2024年，全国城市“大洗牌”仍在继续，有城市位次上升，就有城市位次下降！
竞争最焦灼的，莫过于广州与重庆。
重庆经济规模自2022年之后，时隔两年再次反超广州，登上了中国经济第四城。
广州经济规模，则移位至全国第五。
来源：各地统计局
除了被重庆超越，广州，还被苏州紧追不舍。
我拉取了近5年广州与苏州两座城市的经济数据，做了纵向对比。
发现，2021年两者的经济规模差距最大，拉开了5513.67亿元的距离。
但是，到了2024年，两者的差距缩小到了4305.5亿元，为近5年来最小的差距。
为什么2024年苏州与广州的差距，罕见地大幅收窄？
主要原因，还是苏州的GDP增量太猛了。
2024年，苏州GDP较2023年大幅增加了1213.58亿元，而广州GDP较2023年只增加了308.94亿元。
苏州的GDP增量，是广州的3.92倍！
作为一座以工业立市的城市，工业一直都是苏州的产业支柱，比如全国著名的中新合作的苏州工业园区，现在已经发展成为苏州的CBD。
虽然是工业大城，但是苏州这座城市，又有着非常浓厚的千年历史文化沉淀。
比如著名的苏州园林、太湖、平江、山塘历史街区等，就给人一种十分宜居又轻松的生活体验。
一面现代工业（经济），一面文化历史（生活），这座“双面”城市，让我更加坚信，苏州的资产价值一定有足够扎实的基础承托。
今天，我们就从“城市财富”、“居民财富”、“楼市分化”，三大关键词解剖一下<苏州城>。
01
第一关键词，“城市财富”
衡量城市的富裕程度，有一个关键指标，那就是<城市资金总量>。
什么是<城市资金总量>？
简单点说，指在某一时间点，银行和其他金融机构所吸收的本币和外币存款的总和。
这个指标很重要，因为它能够反映这座城市虹吸资金的能力。
2024年，在全国资金总量15强地级市里，苏州以54232.9亿元的规模位列首位，成为全国吸金能力最强的地级市。
54232.9亿元，是什么概念？
我们将第一名的苏州与第二名的佛山，对比一下，发现苏州比佛山高出了24315亿元。
54232.9-29917.9≈24315亿元
而此时，排在第五位的温州资金总量也才22718.5亿元。
换句话说，苏州的资金总量，比佛山、温州两座城市加起来的总和还要高。
苏州的城市财富，遥遥领先。
苏州的城市财富如此殷实，主要与苏州的产业有关。因为理论上，城市产业越强，吸金能力也就越强。
在归上工业产业方面，早在2022年，苏州千亿产业数量就高达11个，仅次于上海，排在全国第二。
在数量上，苏州超过了北京、深圳、广州等经济强市。
如果按照千亿产业总产值计算的话，2022年，苏州的千亿产业总产值已经高达34547亿元，超过了上海，全国第一。
来源：城市进化论
到了2024年，苏州全市规模以上工业总产值登上了4.7万亿的台阶，比上年增长4.7%。
如果看规模以上工业增加值的话，这个增速更加明显，同比增速高达9.2%，特别是电子信息、汽车制造业等前沿产业增速明显加快。
l电子信息行业实现产值14312.5亿元，比上年增长9.2%。
l汽车制造业、专用设备制造业产值分别比上年增长7.6%和7.9%。
而规上工业产业这么强，主要与苏州的百强企业有关。
2024年，苏州工业百强企业实现产值16247.9亿元，比上年增长8.4%，对规上工业总产值增长贡献率竟然高达60.2%。
苏州工业如此强势，民营企业功不可没！
2024年，苏州民营工业产值达到23163.1亿元，占规模以上工业总产值比重达49.3%，比上年提高2.6个百分点。
工业活跃，意味着需求强烈，因为我们从苏州的进出口总额及增速，看出了其中的端倪。
2024年，苏州出口总额高达16368.81亿元，同比增速8.5%。
来源：苏州统计月报，2024年12月
看到这里，肯定会有人抬杠，切，2024年出口强势，但是特朗普上台，要加关税啦，以后你出口还能这么倔强吗？
你还别说，肯定有影响，但是苏州也做好了B计划，因为我找到了苏州出口的主要市场数据，发现出现了一些微妙变化。
2024年，苏州对东盟、拉丁美洲、非洲的出口增速狂飙，增速分别达到18%、16.9%、15.7%。
而对欧盟、英国、日本的出口同比分别下降2.7%、7.2%、2.9%。
这几组数据，恰恰说明了苏州正在加大对“一带一路”国家的工业产品输出。
这就为接下来可能发生的贸易冲突，做好了预防性准备。
苏州，比我们想得更加超前。
来源：苏州统计月报，2024年12月
好了，我们大概摸清楚了苏州这座城市的“家底”，那居民财富情况呢？
城市财富，不代表老百姓的财富啊。
那好，我们接着往下看。
02
第二关键词，“居民财富”
根据苏州的统计月报，2024年12月末，苏州住户本币存款余额高达21899.6亿元。
来源：苏州统计月报，2024年12月
这个数据，什么概念？
2018年12月末，苏州住户本币存款余额才9168.45亿元。
6年后的2024年，住户本币存款余额增长了12731亿元，累计增幅139%
存款的大幅增加，苏州老百姓越来越富裕，也意味着居民的购买力变得更强了。
如果说城市资金总量在增长，反映了苏州吸金能力增强，老百姓存款也在增加，则反映了这座城市在“藏富于民”。
