之前说过，我既不奉行楼市必涨的观点，也不主张楼市必跌的说辞，因为涨跌都只是周期的一部分而已。

可生活就是生活，柴米油盐酱醋，父母姑侄还有娃。

对于绝大多数人而言，买房都是选择题而不是对错题。

在2025年的第二季度，在宏观大背景相互博弈的状态下，楼市买房、卖房这件事有太多的故事了。

今天我想和大家聊会天，说说现在这种下行周期，房子，选房事情。

01

大家要明白，楼市周期不同，房子的涨跌状态也不同。

上行周期，房子的行情属于普涨。

——即，一个城市会在短期内一二手房源全部快速上涨；

但是，下行周期，房子的行情并不是普跌，而是部分下跌，部分坚挺。

打个比喻，上行周期，属于大浪淘金，你的目标是找到“金子”，找到涨幅最快的房子。

而下行周期，是大浪淘沙，你的目标是区分什么是“沙子“并避开他。

从时间维度看，大多数人买房都是为了孩子上学、自住，一般购买房子居住10年到20年都是常态。

按照中国楼市这些年楼市涨跌的行情看，10年到20年大概率会经历两轮到三轮的楼市周期。

那么，如何在一轮轮的周期中，看清楚房子价值，不因为上涨而狂喜，也不因为下跌而恐慌呢？

说一些买房的大原则，仅供参考。

楼市上行周期，新区的房子增值速度最快，为什么？

因为新区的房子属于预期兑现，也就是未来兑现。

所谓的新区，就是一会告诉你通地铁、一会告诉建公园，大师们指着规划图纸阐述着“美好未来“的区域。

换句话说，新区，产业规划、发展规划、城市规划那叫一个高端大气上档次啊。

也正因为如此，基于规划，新区域拍地也最多，涨价最快。

在这种情况下，一方面是”图纸规划的未来“；另外一方面”土拍一块贵过一块“，所以，购房者就感觉“美好生活”能“做梦数钱”了 。

就像你相亲时，看到照片中的女孩神似刘亦菲，你对未来生活的美好度瞬间爆表，忘记了刘亦菲样貌的女孩，是不会出现在相亲队伍中的。

但没有关系，这种想象就足以让人兴奋。

大家要明白，新区卖的不是房子，而是区域的规划，以及新区规划的承诺。

换句话说，新区对规划的兑现力。

而你买的也不是房子，而是未来5年、或者10年后的生活场景。

但是，正因为规划落地需要周期，未来发展需要时间，新区的房价在下行周期中也是最先，最快暴跌的

新区暴跌的原因很简单：

1、因为地价、房价涨得速度快，总价又低，所以吸引的小投资客也很多，一旦行情变化，小投资客就会最先割肉，带崩整个行情。

2、区域规划兑现慢，下跌阶段无法支撑价格体系。

所以，这轮下跌周期中，之前购买新区房子的伙伴，最先感受到了什么叫做“割肉”。

其实，如果自住，大可不必。

在新区买房，你要明白：你是站在当下，花着未来的价格，购买了未来的新区。

换句话说，你支付的价格，是未来5到10年后的价格。

当然，这一轮下跌最猛的，也不局限于新区，很多核心区透支了未来发展和价格的房子，都在跌。

面对这种情况，只要自住，真不用慌。就算是投资，控制好负债率和现金流也没必要割肉。

因为：只要购买的房子建筑品质过关，挺住5到15年，建筑折旧度不高，楼市周期轮动，规划和利好不断的兑现，价格也能涨回来了。

只是人性使然，新房价格折扣不断，二手房“割肉见血”，在这种跌跌不休的氛围中，大家心态都受影响而已。

从周期和楼市现存问题看，大家可以再等等，但好项目，好品质的楼盘“可遇而不可求”

那么，什么是好品质的楼盘呢？来，接着看

关于2024年楼市行情，可以看文章《全面救市开启，2025年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

02

浪淘沙。

我一直认为，如果能踩准周期，楼市下跌不是坏事，因为下跌的过程，能让大家看清楚“谁在裸泳”。

换句话说，下跌周期，才能凸显“什么项目可以购买”。

我以深圳为例，给大家举几个例子。

——比如，

龙岗布吉的桂芳园，项目分7期开发，如果你去看房，会发现楼与楼的距离很舒服（低密度），绿化率非常高（绿化率），小区物业管理也比较到位，时至今日，也是布吉片区价格最坚挺的楼盘；

