大家好，我是大嘴。

4月15日上午，北京海淀香山别墅区，一栋在建的别墅楼顶蹿出滚滚浓烟，西五环上高速行驶车辆纷纷减速，司机们有的拿出手机拍照，有的火速拨打报警电话。

消防部门火速抵达，仅用半个小时，火势便迅速扑灭，着火的建筑工地是越秀地产香山樾项目，也是越秀进军北京打造的第一个豪宅项目。

根据项目现场人员反馈，香山樾项目已经封顶了，楼顶正在做防水和保温等工作，引起火灾的原因，可能是气温较高，楼顶建筑材料起火导致的。

大嘴查了下，香山樾项目设计为四层高的大平层社区，两梯两户设计，面积最小185㎡，指导价在12.1万元/㎡，单套总价2000多万起步。

项目去年揽金60.17亿，位列北京商品住宅销售榜第二，海淀区第一。

根据着火情况来看，主要涉及的是顶楼户型，就按两套顶楼户型来算，这次的事故对应的是半个亿的货值。

时间倒回2023年6月土拍现场，时任越秀北京区域总的董毅祭出"玄学三件套"：

粉色战袍+王老吉联名红袋+桌面风水阵。

好利来和王老吉制作的2023新年限定版联名纸袋上写着“大吉大利”，这波操作直接让竞争对手看呆：您这是来拍地还是来跳大神的？

结果魔幻现实来了，凭借着这份玄学，越秀成功从一群竞争对手中突围，拿下了爆火的海淀四季青003-1地块，在项目开发之前，越秀还拉上了北京城建“护法”。

两个月后，海淀双新村003地块案名公布，定名为香山樾。

2023年11月，香山樾正式开盘，开盘那叫一个风光---首开劲销285套。

大嘴查了下，香山樾项目规划总套数为440套，首批拿证2023年11月18日，共计416套，2024年3月底，加推24套，开盘日因各种因素能对外进行销售的房子实为312套。

一共312套房子对外销售，一天之内卖掉了285套，去化率高达91%！

单套总价在2200万-3500万之间，一天卖285套，这数据就算是在地产盛世的时候都是不敢想的事，却在2023年地产寒冬实现了！

然而，这事，经不住扒！

数据显示，香山樾开盘前13个月，北京同价位新房平均月签约165套，香山樾一个项目干了整个北京新房市场一个半月的销量，二手房方面，同样以13个月基数来看，同价位的房子，整个北京市场也就成交了285套。

好家伙！香山樾一个项目干了整个北京新房一个半月的量，整个北京二手房相同总价段一年的量！

时间来到2024年12月31日，距离香山樾首开已经过去一年多了，对于真正购房者来说，这会购房流程基本走完了，香山樾的真实成绩单如何呢？

大嘴查了下，截至2024年12月31日，越秀香山樾网签套数181套，面积3.82万平米，均价12.22万/㎡，网签金额46.70亿，荣获北京海淀区商品住宅销售榜第一。

咦~到这里好像不对！

首开当日劲销285套，去化率91%，一年多后网签181套，去化率降到了41%，两者相差整整50个百分点呀。

这两者间差了104套房子，以上面数据取平均值211㎡，均价12.22万/㎡来算，这104套房子价值接近27亿。

况且，从2023年11月首开到2024年年末，这一年多的时间中，难道一套都没卖出去？

就大嘴这数学水平，怎么都算不对，有没读者能帮忙算算？

2025年开年以来，重点城市楼市整体趋势向上，香山樾也迎来了一波不错的收成，北京住建委数据显示，今年香山樾又签约87套，总销量来到了268套。

历经18个月，越秀香山樾终于把去化九成给干到了六成。

但即便如此，去年霸占北京新房销售榜的香山樾还是落寞了，在最新的榜单中，海淀区前三已查无此樾，北京地区前10也已无身影了。

越秀不得不承认一个事实，接下来这剩余的四成怕是更难卖了！

在国家提倡“好房子”的概念下，如今入市的新房普遍得房率都在100%，而2023年就入市的香山樾，得房率仅为80%-83%。越秀还拼得过竞品吗？

当年董总靠“玄学”拿下了项目地块，昨天的这场“及时火”不知道他算到没有，又或许说：

一切皆在他的意料之中！

毕竟之前北京悦府、丽都悦府项目都有过"火烧旺运"经历，最终项目大卖，这一次香山樾的“及时火”，会不会是项目大卖的一个前兆呢？

设想下，虽然着火给项目带来了半个亿的货值损失，但如能项目大卖，在大几十亿的业绩面前，这又算个啥，不是吗？