开局很猛，秒杀周边竞品，随后陷入销售困境，一波三折之后，又成了板块内的销售主力。

曾经是板块的销冠红盘，后来逐渐萎靡，再然后逐渐被淡忘。

经历过高开低走，再到重新复苏，这个楼盘用了一年多的时间。

这个就是最近爆火中介朋友圈的楼盘：

图片来源于中介

这是白湖亭片区四大金刚中，最早入市的楼盘，时间点为2023年2月18日，带装修备案均价约29034元/㎡，折后约26500-27200元/㎡；

当时开盘的楼栋位于小区最北面，领证的为1号楼，2号楼，3号楼，其中1号楼临近则徐大道，有一定的抗性。

2号楼和3号楼受到的抗性较小，且有不错的景观视野。

前几个月口罩事件刚结束，楼市也迎来了短暂的小阳春，积压的购买力同时释放出来。

而同期的主要竞品北源云筑一再推迟开盘，也从侧面助攻了左海望悦，毕竟区位雷同，配套雷同，同为市属国企。

那个时间点，左海望悦抓住了那波小阳春。

但是，后来竞品陆续上线，再加上高架桥开始建设，这个楼盘的销售变冷。

如今，却又点燃了中介的朋友圈，我们通过高清航拍，深度剖析！

（本期特别鸣谢：小阿沈看房，提供航拍素材）

PART 1

图片为实地航拍

我们从图片中看到当时在售的2号楼和3号楼，而同一张图，也能看到国贸凤凰原，融创福州府，大东海中央府，海纳新潮等项目。

在左海望悦的南面是南二环路，南二环路之南的凤凰原，福州府，海纳新潮B区此前售价约在2.8万左右，中央府为安商房。

南二环路以南，在福州人眼里属于典型的城中村，而白湖亭片区大概是城乡结合部，这里的公交总站是当时郊区到城市的重要枢纽。

对比一下，太有性价比了，凤凰原，福州府在二环以外，离地铁还远，海纳新潮B区到地铁口大约为700米；

左海望悦宣传离地铁口200米，这个距离是从保安岗亭计算的，实际距离约为300多米。

2.65-2.7万左右的价格，对比之前的三个楼盘，确实有很大的优势。

白湖亭万达（现为集祥天地），地铁，以及当时的学校预期（麦顶北园分校），对于普通刚需和首改家庭来说，生活还是比较便利。

而当时推出的108和89平米的户型，也比较符合这个板块的定位，所以有了不错的销量！

PART 2

图片为实地航拍

白湖亭的楼市江湖中，还有三个竞争对手上线了，购房群体可选择的目标变多了。

江南尚璟起步户型为建面约111平米的三房（可改四房），定位为改善楼盘，理论上算是吧，早期开始的卖点是园林景观；

其实这个园林景观是在小区之外，隔着跃进河，定位为洋房社区，这个有点牵强，因为容积率是在2.0，只是把小高层变为建筑密度比较高的洋房。

但是，这种剑走偏锋的理念确实也有人愿意为之买单，尤其是小面积段，卖的是毛坯房，定价上有几分优势。

北源云筑和左海望悦的竞争尤为激烈，早期卖的中规中矩，后来推出了毛坯房，也让小户型有了不错的销售。

还有就是后来的映南台，入市时的户型为86至130平米的户型，主打刚需和首改，入市的时候价格更低。

同一个片区，同为市属国企开发的楼盘，价格在去化率上起了决定性作用，在去年国庆的时候，映南台破底价的销售，成了片区的红盘；

当时约2万多一点的单价，能买到映南台的中低层户型，而前不久加推的6号楼，即使价格上有小幅度上涨，但也成功卖掉不少房源（四房更吃香）。

在这个时候，左海望悦还是维持比较高的单价，因为小户型是带装修交付，大户型处于楼王位置。

而竞品在这个时候就放大左海望悦的缺点，虽然不明说，但是在楼栋外面写着：不沿高价桥！

左海望悦也很无奈：你直接报我身份证好了！

所以，那个时候的左海望悦，也经历了很多一段的低迷期！

PART 3

图片为实景航拍

邻近高架桥确实是不利因素，且与竞品的对比中，卖的是带装修的房源（小户型），价格没有优势，成了该项目的硬伤。

其实，这个楼盘的品质还是不错的，应该是左海中首个以改善标准去打造的楼盘。

引进山水比德团队，打造楼盘园林景观，这也是市属国企少有的操作。

我们现在到该项目踩盘的时候，发现外立面，园林，绿植等分布都比较精致，楼栋之间的布局也比较合理。

现在在售的房源，均价大约在2.6万左右，108平米户型略贵于89平米的户型。

对比早期的售价，有便宜吗？有，但是不会很多，主要是此次推出的楼栋不错，为7号楼，没有一线沿高价，少了一点抗性。

当然，最主要的一点，是四大金刚中，已经少有对手了：

江南尚璟小户型基本售罄，北源云筑89平米目前在售的房源不多，114平米不都是端头户型，映南台的四房户型卖得差不多了。

之前的文章提过一个观点，在地段尚可的楼盘中，有少部分房源开始涨价了，左海望悦的7号楼，对比早期在售的价格，适当回调了一些。

在心理学上，这种对比能在潜意识中给购房者一种暗示：现在还是有点诚意卖房。

加之中介也在极力推销，让这个楼盘有了不错的销量。

小结

图片为实地航拍

南面楼栋紧邻高架桥，东面楼栋中的东端头户型也临近高架桥，但抗性会略小一点，其他方面，就看价格是否在可接受范围了。

其实，四大金刚的优点是蛮多的，目前有集祥天地，福建商业广场的沃尔玛（该广场中其他都不实用），临近1号线白湖亭站。

与白湖亭1号线的距离，左海望悦大约是300多米，北源云筑大约为500多米（楼栋之间有差异），江南尚璟大约为600多米，映南台比江南尚璟会远50米左右。

目前的教育配套，比较明朗是是麦顶小学分校，初中部为十六中分校，目前的消息是由四十中带头建设。（个人观点是，这种教育资源不会特别高端，但是应该有一个下限）

作为刚需和首改来说，这种配套对于生活还是比较便利的，向南能辐射城南板块的客群，向北可依托地铁通勤到市中心。

根据这一段时间的观察，目前市场上刚需到首改的产品中，小三房和小四房处于一个短暂的真空周期。

而从之前的土拍情况来看，老仓山板块内，这些房源会相对少一点，对于地缘客户来说，选择面会窄了一点；

所以，这就是映南台后期价格能小幅度往上微调的原因。

问大家一个问题，如果作为非城南板块的地缘客户，你们觉得四大金刚说，哪个地段会更好？欢迎把观点分享到评论区。

当然，如果是非地缘客户，在金山板块内，未来还有比较多的新盘要进入市场，如果有足够的等待周期，也可以考虑一下。

后期，我们会做一期金山板块未来即将上市的楼盘测评，欢迎关注。