡，还赠送总面积超过200㎡的花园。

除了双拼别墅属性自带的有天有地有花园，负一层还都有泳池。据说，下沉庭院覆土在1米左右，可以挖掉做硬化地面，也可以不挖掉在花园里面做人工湖。

本次首推的头排，总价区间5000万~6500万；之后的二排和三排，目前预测是3500万~5000万。

信息很清楚了，我们先说支撑这个价格的两个重要的点：

① 金融城板块值钱，金融城的别墅都贵

以金融城板块的概念来说，包括二手房，目前在售的确实就只有三家，中海的城南官邸的联排，文儒德的合院和联排，再就是交子缦华的这个双拼。

目前文儒德挂出来一套建筑面积443㎡的清水合院，带80㎡花园，总价约3800万左右，而同类精装修的能卖到4000多万。现在来看，清水单价8.6万左右其实还算温和，记得在楼市最巅峰的时候，文儒德别墅单价冲到了十几万。

中海城南官邸380㎡左右的联排，也是3000多万；端头联排很少有房源，据说单价同样是10万往上。

注意，上面两个项目都是十几二十年前的老房子，不管是清水还是精装，后期都还有一大笔维护开销。

交子缦华的双拼作为金融城唯一的别墅新房，单价挂牌到十几万，并不是多离谱的事情。

② 实得面积大，均摊单价并不高

交子缦华目前备案价最高的那一套房源，虽然单价16.98万/㎡，建筑面积约304㎡，但开发商通过地下层等方式，让实得面积可以达到至少1400㎡。

那么以总价5174.11万计算，这套双拼的实得均价其实只有3.7万/㎡左右，还不算赠送的花园面积。

再看看林家坝当前的电梯豪宅多少钱？交子缦华的大平层，单价51517元/㎡起（精装）；隔壁金茂的璞逸锦江，单价40790元/㎡起（精装）。

你看，16.98万/㎡的单价看起来好像是一个打破天花板的新闻，但其实并没有很劲爆的感觉。

再听老朱说一下文儒德别墅业主的创新——因为向下偷面积偷得比较多，很多人拿到手就直接把标高往下错，地下室掏空，只要做好排水，房子就全部变成地上的了。

不负责的猜测一下，在天生坡地的林家坝，买家们的创意可以更大程度地发挥。

02

成都楼市一直存在特殊房产

成都房地产发展了三十年，不同时期都出现过类似单价、总价远高于市场的房子。

草堂之春，2002年成都房价不到2千，它单价买到1万多；现在都是二十几年房龄的老房子了，二手起步总价还能到3000万。龙湖在牧马山的别墅项目长桥郡，2010年推出千万级楼王组团，其中最贵的那套楼王总价5000万，而旁边的金科廊桥水乡当时还在卖几十百把万的小别墅。虽然牧马山板块现在没落了，但长桥郡楼王说起来还是很有范。牧马山蔚蓝卡地亚的临湖独栋楼王，也差不多是在同期推出，总价直接翻倍来到1个亿。据说这个项目里还有乐山首富S先生，买的不是楼王，而是一套5000万的，但装修花了1个亿，开开心心。朗基望今缘，虽然是一个经常被老业主背刺跳水的豪宅，但2011年成都房价才8千多的时候，它就标价到3.5万/㎡，高区一层一户的楼王面积530㎡，总价1850万，很提劲。伊泰天骄，2014年开盘就卖到2.5万/㎡，458㎡顶跃也是千万级的。去年成交3套二手房，都抢尽风头，尤其那套500㎡的那套顶跃带花园，总价4660万，折合单价93157万/㎡，全成都媒体都抢着写稿子。麓山K城堡，只有4栋别墅，每栋占地面积约8亩，主体建筑面积起步3000㎡，构造之复杂，选材之考究，清水别墅在2015年就能卖1亿以上，且卖一栋涨一次。银泰中心华悦府，在金融城均价堪堪2万/㎡的时候同时推出天宫，692㎡的产品在2015年就标价4000万；前两年成交了一套单价接近10万的，据说是好利来二公子罗成拿下。去年又迅速成交了一套，老业主搬家那天，搬家公司的人心惊胆战，提起一万个小心，搬了一屋子的爱马仕包包，比房子还贵。望江名门，单价3.8万的商业产权大平层，一层一户的660㎡楼王，清水总价4800万，开盘的时候没有学区，也几乎没有生活配套，但不影响。九眼桥喝多了的大哥，走进来就直接买一套。

还有文儒德临湖顶跃、润富国际花园的顶跃、中海城南一号的顶跃，麓湖的黑珍珠、黑蝶贝，以及去年引来一片呼声的鲲鹏阁顶层楼王等。

看起来能列举出来的项目很多，但我们不难发现，仅从价格来说，真正实现断层的在每个顶豪项目中，也就那么几套甚至仅一套。全成都加起来几十套，买家基本上就是整个中西部地区最有钱的人。

