之前写过多次400-450万左右，可以买到啥样的房子，为什么❓常说这个预算段，个人认为400-450是入驻核心区品质改善门槛的预算，核心区的品质改善的价格在3万左右，这些房子起步的面积在140-150平左右，这样总价就到了400-450万了，其次这个预算的改善购房者比较多。有这样的预算次核心（比如盛福）、外围区域（比如球墨、工业北、雪山、唐冶、莲花山等）就尽量不要考虑了，买房最核心的还是买地段，其次是产品力，不要主次颠倒了。

上次写这个预算买房是2024年10月14日<400万 济南买房 （完整版）>，不到3个月的时间，楼盘的情况发生了一些变化，今天重新说下当下的选择哈。

上次说的这些楼盘中，中信玖著小高层149、云顶壹号小高层150基本没房了，凤凰路壹号院、城发兰亭府、保利金茂琅誉已首开，悦澜山加推了160的高层，这些楼盘的销售情况和价格也有些变化。

1、凤凰路壹号院150小高，150的小高层只有2栋楼，已开售1栋（仅剩1楼），另外一栋17号楼预计2月份加推，价格预计要涨点了，估计买个正常点的楼层得需要450万。低密度大地块，楼盘展示面大概是目前核心区新盘中做的最好的，该项目购房者主要担心的地方是:济高后期交付兑现能力咋样。预算能到450万以上的重点关注下这个项目。

2、保利云上璟誉152的小高，矮楼层两万五六，好楼层得两万八九。保利的品质/交付能力靠谱程度更值得肯定，不过这是小鸭的首开地块，位置最靠北的，适合买152的，再大的户型性价比低点，事实也证明了我这个观点，177以上的面积卖的一般。产品是保利珑誉的升级版，已开放实景展示区，做的非常好，楼间距很大，这在核心区的楼盘里是很难得的，虽然地块不大，但是因为充足的楼间距，也有足够的空间呈现绿化。推荐阅读：小鸭项目这个周末火了！基本没有对手了

3、保利珑誉南区143小高，已经开售3栋楼，还有4号楼143平的三居的未开，已开售的这三栋剩余房源不多了，主要剩余顶部和底部。保利珑誉展示情况在科技城属于数一数二的，地段好，南地块主要问题是该地块就四栋楼，且呈三角形，这样绿化/园区实施都无法很好呈现。

4、悦澜山160高层，小高层涨价了得500多万，25层高层，公摊27%左右，两梯两户（平开共享电梯厅），正常楼层440来万。悦澜山地块比较方正，就一栋高层，最小面积160平，无安置房，楼盘展示的细节不错。

这几个楼盘是400-450万主要考虑的。除此之外，400万，银丰玖玺城只能买到149的高层；想要在二环东路附近买房，重点关注学区的，可以关注下保利金茂琅誉的高层143的；洪楼那边城发兰亭府已开售，143平小高层精装，价格在2.6万，地缘改善购房者可以关注下。

明天会再写下350-400万，主要的选择。