身为业主，日常与物业的关系，有时就像一场无声的对峙。物业“收钱”是常事，但你是否知道，作为业主，我们其实有三大底牌，能在特定情况下“合理拒交物业费”？

有的物业甚至会因此“害怕”，这是为什么？

本期，咱们就来揭秘这背后隐藏的“硬杠杆”法律知识，让你明白：物业公司最怕你知道的3个权利！

01、第1个权利：

————公共收益归业主，物业私吞可索赔！

很多业主都会觉得：物业收的钱都是“管理费、物业费”，用得不明不白。其实，只要你用心查账，会发现别的还暗藏收益。

●具体表现

比如：小区内的广告收益、停车场收入、快递柜租金……这些都属于共有部分收入。根据法律法规：合理扣除运营成本后，剩余的这些收益，归全体业主所有！

可是现实中，很多物业偷偷将这块钱变成了“自己的囊中之物”。

有业主就曾发现：电梯里的广告费，物业没按照规定向业主管理，而是“私吞”了数十万、甚至百万元！

●法律依据

《民法典》第282条明确：利用共有部分产生的收益（广告、停车费、快递柜等），在扣除合理成本后，应全额归业主所有。《物业管理条例》第54条也规定：公共收益应及时公示，接受业主监督。

●你可以怎么做？

1.要求物业每天或者每季度公示财务收支明细，包括广告收益、停车费等收入。

2.如果物业拒绝提供或者模糊不清，你可以委托第三方审计（费用由物业承担），确保公共资金的使用透明。

3。发现物业私吞，你还可以向住建局投诉，甚至起诉物业，要求返还被占用的收益。如果物业涉嫌侵占，还可能涉及刑事责任。

【提醒】：多留心财务信息，别让不良物业钻空子，把属于全体业主的利益“私吞”了！

02、第2个权利：

————公共设施没维护，用维修基金维修

说到物业最令人头疼的问题，很多人都会抱怨：“公共设施坏了多年没人修，物业都不理不睬。”真相是：当公共设施存在安全隐患，业主完全有权用“维修基金”自己动手修。

●案例

比如：附近的某小区外墙瓷砖就长时间脱落，磕伤了过路车辆，物业推说“没钱修”。结果呢？业主们不得已集资修理，实际上，他们可以直接用“住宅专项维修资金”。

●法律依据

《住宅专项维修资金管理办法》第20条规定：遇到影响房屋安全的紧急情况（如：墙体脱落、电梯故障、消防设施瘫痪），物业无权拒绝业主使用维修基金。这不仅包括“紧急情形”，“非紧急的修缮”也可以协商解决。

●维权流程

1.取证：拍照、录像，留存受损现场证据；准备维修报价单。

2.提报申请：有10%以上业主联名签字，向住建局递交《紧急维修申请》。

3.政府审核：住建局核实后，只要属安全隐患，3个工作日以内会责令物业整改。

4.主动 repar：若物业拒不配合，业主可以自行招标维修，费用从维修基金中扣除。

【关键点】：维修基金的使用必须透明，每半年要公示一次支出明细，业主有权查账。物业如果挪用这些资金，就是“职务侵占”，可能要追究刑事责任。

03、第3个权利：

————这些情况，你有权合法拒交物业费！

有时候，物业管理的“表演”让人抓狂：电梯坏了半年不修、垃圾堆积不清、绿化死光、监控停止……业主们觉得“我忍忍，省点物业费也算了。”

但其实，你可以根据法律，合理减免甚至拒交物业费！

●哪些情况可以拒交？

依据最高法院相关司法解释：当物业严重违约，没有履行维护责任时，业主可以依法主张减免物业费，甚至拒交。

①公共设施长时间瘫痪

比如：电梯停用超过30天，消防栓无水，监控系统故障超过60天。这种情况严重危害业主的生命财产安全！你有权拒交物业费，甚至可以要求物业赔偿。

②物业违规收费

如：物业擅自提高管理费用、增加不合理的公摊面积收费。你可以向价格主管部门举报，追查物业违法收费行为。

③服务质量严重不达标

比如：垃圾堆积超过3天，绿化严重枯死，安保人员失职导致安全隐患。这些都提供了合法减免物业费的依据。

④物业拒绝公开账目

连续两年以上未主动披露公共收益支出，或者账簿信息不对，业主有充分理由主张减免物业费。

●如何操作？

用证据：拍照、录音、保存维修记录和投诉记录。提前沟通：与物业正式沟通，提出整改要求。依法维权：必要时，通过司法途径，要求减免物业费。

【提醒】：不要盲目“硬着头皮交”物业费，要用法律保护自己，才是真正的底牌。

04、物业“威胁断水断电”

————你可以反过来要求赔偿！

物业常用的“套路”之一：威胁“不上交费就断水断电”。这明显违法，但很多业主却难以反击。

●你可以怎么做？

1.保留证据：录音、截屏物业威胁短信，保存相关聊天记录。

2.举报投诉：向住建局或相关部门递交《物业恐吓投诉书》，让有关部门介入。

3.索赔损失：如果物业擅自断水断电，导致你生活、财产受损，比如：冰箱内食品霉变，你可以要求赔偿实际损失。

4.精神抚慰金：物业威胁严重导致精神压力，你还可以申请一定的精神损害赔偿，最高几千元。

●法律依据

《民法典》第944条再次明确：物业公司不得用断水断电等手段催促缴费，更不能威胁业主威胁。

【注意】：物业违法行为一经查实，业主可以依法追究其行政或刑事责任。

05、业主绝不能踩的坑：

————避免让自己陷入被动

总结一下，避免陷入常见“陷阱”：

拒交物业费不要只靠口头，必须保存书面证据。不要自行签“减免协议”，否则可能变成“无效协议”，反而吃亏。避免辱骂物业人员，存在名誉侵权的风险，还可能被物业起诉赔偿。每隔一段时间拍照存档：公共区域、设施状态、账目公开情况，都是平时用得上的“底牌”。

结语：

物业公司不是“管家”，而是“服务者”。你有权知道你缴的物业费用到哪里，有权要求物业履行责任，有权拒交不合理或违法的费用。

知道了这3大权利，你就不再是“被动受气的”业主。

合法权益，是你的底气！遇到问题，不要怕，自己手里的“武器”随时可以用，维权路上，法律永远是最坚强的后盾。

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