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文|瓜田质检站

编辑|瓜田质检站

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1928年2月20日，李兆基出生于广东顺德大良镇新基路，其父李介甫经营的天宝荣金铺每日黄金交易量约300两。6岁起，他每日在店铺接触熔金工序，使用试金石比对成色，12岁掌握“水银提纯法”将95%成色黄金提至99%。1943年接管家族业务期间，每月经手黄金约1.2吨，账簿记录显示当年净利率达23%。抗战时期货币贬值期间，他建立黄金与稻米兑换体系，以每两黄金兑15石白米的比例对冲通胀风险，该策略使家族资产在1945年较战前增长4倍。

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1948年赴港时携带的1000港元，按当时汇率折合黄金约7两。他租住中环永吉街9平方米阁楼，每日往返上环金银贸易场进行套利交易。1949年内地资本涌入期间，单日经手外汇最高达38万港元，佣金收入占当时香港普通职员月薪的150倍。1952年购置首宗物业——旺角上海街700平方呎商铺时，首付仅需楼价的10%。

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1958年成立的永业公司注册资本50万港元，由8位股东按不等比例出资。其推出的分层出售方案规定：500平方呎单位售价1.8万港元，首付2000元，分120期偿还。首个项目北角锦屏街项目，72个单位3周售罄，回款周期较传统整栋出售缩短82%。1963年改组为新鸿基企业时，李兆基持有27%股份，当年公司土地储备达45万平方呎。

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1972年分家所得资产包括价值4200万港元的换地证，这些1950年代政府发放的凭证允许每100平方呎农地置换30平方呎住宅用地。李兆基团队用18个月收购新界37个村落共12万张换地证，最终转换出360万平方呎住宅用地。同期开展的旧楼收购计划中，湾仔骆克道某四层唐楼以68万港元购入，拆除后新建24层商住楼，净利润率达61%。

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2019年交棒时，长子李家杰接管的恒基中国持有北京环球金融中心等23个商业项目，总建筑面积480万平方米。次子李家诚管理的香港业务包括中环国际金融中心二期，该楼宇2024年租金单价为每平方呎180港元，年租金收入超25亿港元。财务总监冯李焕琼管理的资金池规模达287亿港元，其中78%配置于美元及欧元债券。

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山顶白加道35号豪宅占地5380平方米，主楼建筑面积8900平方呎，配备德国TWA水循环系统及日本三菱医用级空气过滤装置。日常维护团队含6名园丁、4名司机及3名持证护士，年度运营支出约2700万港元。物业税单显示，2024年应课租值2560万港元，较第二名的深水湾道豪宅高出39%。

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支持者指出，恒基兆业在香港开发住宅单位超32万个，解决全港18%人口居住需求。其持有的1700万平方呎农地，理论上可再建5.6万套公屋。但批评者援引2024年中期报告数据，指集团在内地开发的商业项目空置率达34%，深圳前海项目招商三年入驻率仅41%。

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慈善纪录显示，李兆基基金会累计捐资67亿港元，其中北京大学李兆基人文学苑建设耗资2.3亿，汶川地震捐款4亿占当年香港商界总捐赠额的22%。不过香港理工大学土地政策研究中心指出，其在新界持有的农地中有1200万平方呎尚未开发，相当于政府公屋土地储备的1/3。这种商业策略与社会责任间的张力，持续引发“造福民生还是土地垄断”的公共辩论。

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