所以，即便是老朱这样在地产行业干了三十几年，前后买了卖了几十百把套房子的人，也不会去点评这些房子。这些房子的购买逻辑、居住逻辑、生活逻辑与普通人的世界完全不搭边。

举个例子，麓山K城堡。

麓山的K城堡被称为王的城堡，总占地32亩，一共4栋风格形态完全不同的庄园别墅，主体建筑面积都达到了3000㎡以上。

一般人看到这种房子，第一反应就是，空间那么大，咋个用得完？是的，十几年前刀哥也曾经去K城堡踩过盘，虽然在同一栋房子里，通信完全不能靠吼；还因为是清水房，空间尤其大，站在二楼大声说一句话，负一层只能听到回声，听不清楚内容。

在这样的房子里生活，场景可以参考一下《唐顿庄园》。

① 多代居，家庭成员人数多

住在这里的，除了业主夫妻，还有儿女各自的家庭，每个小家庭又有三个四个小孩，加起来有二十几个。

从区域和功能划分来看，在这里居住的其实又分三个小家庭，家庭成员们除了拥有各自的卧室套房，还有各自的家庭厅、书房等，每个小家庭独立需求的空间保守估计也按300㎡左右来算。

② 生活品质要求高，工作人员数量多

为这样一大家子人提供生活服务，打理这几千平米房子和上千平米花园，需要的工作人员也很多。

以日常用餐举例，二十多个人的作息时间不可能统一，大家的用餐时间和口味偏好都不同。而到共同用餐的时候，更是直接坐满一个大长桌，要提供包括传菜、上菜、桌面整理等餐桌服务，至少需要3、4个工作人员协作。

所以在这个“城堡”中还居住了大概10个左右工作人员，包括育儿保姆、厨师、保洁、司机、园丁等。这些人不仅在这里工作，也住在这里。所以负一楼就是满足这些员工的区域，有他们的卧室，他们的食堂等。

具体梳理了这么复杂的居住功能后，一下就能理解这种房子的逻辑，3000㎡对他们的需求来说，很合理。

说句题外话，买得起K城堡的人全成都，甚至全四川就那么几个，但有类似需求的买家也并不少。听说最近怡心湖某项目的合院就卖得很好，因为价格相对便宜，有好些买家一次性买5套，也是为了一家人打通了住在一起。

交子缦华这种实得面积达到1400~1800㎡的别墅，也是专门为少部分有钱人定向打造的产品。

实事求是地说，这种超大面积的别墅对于在银泰中心买天宫的罗二公子来说，应该没什么吸引力，但是对稍微年纪大一些的，青睐几代居的老板们来说，这种产品可能就是天菜。

不管咋说，这些高单价、高总价的房子都不是面向整个市场的房子，而是面向特定人群、特有偏好的特殊商品，是楼市中的特殊房产。

特殊房产在具备生活功能的同时，更重要的是满足特定买家的特定偏好；虽然价格高昂，看起来热闹，但不必分析它的资产价值。这都是与普通人，乃至楼市本身无关的逻辑。

03

特殊房产与楼市无关

每一个城市都有特殊房产，但不管他卖多少钱，我们都没必要因此而虚张声势，因为这些远高于市场价格的房子，跟楼市的普遍价值是没有关系的。这个道理对其他特殊奢侈品也如此。

你看劳斯莱斯一辆车起步就是一两千万，布加迪威龙最普通的车型也要买2500万以上，最贵的折合人民币卖到3亿。这些车能代表汽车行业的整体价格都高不可攀吗？

不可能的，他们的销量和全球任何一个市场的汽车销量都没有关系，它也是属于满足特殊人群特殊爱好的车。

没有人会把自己家里的车拿去跟这些特殊车进行类比，因为买这些车的人，人家一块手表可能都值一两千万。而李嘉诚是百达翡丽手表，不仅价格昂贵，2000万一块，关键是你走到品牌店里都根本看不到那一款。

同理，还有前两年在香港以人民币3.8亿成交的蓝钻「De Beers 浩宇之蓝」，它的价格也跟产品类型、产品形态没有直接精确的关系，跟珠宝市场更没有关系。这颗钻石以3.8亿成交，不代表全球珠宝市场在涨价，也不能保证明天再有一颗蓝钻也能卖到这个价格。

这，就是特殊门类的资产。

至于楼市，2024年广州汇悦台成交了一套4.6亿的顶复，折合单价37万/㎡。同一时间段，广州的鹏瑞一号、星河湾等也都相继成交了20套左右总价1亿以上的房子。但2024年广州楼市的新房和二手房，价格全面都是下跌。

