2020年，房企到底有多惨？从上市公司的业绩预告中足以矣管中窥豹。

大潮退去，亏损与暴雷逐渐浮出水面。

近日，不少房企公布了2020年的业绩预告，没有最惨，只有更惨。

美好置业（000667）亏损4.3亿到5.5亿。

天房发展（600322）亏损19亿到24亿；

大悦城（000031）亏损3.5亿到4.5亿；

新华联（000620）亏损11亿到13亿元；

云南城投（600239）亏损31.8亿到36.3亿元；

泰禾集团（000732）亏损 41.74亿只 55.20亿元；

北辰实业、光明地产业绩大幅下滑，绿地控股业绩下滑……

这一连串的亏损数字，不仅反应出了地产企业在过去一年的艰难，同时也揭露出了一个事实，地产行业的大分化已经到来，过去房企自个埋下的“雷”，正在逐个引爆。

大背景:地产公司正加速清出

不难发现，上述出现业绩变脸的公司，多为地产行业的中小规模房企。

而这些房企都有一个典型的特征：

就是自身承压能力较弱，2020年疫情的冲击让不少房企寸步难行，而“三道红线”的出台，又为房企的融资戴上“紧箍咒”。

在这样的大背景下，不少中小房企不得不对存货进行跌价准备。

如天房发展表示，因2020年地产及金融政策持续收紧，导致公司部分项目销售价格不及预期，存货成本有所增加。

基于谨慎性原则，天房发展拟对苏州美瑜华庭、美瑜兰庭等部分项目存货计提跌价准备，拟计提金额对归属于上市公司股东的净利润的影响约为-20亿元至-25亿元。

天房发展认为，公司在2020年度经营稳健，年度归属于上市公司股东的净利润约为人民币3100万元、经营性现金流量净额约人民币34.7亿元。

大悦城也称，受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加。

众所周知，房地产属于典型的资金密集型行业，对房企来说，现金流就是房企的命脉。

一般而言，房企的现金流有三大类：经营现金流、投资性现金流和融资性现金流。

说得直白一点，房企过往现金流的来源主要依托三大类，一是多卖房子，二是投资收益，三是借钱。

在房地产高增长时期，这三种来钱的方法，都不愁，房子好卖，投资赚钱，借钱也不担心。

不过，随着地产行业的总量见顶，以及三道红线政策、房贷新规政策的应声出台，房子开始难卖了，部分房企因为高负债的特点，银行也开始控制对房企的贷款额度了。

正所谓风水轮流转，房企过往蒙眼狂奔的日子已经一去不复还，房地产行业内部已进入了存量博弈，头部房企还要想在房地产业务上维持正增长，就必然要有更多的中小房企加速清出。

这两类公司，尤为小心

顺境中人们总会高估自己，把运气当作能力。公司也不例外。

如果要对这些业绩“暴雷”的公司的特征进行归纳的话，言叔认为基本上这些公司，具备以下特征：

1、高价拿地，导致销售价格难以覆盖各项成本是造成部分房企利润下滑。

这一类型，典型属中国金茂。

根据中国金茂此前的公告称，金茂将2020年净利预计下滑40%至50%。

对此，金茂管理层的解释直白而言，是此前获得的地块成本太高，以当前房价出售是亏本买卖。

金茂的管理层好得说了句真话。

圈内的人都知道，大概是从2009年开始，金茂就开动了联合收割机，这台收割机不干别的，专抢地王。至今，金茂的地王遍布上海、北京、宁波、杭州、深圳、南京、厦门等地。

一句话，金茂买地，哪儿热拿哪，哪儿贵买哪，不买对的，只买贵的。

比如，2017年金茂在南京以超过周边二手房20%左右的楼面价拍下两宗地块，但该项目沉寂三年后推入市场时，售价远低于市场预估的三年资金成本和建安成本。

地价太贵，必然导致开发成本攀升，也就会出现毛利率、净利率的下降，从而引发亏损或利润的减少。

不拿地难受三天，拿地难受三年，高地价的魔咒成为房地产企业无法突破的宿命，在言叔看来，在地产行业进入下行周期的背景下，投资者应该尽量避开那些喜欢拿地王的房企，因为你不知道它在什么时候就给你来一个存货计提跌价，连销售排名TOP 20 的中国金茂都尚且如此，更不用说其他喜欢拿地王的房企了。

2、蒙眼扩张，债台高筑，最后导致现金流断裂。

这类型房企中，典型当属华夏幸福。

2月1日，华夏幸福发公告，首度承认暴雷，债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。

2020年前三季度，华夏幸福总负债超过4000亿。其中，有息负债规模为2185亿元，主要为短期负债，其中短期借款约343亿元、一年内到期的非流动负债高近598亿元、应付债券逾525亿元。

自2020年第四季度至今，其到期需偿还融资本息金额高达559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流，只剩下-371亿元。

2017年被外界认为是华夏幸福蒙眼扩张的元年，年报数据显示，这一年华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%，非京津冀区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%。

扩张中的华夏幸福的债务不断攀升，2015年公司债务合计只有1429.93亿，扣除预收账款672.55亿后实际债务为757.38亿；而到了2017年就攀升至3048.46亿，扣除预收账款1324.76亿后为1723.7亿，两年债务飙涨近千亿；到了2020年三季度末，公司扣除预收账款后总债务余额约为2900，已逼近3000亿大关。

