回顾往昔，自 1998 年住房制度改革的号角吹响，房地产市场宛如脱缰野马，一路狂奔。房价从最初的温和起步，到部分城市房价飙升至令人咋舌的高度，涨幅堪称惊人。在这波澜壮阔的发展进程中，城镇化的迅猛推进、人口红利的充分释放、居民收入水平的稳步提升以及投资渠道的相对局限，诸多因素相互交织、共同发力，成为房价持续上扬的强劲引擎。
然而，盛极必衰，月盈则亏。从 2021 年下半年起，房地产市场风向突变，降温迹象愈发明显。政策调控的大网不断收紧，旨在坚决抑制投机行为，引导市场朝着平稳健康的方向前行。即便后续陆续出台一系列救市政策，试图为市场注入一剂强心针，可房价下跌的趋势依旧如汹涌江水，难以阻挡。步入 2024 年，全国 100 个城市的房价犹如断了线的风筝，连续 25 个月持续下跌，市场寒意愈发浓重。
独立经济学家马光远敏锐洞察到，房价在历经 20 多年的持续上涨后，已然迎来重要拐点。在他看来，房地产往昔作为最佳投资选择的辉煌时代已然落幕。展望未来，房子将逐步褪去过度的金融投资色彩，回归其最本真的居住属性。届时，房价的涨跌将更多地与居民收入水平、城市经济发展态势、人口流动方向等核心因素紧密相连，不再任由投机资金肆意操控。
但市场上对于未来房价走势，观点可谓针锋相对、截然不同。一部分人坚定认为，一线城市中心区域的房产，凭借其无可比拟的稀缺性和独特优越的区位优势，仍将在未来坚守高价阵营，成为房产市场的中流砥柱；而另一部分人则忧心忡忡，随着房地产市场寒冬的深度侵袭，房子或许会如同普通商品一般，价格大幅跳水，甚至变得一文不值。
不过，马光远给出了更为理性、中肯的观点：房价暴涨的疯狂岁月已然一去不复返，然而，暴跌至 “白菜价” 的极端情况同样不太可能发生。毕竟，房地产市场在我国经济版图中占据着举足轻重的支柱地位，政府绝不会坐视市场失控，必然会果断出手，采取一系列强有力的措施维护市场稳定。再者，随着居民收入水平的稳步提升以及城镇化进程的持续推进，人们对住房的刚性需求和改善性需求依旧旺盛，这也为房价稳定提供了坚实支撑。综合考量，未来房价走势大概率将呈现出平稳下行的态势，逐步回归理性区间。
影响未来房价的关键因素供需关系的深度调整
从供应端审视，我国目前拥有数量庞大的 6 亿栋建筑，按照每栋容纳 5 人估算，理论上足以承载 30 亿人的居住需求，且每年还有新增的 1000 多万套新建商品房源源不断涌入市场，住房供应已然处于过剩状态。从需求端分析，我国已然步入中度老龄化社会，未来城市中的年轻人仅通过继承上一辈的房产，便能够在一定程度上解决居住难题。与此同时，我国城镇化率目前已达 66.2%，进一步上升的空间逐渐收窄，加之城市房价长期居高不下，使得农民进城购房的难度大幅增加，这一需求增长动力也日渐式微。由此可见，未来住房供应将持续增加，而购房需求却呈现出逐步减少的趋势。
在政策层面，国家始终坚定不移地坚持 “房住不炒” 定位，从限购、限贷到限售，一系列调控政策组合拳接连出击，目的便是要给过热的房地产市场降温，促使房价回归理性。进入 2025 年，政府工作报告明确提出 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” 的工作目标，政策重心呈现出三大转向。在需求端，一线城市有望进一步放宽郊区及大面积段的限购政策，北京已率先试点取消五环外限购，上海预计也将跟进实施差异化放松策略；同时，城中村改造计划新增 150 万套，通过货币化安置的方式，有望释放大量置换需求。
在供给侧，专项债规模扩大至 4 万亿元，重点用于支持 “保交楼” 工作以及优质房企的融资需求，头部房企资产负债率已从 78% 降至 72%，行业洗牌进程明显加速。在长效机制构建方面，住房 “以旧换新”、现房销售试点、房价指数保险等制度创新举措不断涌现，旨在从交易环节入手，稳定市场预期。