——再比如，

福田的绿景蓝湾半岛，分三期开发，绿化、楼栋也都很舒服，物业管理尚可，价格也是福荣路片区价格较为坚挺的小区。

我今天举的例子，都不是新盘，都是楼龄在15年以上的“老旧”小区，旧肯定是旧的。

但是，你去看房，没有感受到破败和脏乱的。反而能感受是生机和舒服，而这就是品质楼盘的关键：折旧率。

现在很多人喜欢用时间一刀切，来划分什么房子可以买，什么房子不可以买，这种逻辑就是“地摊水货”还要吃地产饭的“胡扯”。

如果按时间一刀切，那国外的古堡、上海的老洋房、广州砖混骑楼都成了垃圾了。

可事实上，这些房子都是越来越贵。

所以，年限仅仅是一方面，另外一个方面是与年限相对应的折旧率。

价格坚挺的房子，不一定是区域内最贵的房子，而是整个区域都在下跌是时，其房屋保值度能跑赢区域内的大多数楼盘。

但如果非要有个标准，就是项目建筑、园林、公区的折旧度要低于区域内的同等价格的楼盘。

说的文艺些，就是跑赢岁月，熬死竞品。

我可以很肯定的说：以老破小划分房屋价值就是个错误。

不是房子楼龄长短的问题，而是房子折旧度到了什么程度。

说到底就是房子的建筑质量是否合格，其公区养护是否到位

……很多房子产权证写着70年，实际使用年限连30年都做不到。

举个例子。

比如，深圳早期的海沙楼，黄木岗旧片区等等。

不仅建筑质量有问题，其建筑设计三线外漏也存在安全隐患……老破小能不能购买，不是因为楼龄问题，而是因为房子的质量问题。

当然，如果你能跟着周期走，踩着节奏，20年左右换一次，会更稳妥。

说实话，我在深圳看了不下100个楼盘，看上眼的楼盘，一双手都能数过来。

文章到这里，提醒大家注意，这几年建设了很多高容、低密的项目，这类项目未来风险很大。

什么是高容、低密？来，给大家举个例子。

今天举例的项目是深圳真实存在的项目，属于超高层建筑，且建筑形态是双塔楼！

这个项目是三年深圳市场容积率最高的项目，容积率7.2意味着什么？

这个项目在销售套数441套，外加给返迁的200多套，650套房子，未来有2000多人居住。

你如果稍稍懂点地产或者房子价值，都是这意味什么！

——意味公区损耗，超高损耗

——意味管理困难，因为物业的人员配置不是按户型数量来的

——意味电梯难坐，早晚高峰期坐不上电梯，

总之，所以贫什么窟的特征，这类项目都有。

我今天举例的项目，相当比较极端，属于“集问题之大成”，但这些，远郊的很多项目超高容积率的项目真的太多了。

大家记住，超高容积率、紧凑户型、超小绿化率，这些特征项目的折旧率必然会走高。

所以，如果这些项目还在新区，那么就是韭菜坟，应该避开。

关于2024年楼市行情，可以看文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

03

回顾历史

如果将房地产行业的发展历史做个划分，我认为大致分为四个阶段：

第一个阶段：1990年到2000年，是个“随便建”的阶段；

第二个阶段：2001年到2008年，是个“喊品质“的阶段；

第三个阶段：2009年到2019年，是个“高周转”的阶段

第四个阶段：2020年到2030年，是个“开倒车“的阶段；

回顾房地产行业的时间轴，我认为在2000年到2008年是“品质楼盘”辈出的年代，那时候房企开发理念是“让建筑赞美生命”、那时候绿城的宋卫平还以品质为荣，那时候………

再后来，2008年之后，房地产就进入了“高周转、拼规模”的年代，这个阶段房子太好卖了，人浮于事，房子质量反而越来越差，品质楼盘也越来越少。

而未来十年，是个骑虎难下的阶段，地价高位，市场低位，打折促销又要利润，怎么办？

优化成本啊！

这就是为什么，我从不建议购买暴跌或者打折力度超过成本线的房子的原因。

因为“买的永远不如卖的精”，低价势必伴随着成本优化。

房子还是那个房子，可是绿化、入户大堂、停车场、小区入口，外立面等等，都会变戏法似的“刘亦菲变凤姐”，惨不忍睹。