当所有人都把目光集中在老房拆迁，渴望破天富贵的时候，
却忘了，对大部分老旧小区而言，它们的命运是要面临各种修补改建。
比如美丽家园，比如加装电梯。
近日，我在一房一万数据库翻阅资料时，意外察觉一个情况：
2025年仅过去51天（截止2.20），全市小区加装电梯的规划迫不及待的新增182个。
折算下来，平均每天新增3个，速度可谓快马加鞭，其中浦东（58个）、杨浦（33个）、徐汇（24个）分获前三。
顺着这个信息，我回顾了加装电梯的历史，突然发现这件事，上海已经推进到第15个年头。
01
15年，进度条跑了5%
从2011年启动既有多层住宅加装电梯试点开始，上海在这条路上走的很崎岖。
我做个大致的数据统计，大家看了就能明显感受到“阻力”。
2012-2017年，通过业主意愿征询完成加装电梯立项的居民楼大约在140栋，投入运行为54台。
2018年，成功立项的楼栋也仅为180栋，运行36台；
可以说截止到2018年，有近7年的时间，上海的加装电梯推进非常缓慢，或者说一直在摸爬滚打。
事情的转机出现在2019年。
这一年，全市立项楼栋猛增3.5倍，来到624栋，运行131台。
也就在不久后，上海市住建委等10部门联合印发《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》，放宽了许多“束缚条件”。
比如楼栋里，业主的“一票否决权”消失了，大幅降低了通过加装决议的占比，公积金可以提取用于电梯建设资金等。
后续的一系列松绑，大大提升了执行层面的通过率。
2020—2024年，对应的加装数据分别为294、1579、2303、3001以及3005台。
5年完工了10182台电梯。
成倍的增长数据，让人嗅到上海对加装电梯的紧迫和决心。
背后的原因有很多，比如常谈起的城市深度老龄化，大量老人习惯居家养老等。
在官方给出的预测中，到2030年全市户籍人口中，60岁及以上老年占户籍总人口的40%，到2040至2050年，比例将达到44.5%
而大部分老人因为生活习惯、医疗资源等问题，不愿意离开市区，蜗居在大量的老旧小区中，这类群体起码有百万。
我们再回头来看需要加装电梯的楼栋潜在体量。
根据一房一万数据中心的不完全统计，全市2001年前竣工的7层（含7层）以下存量小区高达7095个，楼栋数量180369栋（还有不少01年后建造的，或者层高在8层却没有电梯的小区和楼栋，所以实际情况远高于这个数据）。
所以实际安装比例大约在1/20，也就是5%左右。
当然，有些小区由于客观的建筑、场地不满足安装条件，所以早早无缘加装电梯。
但整体来看，无论面对巨大的存量旧楼还是老人数量，目前安装电梯的体量都显得杯水车薪。
这就能理解为什么一开年，上海就马不停蹄的推进加装电梯，今年还有3000台计划在路上，而且不排除在下一个五年规划中，还将加速。
02
低区vs高区的房价或反转
条件放宽，让加装电梯的阻力下降，也意味着埋下了更多矛盾、分歧的种子。
打开沪上某新闻媒体的公号，输入“加装电梯”，近年来关于各种矛盾的报道频频出现。
源“上观新闻”公众号
巧的是，我曾在2021年和2023年亲历过两次安装电梯事件，一次成功，一次失败。
由于这两套房子都位于2楼，所以我也深刻体会一把什么叫“屁股决定脑袋”。
当时一收到要加装电梯的消息后，我脑子里立刻蹦出了两个关键点：
1、对房价的影响，2、噪音、采光甚至楼体质量的影响。
这里我就通过大数据，着重分析一下对房价影响。
先看一组数据，我提取了上海楼市在过去某个时间，老旧小区在高中低区的价差情况，做一个具象的参考。
注：节选2021年的某个时间切片，是为了尽可能规避后期由于加装电梯提速带来的价格变动影响，价差比仅供参考。
透过切片数据，大家可以清楚看到，在老式步梯小区中，低区房源在原有的成交阶段，拥有更大的价格优势。
而且这当中的价格差，会随着楼层间差值的增大而加剧。
最大的差值情况出现在低区与高区之间，也就是大家口中的1、2楼与5、6、7楼。
举个例子。
假如同一套内环内的老房子，在低楼层时的成交价格为300万，变成高区大约就要缩水15万。
无论在任何一个环线中，低区和高区间的差价都是最大的。
这一点，相信有过售卖老房子经验的小伙伴会有感触。对于步梯房来说，中低楼层的优势更明显。
这点在流通性上也能窥见一斑。
注：为了排除加装电梯带来的成交影响，与上文数据保持一致性，这里我节选了2021年的年度平均换手率，同年的全市二手住宅平均换手率为3.21%。
通过这份数据看到，大部分步梯老小区中，低区房源的换手率远远高于中高区。
当然，不能说换手率越高就一定越好，但从某种程度来说，较高的换手率意味着房源的流通性更好。
而加装电梯，从根本上在“反转”这种局面。
曹家渡的一位老中介告诉我，在他们片区，如果老房子一旦加装了电梯，高楼层和其他楼层的价格就基本可以拉平，甚至次顶楼会更有一些优势。
好友手上有一套曹杨九村的老旧小，位于6/7楼，没装电梯前，房子挂牌120、130万，却无人问津。
但自从电梯装好后，原本6楼的劣势一下子反转成了优势。
不仅价格上有了近30万的提升，主动打电话预约看房的中介也多了起来。
这在无形中挤压到不少低区房源的成交空间，成为不少一、二楼业主不愿意积极参与到加装电梯的一个原因。
当然，房价只是其中一个因素。
就像之前我在经历加装电梯的选择时，还会考虑到费用的分配、采光、噪音以及后期的质保与运维等一系列问题。
对于老年人聚集的老旧小区来说，加装电梯这件事，从初期推进到后期运维，整一套环节下来，都随处隐藏着各种零碎的矛盾与分歧，本就是一条非常崎岖的道路。
事实上，目前投诉的情况也略见不鲜。
根据新闻坊公众号之前发布的一篇报道，截止2024年12月，上海12345接到的关于加装电梯诉求一共21000多件。
其中求助类的占比46%，排在第二位的正是投诉类，有7300多件，占比约34%。
而在去年12月20日，上海市第二中级人民法院曾举行2024系列审判白皮书发布会。根据《2019-2023年老旧小区加装电梯纠纷案件审判白皮书》显示，2022年全市关于老旧小区加装电梯民事案数量相比2021年增加了5倍，并呈现进一步上升的趋势。
源上海二中院发布的《2019-2023年老旧小区加装电梯纠纷案件审判白皮书》
知易，行难。而加装电梯本身更是“知难，行更难”，但上海这一干，就是十多年。
随着在这件事上摸索出来的经验以及各种查漏补缺，相信总会有一天，越来越多分歧与矛盾必然会慢慢消弭。
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