近年来，我国人口结构发生了显著变化，老龄化程度不断加深，新生儿数量持续走低，2023 年新生儿数量跌破 902 万，00 后相较于 90 后减少了 4700 万。这种人口结构的变化直接导致住房需求结构的转变。一方面，老年人离世后留下的空置房屋数量逐渐增多；另一方面，年轻人因购房压力、生活观念等因素影响，购房意愿普遍下降，甚至部分年轻人选择逃离大城市，前往生活成本较低的城市发展，这使得部分城市尤其是三四线城市出现人口外流现象，住房需求进一步萎缩。与之相反，一线城市和部分强二线城市，凭借强大的经济实力、优质的公共资源和丰富的就业机会，持续吸引着人才流入，住房需求依然存在，但也面临着住房供应结构调整的挑战。
经济形势的好坏与房地产市场息息相关。在经济增长强劲时期，居民收入稳定增长，就业机会丰富，对未来预期乐观，购房意愿和能力都会增强，从而推动房价上涨。反之，在经济面临下行压力时，居民收入受到影响，就业稳定性下降，购房需求会受到抑制。近年来，受全球经济形势、国际贸易摩擦以及疫情等多重因素影响，我国经济发展面临一定挑战，居民购买力也受到不同程度的冲击。许多人在购房决策上变得更加谨慎，优先考虑自身经济状况和未来收入的稳定性，这对房价走势产生了明显的抑制作用。同时，房地产市场的调整也反过来影响经济增长，二者相互作用，使得未来房价走势充满不确定性。
对于刚需购房者而言，住房是生活的必需品，购房需求刻不容缓。当下，部分城市出台了一系列利好政策，如首付比例降至 15%、房贷利率降至 3.5% 的历史低位，部分城市还为购房者提供购房补贴，这无疑为刚需人群创造了较为有利的购房时机。然而，在购房过程中，务必保持理性，充分考量自身的经济实力，切勿盲目加杠杆，避免因购房背负过重的经济负担。在挑选房屋时，应综合考虑房屋的地理位置、周边配套设施、房屋质量以及自身工作生活的便利性等因素，选择真正契合自身需求且能够长期负担得起的房子。
改善型购房者通常已有住房，希望通过置换来提升居住品质。在当前市场环境下，改善型购房者可考虑采取 “先卖后买” 的策略，避免同时持有两套房产带来的资金压力。在出售现有房产时，要对市场行情进行充分调研，合理定价，确保能够顺利出售。在购买改善型住房时，优先选择主城区品质较高的次新房，这类房屋在地段、配套、房屋状况等方面往往具有优势，具有较好的保值增值潜力。同时，应尽量规避老旧小区和远郊区域的房产，这些区域的房产可能存在居住品质下降、配套设施不完善、增值空间有限等问题。
房地产市场的深度调整使得房产投资不再是过去那种稳赚不赔的 “躺赢” 选择。在未来五年，投资房产需要更加谨慎，转变传统的投资思路。对于仍有投资房产意向的人来说，一线城市核心区域的高品质住宅或与产业密切相关的物业，或许仍存在一定的增值空间。一线城市核心区域凭借其稀缺的土地资源、完善的配套设施和强大的经济活力，能够吸引高端人才和优质企业，对高品质住房的需求相对稳定。与产业密切相关的物业，如产业园区周边的写字楼、公寓等，随着产业的发展，也有望获得较好的投资回报。但需要注意的是，投资前要对市场进行深入研究，充分了解区域规划、产业发展前景、租金回报率等关键因素，做好风险评估，避免盲目投资。
在未来五年房价走势充满不确定性的大背景下，普通人需摒弃过去对房地产市场的固有认知，不再盲目跟风。要密切关注政策动态、市场供需变化、人口流动趋势以及经济发展态势等关键因素，根据自身实际需求和经济能力，理性做出购房或投资决策。毕竟，房子的本质是用来居住的，找到真正适合自己的安居之道，才是生活的真谛。
（思考题：你所在的城市，属于哪一类？评论区聊聊，帮你分析分析！）
