我国房价连续几年跌跌不休，很多城市最后一波入市者不乏掏空三代钱包入市的群体，他们受到的伤害最深。市场充斥着一片看空的声音，那么，整体上很多大V们也还是看空房地产的。

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​比较主流的看空声音是，我国地产时代过去了，我国经济引擎不可能再靠房地产拉动经济了。那么，这个到底应该怎么看？

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​本文试图通过房地产自身波动规律，结合房地产模型简要分析我国房地产市场未来可能的走向，只作为我国房地产市场观察，不作为任何投资建议，不构成任何投资依据。

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图一：我国房价分析模型

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房价主流分析模型：

资产定价模型、供需动态模型、存量流量模型

目前，国际上对房价分析主要有三大模型，一是房产定价模型，二是供需动态模型，三是存量流量模型。

房产定价模型，是以房地产建设成本为依据，比如我国房产构成如下：

土地：20％-40％。

建筑安装工程：30％-40％。

市政公共设施费用：10％-20％。

管理费用：2％-3％。

贷款利息：5％-10％。

税费：15％-25％。

开发商利润：5％-10％。

其他费用：5％-10％。

根据这个模型，我国房价波动空间很小，如果超出30％的区间波动，那必然会导致大量房企破产。

供需动态模型，主要考察土地供应弹性，我国有特有的土地招拍挂制度，开发周期平均2-3年，存量房流通率，目前均值为1.4％。深圳流通率在1.5-2.5％之间。根据这个模型，我国土地独有的供应弹性决定了我国多数比较活跃的一二线城市是有价格底线的。

存量流量模型，主要看住房价值重估与新增住房投资的相互作用机制。存量房流通率高就会减少新增住房需求，所以为了刺激新增住房需求，可能会有伪经济学家跳出来忽悠政府抑制交易。

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影响房价的主要因素：

市场、地理、金融、社会、政策、人口、经济、文化、国际、头部房企定价、突发等因素

我国房价主要受这11个因素影响，其中影响比较大的有：

市场因素、金融因素、人口因素、经济因素、政策因素。

市场因素主要看预期，人们预期房价上涨，投机需求多，则房价看涨。

金融因素主要看货币供给和信贷，量化宽松资金充足，则看涨，通缩周期除外。

人口因素主要看人口流向，人口增长且年轻人流入多，则看涨。

经济因素主要看经济增长情况自己老百姓收入提高情况。如果二者都向上，则看涨。

政策因素主要看土地、税收、调控，如果土地出让金高且少，税收优惠，放宽限购，则看涨。

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房价难以上涨原因分析：

外因是全球经济衰退，内因是居民收入持续下行

经过以前的几轮房地产上涨，我们发现，我国之前助推房价上涨的主力之一是上市公司，而不是大妈。而上市公司为什么喜欢买房子呢？当上司公司在主业难以赚到钱时而手里却有大量现金流，他们就可能会把钱投资到最容易产生利润的地方房地产，这和郎教授所提到的“地表火山”大概是一个意思。

那上市公司为什么难以盈利呢？一是国际贸易壁垒，国际产业链分工转移，二是国内营商环境恶化，由于出口减少，导致产能过剩内卷，产品价格持续下行，最后大家都赚不到，光伏新能源就是如此。

而上市公司最后投资房产都难以盈利了，最终业绩下行，公司逐渐进入亏损，甚至退市，而这些上市公司的员工自己员工背后的家庭收入就会受到间接影响。最终传导到居民这里就是居民收入持续下降。

收入降低了，又怕失业，就没有信心买房，因而购房需求进一步降低，就进入了恶性循环。那有人说，那富人为什么不买啊？富人更加智慧，他们是买趋势的，如果还看不到底也不知道何时是底，他们自然也是不会入场的。

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观察与洞见

尽管房价受这么多因素影响，但是去伪存真，我们发现有三点最重要的规律：

一是国家若持续强大，国运还在上升，房产作为国家核心资产之一，特别是几大核心城市群的房产，长期来看还是会上行的。没有大国崛起的过程中，反而房价持续跌跌不休的。

二是如果货币越发越多，利率越来越低，而房企大片倒下，未来这些增量货币如果不往普通商品价格上跑，那么，必然往优质地段房价上跑，这也是必然的。

三是我国国家综合实力持续增强，世界话语权越来越大，最终会吸引国际资本向我国汇率，未来庞大的国际资本必然得有相当一部分流入不动产领域，这几乎是可以预见的未来。

尽管如此，手里如果只有仨瓜俩枣就别想那么多，如果只是自己住就无所谓了，住自己的房子总比租房老搬家体验好。而如果是房产投资、投机，那就要紧跟国家崛起的步伐，看准城市群、看准产业、看准未来人口汇聚的大都市，做长期规划，相时而动。

一非洞见·真知灼见

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