与此同时，公司应收账款和存货大量攀升，至债务压力剧增。数据显示，华夏幸福应收账款自2015年的71.77亿增长至2019年末的468.71亿；同期存货则由1006.21亿增加至2902.81亿。

大幅举债，周转下降，华夏幸福债务压力逐渐显示，并开始寻求外部援助，虽然在2018年到2019年华夏幸福曾让平安两度驰援，但现在看来，华夏幸福靠平安的驰援并没能度过难关，这波风波是否会把平安拉下水，还得打一个问号。

房企的未来

藏在这些公司的模式之中

可能有人要问，既然地产行业已经进入下行周期，那么房企该如何突围呢？

在言叔看来，可以从目前市值排名前列的公司中，找到答案。

简言之，从某种程度上来说：目前市值排名前列的房企的运营模式，极有可能代表了地产行业未来的发展趋势。

言叔根据choice数据统计发现，目前A股和港股内房股市值超越千亿的房企，总共10家。

截止2020年12月31日，万科以3334亿元市值荣登年度市值榜首，龙湖次之，市值为2315.1亿元，碧桂园、华润置地、保利地产、中国恒大、中海地产、融创中国、中国铁建以及招商蛇口紧随其后，市值集中在1000亿至2000亿元。

目前从市值的排名来看，前10的房企分别是：万科、龙湖、碧桂园、华润置地、保利地产、中国恒大、中海地产、融创中国、中国铁建和招商蛇口。

这些获得资本认可的房企，都有何特性？

言叔在对这些房企进行分析后，发现这些房企普遍都在朝着这三大方向发展，这或许也代表了未来房地产行业的发展方向。

这三大方向可以概括为：

1、以住宅为载体，将自己打造成综合开发商。

2、做资产运营靠管理运营能力赚钱。

3、走多元化道路寻找新的利润增长极。

上述提到的这三点，第一点可以说是所有头部房企都在做的，第二点和第三点不同房企之间则存在较大差异。

1、以住宅为载体，发展成综合服务商

如果把2018年以前的房企形容为“地产开发商”的话，那么2018年后的房企，应该把他们叫做“综合服务商”。

如果大家还记得房企改名字的时间线便会知道，时间点刚好是2018年。

这一年，保利地产更名为保利发展；万科地产更名为万科发展；时代地产更名为时代中国；据不完全统计，2018年有近20家房企完成了更名。

更名的原因主要就在于：延展的行业边界。

房企为何开始去地产化？最为重要的一个原因在于，住宅开发的规模已经到了一个天花板了。

过去的房地产行业，房企解决的是“有和无”的问题，满足的是“住”的基本需求，盖出房子是第一要务。

这个阶段的房企，野蛮生长是第一要务：买地—建房—卖房—资金回笼形成业务闭环，周而复始。

而现在时代变了。在想靠单纯的卖房子获取更高收益，已经变得很难。

在这样的背景下，我们可以看到房企的显著变化，这种变化用一句话概括的话，大概可以描述为：整体上房企已经开始从战略定位上重视运营和服务业务，向配套商、运营商、服务商转变，改变传统拿地-开发-销售的单一发展模式。

比如融创的文旅板块、华润置地的商业地产、招商蛇口的游轮产业等，都是较为典型的案例。

2、做资产运营，靠运营管理能力赚钱

不同于房地产开发，资产运营是一门长线生意，他赚的是租金收入，赚的是物业增值，赚的是服务收益。

目前在地产行业，已经有不少房企已经开始构建“住宅开发+资产运营”的双轮驱动的模式，在言叔看来，这些在资产领域做得较好的房企，大致可以分为两类：

一类以华润置地等为代表的国企央企这类企业依托资源端的优势，通过资本运作实现快速发展。

比如华润置地，在2005年底就收购母公司的出租业务进军商业地产，构建“住宅+商业”双轮驱动模式，并在2016年确立了“销售物业+投资物业+x”商业模式。

现如今，华润置地的商业资产运营业务已囊括购物中心、办公楼、酒店以及长租公寓多种业态，主要代表商业地产产品有万象城、万象汇。

另一类以龙湖集团、新城控股等为代表的民营企业，这类企业通过灵活的机制实现快速发展。

这一类比较典型的当属龙湖集团，龙湖自2000年成立商业地产部以来，在商业板块运营了20年。

目前龙湖集团旗下持有物业集合购物中心、长租公寓、酒店以及写字楼等多种业态，代表产品线有天街、星悦荟、家悦荟以及长租公寓品牌冠寓，在龙湖的四大业务板块中，商业板块贡献了超过10%的利润，是龙湖的第二大业务板块。

3、走多元化道路，寻找新的利润增长极

寻找第二增长曲线，即房企在存量市场下挖掘利润增长。其中大多数房企都会通过多元化的道路，来寻找新的利润增长极。

一般来说，房企的多元化业务可以分成两类，一类是相关多元化，另一类是跨界多元化。

这两种多元化的差异主要体现在，相关多元化是以住宅为载体，所有业务的展开都是以房子为核心；而跨界多元化则是直接杀入到其他领域，通过跨界的方式寻找利润增长点。

当然，如果从赛道方向看，相关多元化的模式是大多数房企的首选。根据克而瑞数据的统计，截至2020年，超九成房企布局商业地产及运营板块，超八成房企已经拆分物业管理板块。

而实现跨界多元化的房企，则以碧桂园的农业、机器人以及恒大的新能源车为代表。碧桂园以地产、机器人、农业“三驾马车”作为新的业务架构；而恒大则一直在大手笔加码新能源车，目前投入已超200亿。