最近"好房子"这个词特别火，连政府工作报告都提了。
今年5月1日，国家要实施新出的住宅标准，比如房子层高不能低于3米、4层以上必须装电梯、隔音要达标、每个房子都要有阳光……这些规定都是为了让大家住得更舒服、更安全。
不过，现在一提到"好房子"，很多人首先就想到济南核心区那些大平层，动不动就160-200平米，总价500万起步。
在市场认知中，济南"好房子" 基本等同于 "贵房子" 。
核心区过去主流的100-140㎡中小户型供应量持续收紧，而大户型产品却迎来爆发式增长。这种 "反向稀缺" ，是否偏离了政策本意？正如白岩松所言，“好房子”首先不能是太贵的房子，太贵了大多数人都买不起，也就没有普及的必要了；其次不能是好远的房子，它应该是一个相对好位置。买方市场背景下，这是大多数人的心声。
这就像吃饭，本来大家想吃家常菜，结果饭店全上了满汉全席，价格贵不说，还吃不饱，最终彻底吃不起。说白了，房子是用来住的，不是用来炫的。真正的好房子，应该让普通人够得着、住得舒服，而不是搞成"奢侈品展览"。
把济南东部核心区新房供、求、存数据一摆，更魔幻了：
24年新增供应：140㎡以内中小户型共计1464套、较22年下跌62%，140㎡以上大户型共计4798套、较22年微涨2%；
24年新增成交：140㎡以内中小户型共计1959套，较22年下跌56%，跌幅小于新增供应6个百分点，也就是说成交下滑可能有很大一部分原因是供应不足造成的；140㎡以上大户型共计3299套、较22年下跌54%，跌幅高于新增供应56个百分点，也就是说新增供应相对充足，但成交仍下滑明显。
24年已推存量：140㎡以内中小户型库存636套，较22年下跌56%；140㎡以上大户型库存4255套、较22年下跌23%，跌幅低于中小户型33个百分点，也就是说存量较中小户型更加充足。
说白了，开发商疯狂盖大户型，但买房人根本不买账！房子投资属性减弱，消费属性增强，一部分可买不可不买的客户，受大环境影响要么持币观望、要么直接放弃购买；另一部分确定要买的客户，因为总价高而去选择二手房，大户型需求总量严重下滑。
当前济南即将出让的地块，倘若依旧延续过往的定位，盲目追求大规模开发建设，那么小户型房源 “反向稀缺” 的严峻态势或许会进一步加剧。
比如，省博西13-02地块，容积率2.7，可释放建面约13.1万㎡，楼面地价保守15000元/㎡+。
高新贤文05街区6宗宅地，共计214.75亩，容积率1.6-2.3，可释放建面约30.1万㎡，真实楼面地价保守15000元/㎡+。
科技城东新热电厂地块，用地面积在11万㎡左右，目前容积率未定，按照南侧悦澜山、尊御府2.8+容积率计算，预估可释放建面约30万㎡，真实楼面地价保守12000元/㎡+。
因此，济南楼市暗藏结构性风险。特别是那些小开发商，为了面子硬着头皮盖大户型。等市场上这种大户型扎堆供应的时候，怕是得跳楼大甩卖，到时候哭都来不及！
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