大家好，我是地产高富帅。

最近被中介头子贝壳给震惊了，自从贝壳去年到今年连续在一二线城市狂砸资金大范围拿地之后，这个早期没什么人关注的中介大佬开始进入大众视野。

从前面小编独家报道过安居客情况之后，就有不少贝壳的中介留言讨论，这下好了，贝壳在房产中介垄断的地位再次无人撼动了，躺着赚钱时代来了。

但是事实真的如此吗，2025年4月15日，贝壳找房因一则财报数据登上风口浪尖，2024年公司营收同比增长20.2%至935亿元，净利润却同比暴跌30.9%至40.66亿元。

资本市场的反应迅速而猛烈。2024年财报发布后，贝壳港股单周暴跌18.7%，市值蒸发超500亿港元；全年股价累计下跌21%，市盈率缩水至25倍。

而与此形成强烈反差的是，董事长彭永东与联合创始人单一刚的薪酬连续三年逆势狂飙，40个亿的净利润，老大一个人拿了7亿的薪酬。

贝壳创始人左晖去世后，接任者彭永东和单一刚的高薪情况备受瞩目。2021年彭永东年薪847.8万元，2022年升至4.75亿元，2023年更是涨到7.13亿元。

单一刚在2021年薪酬为685.3万元，2022年达3.55亿元 ，2023年则有5.29亿元，薪酬涨幅惊人。

大家原本很多开发商的人根本看不起中介的，如今中介的高管薪酬直接吊打头部房企了，不对比不知道，对比绝对吓一跳。

在降薪、裁员的房地产大环境下，以2023年为例，龙湖集团董事长陈序平的总薪酬和股权激励累计接近5000万元，仅为彭永东薪酬的7%。

前万科董事会主席郁亮自愿放弃2023年度奖金，只领取税前1万元月薪。就连保利发展作为行业一哥4000亿的营收，刘平的待遇也仅仅499万。

小编看到这个数据也着实被惊吓了一阵子，原来干中介这么赚钱的么，在房地产市场和卖房中介行业中，贝壳和旗下链家具有较强的市场地位。

贝壳手握全国约50%二手房交易量，2024 年总交易额达3.34万亿。二手房国内市占率为28.6%，贝壳这种极度垄断的行业调性也让开发商非常头疼。

贝壳之所以能够横行中介这么多年，还是得益于其创始人的独门绝技。左晖创立的ACN合作网络作为一种制度创新，可以把整个经纪人服务链条细化，根据经纪人在各个环节的的贡献率进行分佣。

这不仅使分佣机制趋于均等化，也能更大限度地促进跨店合作，一定程度上遏制了利益分割中“人性的恶”，资源整合逻辑意识非常强烈。

因此，从经营角度来看，贝壳这种运营模式的领先加上本身国内房地产行业增量的急速发展，贝壳在前面几年成为了现象级行业巨头。

在新房交易领域，贝壳的强势地位使其在佣金点数上愈发强硬，新房佣金大约为4%左右，会依据房源优劣调整，主导权完全在贝壳方。

部分房源为快速清盘甚至给出过10%的高额佣金，还常要求开发商“快佣”，即优先支付部分佣金才帮忙推广，这给资金紧张的开发商带来了沉重负担。

贝壳每单交易抽取12%-18%的平台费，门店还需按月缴纳系统使用费。据媒体报道，2024年广州南沙区新房佣金抽成比例上调至23%，导致加盟商利润锐减30%。

如今整体行业下行，贝壳继续这种玩法，把各大开发商逼上绝路，显然是不可持续的，加上很多暴雷房企，估计佣金也很难收到了。

随着左晖的去世，贝壳也迎来了彭永东时代，从打工人变成了老板，42岁的彭永东接棒贝壳董事长，同时还继续担任CEO。

后面不久，左晖家族信托将17.2%的投票权，交给了彭永东和单一刚控制的“百会合伙”。

就这样，彭永东变成了“老板中的老板”，管理层有了控制权，也有了“自定薪酬”的权力。理想主义者下台，资本游戏也在这个时候开始了。

上台这几年，彭老板把自己的年薪提高了几倍不说，在内部也开始极简策略，近50万的中介大军对于贝壳来说，仍然是一笔不小的运营成本。

2024年贝壳营业成本同比激增25.8%，其中房屋租赁服务成本暴涨121%，外部分佣及内部薪酬成本均增长超11%。

于是乎，贝壳开始对中介小哥动刀了，社交平台上关于经纪人对贝壳的吐槽很多。贝壳“吸血”基层经纪人，有些社保公积金福利也存在基本保障问题。

现在很多中介圈都在呼吁刘强东进军地产中介，毕竟人家大东哥把自家外卖员都满额五险一金的福利保障。

至于早期贝壳中介佣金的问题，如今也没那么舒爽了，平台越来越大，加盟商越来越多，平台收成也肯定增加，拿到中介经纪人身上的肯定越来越少。

在极度垄断的大环境下，贝壳是营收看起来越多越多，但是具体经纪人拿到的越来越少，公司赚钱能力越来越差，但是高管腰包越来越鼓。

除去内部动刀减负，贝壳在业务层面也开始加大其他类型投入，近两年猛推新房及家装家居和租赁房业务算是一种利润填补与平衡。

去年开始，贝壳更直接下地准备干活了，准备抢自家兄弟的饭碗，不完全统计，去年到今年，贝壳已经耗资几十亿在一二线疯狂拿地。

虽然贝壳一再申明自己不做开发商，但是嘴巴这么说，但是身体从来不听使唤，从龙湖万科等头部房企直接挖了一个排的编制，确实是要自己先操盘项目了。

贝好家首席执行官徐万刚曾向媒体解释说，自主操盘主要是为了更好地“验证”C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

不过如何真的把这一模式实际运用到未来，单凭贝壳这一个理论阶段的框架，或许还未到火候，因为房地产开发如今已经逐渐进入了精细化运营时代。

总体而言，房地产好的时候大家干什么都无比舒爽，一旦市场下行各种幺蛾子都出来了，还是那句话，沉淀专注+用心才能够真的穿越周期。

今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。