就像奔驰G63 6X6的越野改装王卖1000万，同时奔驰C级D级都在搞降价促销，这两件事情完全不冲突。

继续看成都市场——

2015年的麓山K城堡卖1个亿，它跟麓山国际社区的整体行情没有关系，跟因特拉肯更是一点关系都没有；两边的业主虽然都住在麓山国际社区，但可能一辈子都见不到面，彼此距离跟住在天府广场和新津也没多大区别。

银泰中心的天宫开盘就标价4000万，现在二手更是飙到6200万以上，但下面那些大平层目前在链家挂出来的价格，很多都不到2000万，都是精装。

更典型的还有大陆希望的亚特兰蒂斯，楼王别墅也是十几年前就开价2个亿，而项目里的其他别墅现在好像只能卖5千/㎡。

你看，特殊房产的价格不能代表行业的定价水准，不能引领市场的风向，甚至不能代表这个盘的价值。绝不是这套房子卖出去了，明天楼市就疯涨了。

买这些房子的人，身家都是几百亿，这几千万几亿对人家的资产而言，只是一个小数字。并且人家买来，除了满足个人的特定爱好，还可以作为生产资料用作商务，比如可以接待客户、接待领导。

总之，特殊房产的购置逻辑和楼市主流买房逻辑完全不相通。千万不要以为，金融城出现几套单价20万的房子，就意味着金融城整体涨价了，成都再次起跳了。

不，他们之间并没有关系。

接下来，成都还会不会继续出现这样的特殊房产？

肯定会继续出现。

比如新希望刚刚拿下的门里项目，如果高区都做一层一户，差不多就是700㎡/套，绝对的资源感、标识感、价值感，直接卖2亿可不可以？可以的。

当然谁来买，什么时候买，都不是我们操心的事。

老朱有话说

有四个彼此相熟的中国大老板相约去巴黎玩，在他们每人都有一架私人飞机的前提下，他们会选择怎么去巴黎？是四个人“拼机”，还是各人坐各人飞机去吗？

你想，就算是我们这样的普通人，也是四个人约到去龙泉山看桃花，我们会一人开一辆自己的车去吗？不会，我们最多开两辆车，路上才好耍。

所以，对于这四个大老板来说，他们也会选择坐其中一个人的私人飞机去巴黎，路上就可以一起打掼蛋。但与此同时，另外三个老板的飞机也不会闲着，而是会一起放空飞到巴黎。

飞机来回一趟巴黎大概是20多万的成本，这对普通人来说肯定是无法想象的事情，那有钱人为什么要这么做？除了对这些能花七八个亿卖私人飞机的老板来说，这点费用确实可以不算什么，更重要的是人家的逻辑就跟普通人不一样。

如果你在龙泉山上因为急事马上回城，要不你个人打个滴滴先走；要不今天看桃花的局就算了，大家一起回。

但有钱家的逻辑就是，四个人一起打着掼蛋飞过去，带三架放空的飞机，如果其中任何一个人有事要走，都不会影响别人的行程。

你看，这个生活方式对普通人而言，完全不可想象的。

人类最愚蠢的行为之一，就是以己推人。

比如看到一套房子单价卖16万，就忍不住少见多怪，甚至用自己的逻辑去猜测去点评。

但只要再想一下，美国街上出现一个流浪汉，能不能表明美国的经济崩溃了？你在成都街上看到2台布加迪威龙，能不能证明成都人都有钱？

香港马会花10亿在北京卖四合院，不能证明北京的房子都值10亿；成都一个男的买5套别墅、娶4个老婆，所有人住一个院子里，孩子生一大堆，也不能代表成都人的道德水平低，更不会引起大家对婚姻的信念崩溃。

这些都只是纯偶然的现象，没有新闻价值，没有趋势引导价值，对所有人的生活都没有任何参考价值。

它就只算是一个猎奇的故事。

作为普通的小老百姓，这个世界对我们来说有很多未知，并且很大概率在未来也与我无关。

说回到交子缦华那个单价16.9万的房子，消息一出来，很多人都又站在自己的角度去考虑，凭什么值16.9万，这房子户型怎么样，凭什么值这么多年……

但这很稀奇吗？

如果我们业内的人，看到一个房子的特殊房源价格飙高，就开始点评热炒：这是不是虚张声势，是不是搞噱头，是不是让成都楼市富起来……会显得很不专业。说这些话，看这些话的人，99.99%都是普通人，而这些事情跟普通人一点关系都没有。

除了这99.99%的普通人，世界上还存在着0.01%的财富阶层，他们的财务逻辑、购买逻辑、生活逻辑、生活方式，都和另外99.99%的人完全不一样。他们买什么、住什么，想要什么，喜欢什么，都不是大众逻辑。

交子缦华的这些别墅，就是要准备卖给这些人的。所以它什么时候卖，卖给谁，怎么卖，交付满不满意……既不影响成都楼市，也不影响成都房价，甚至都不影响自己项目的档次。

我们都不要想多了。