那贷款余额，则反映这座城市的花钱意愿及能力。
——2018年12月末，住户本币贷款余额为9922.34亿元；
——2024年12月末，住户本币贷款余额为16706.47亿元；
6年时间，住户本币贷款余额只增加了68%，对比存款余额增速（139%）来说，简直就是小巫见大巫。
苏州老百姓贷款，还是偏保守。
这从存贷比的角度看，也可以看出，苏州住户的本币存贷比越来越高。
贷款速度，远跟不上存款速度！
——2018年12月末，苏州住户的本币存贷比约为0.924；
——2024年12月末，苏州住户的本币存贷比约为1.311。
来源：苏州统计月报
另外，我们还可以看居民杠杆率，
——住户的贷款余额与全市GDP的比值。
从数据上看，我们发现苏州居民的债务压力相对较低，2024年的住户杠杆率也才62.51%
——2018年12月末，苏州住户的杠杆率约为53.35%；
——2024年12月末，苏州住户的杠杆率约为62.51%；
很多人会说，从2018年的53.35%上升到了2024年的62.51%，这说明杠杆率还是涨了啊。
是涨了，没错，但是62.51%这个数据，对比杭州、深圳等城市来说，实在是太低了。
早在2023年，杭州的住户杠杆率已经来到了129%，深圳的住户杠杆率，在2024年也有87%。
这样对比的话，苏州如此低的居民杠杆率，实在是让人感到“太舒服了”。
除此之外，如果我们看苏州中长期贷款杠杆率的话，这一数据更低。
——2018年12月末，苏州住户的中长期贷款杠杆率约为46.28%；
——2024年12月末，苏州住户的中长期贷款杠杆率约为50.78%；
6年的时间，只上升了4.5个百分点。
这说明，苏州买房的月供压力，真的不算大。
苏州住户的债务结构整体比较合理，完全具有继续加杠杆的空间。
来源：苏州统计月报
但是，在当下的市场环境下，苏州也与其他城市一样，并不是所有区域都可以选择。
我们用两个字总结苏州楼市，那就是“分化”。
为什么？我们继续往下看。
03
第三关键词，“楼市分化”
其实，现在大部分的城市，楼市已经进入到存量房时代。
说实在，二手房市场更能体现市场的“冷热”。
苏州二手房价格峰值出现在2019年2季度，均价约为2.6万每平方米。
然后一路跌跌撞撞，来到了2025年1季度的1.7万每平方米。
我的天，6年时间，跌幅将近1万元每平方米。
来源：好好选房
这个价格，已经磨去了2016年之后的所有涨幅，回到了2016年之前的水平。
经过了这几年的挤泡沫，苏州楼市二手房价格，我认为已经是存于相对底部的位置。
为什么说呢？
看成交量
来源：好好选房
2024年10月，二手房成交量5042套；2023年10月，二手房成交量3168套，同比上升了59%。
2024年11月，二手房成交量4760套；2023年10月，二手房成交量2852套，同比上升了70%。
2024年12月，二手房成交量4127套；2023年10月，二手房成交量2729套，同比上升了51%。
2024年整个四季度，苏州每个月的二手房成交量就像打鸡血一样，同比涨幅都超过50%，这在以前是十分罕见的。
换句话说，苏州二手房的需求，在去年926之后，被彻底激发出来了。
与二手房价格不同的是，新房的整体均价却在震荡上行。
也就是说，新房市场的价格虽然有波动，但是整体还是比较坚挺。
为什么苏州新房价格与二手房价格，会出现如此严重的分化？
首先，新房的供求关系在转变。
2019年，苏州的供应量远超过成交量。
但是到了2021年之后，供求反转，成交量开始远超新增供应量。
这种供不应求的情况，一直持续到2024年。
但是，让我更担心的是，苏州的未来新房供应量还会不断减少，苏州新房价格存在向上突破的动力。
为什么呢？
因为我看到苏州推出的土地越来越少，但是地块却越来越核心，地价也越来越高。
自2021年之后，苏州的宅地供应总建面，就开始疯狂踩刹车。
2020年，苏州宅地成交建面约1042万方，到了2024年，这一数值降到了415万方。
4年时间，宅地成交建面规模缩量高达60%。
但是，我们发现，楼面价却越来越高，成交楼面均价从2021年的8620元/㎡，一路上涨到2023年的12825元/㎡。
面粉价格上涨，意味着面包的价格也要上涨。
所以，我才敢说新房的价格有上涨的原始动力，因为地价已经摆在那，即使再跌，也不可能跌破房企的成本线。
苏州新房价格向上，二手房价格向下，这是已经是两个完全不一样的市场了。
“新房有价，二手房有量”，这是苏州楼市最直观的特征。
而在这不同的“量”与“价”之下，反映的是，无论是新房，还是二手房，都在满足苏州不同群体的需求。
新房，有改善群体在支撑价格；二手房，有刚需群体在追求量变。
这就是苏州楼市的“分化”。
04
最后简单说几句，
“向好”
我们都看到了，苏州的经济基本面非常扎实。
GDP增量超过广州，工业总产值全国第二，都反映了苏州这座最强地级市的经济底色——“向好”。
也正如此，苏州城市资金总量一路上涨，不断虹吸资金流入，使苏州长期盘踞在全国地级市“财富榜首”。
与城市的财富一同增长的，还有苏州居民的财富，苏州更擅长“藏富于民”。
所以，我们看到苏州的住户存款余额，存贷比越来越高。
老百姓富裕了，也就有了更强的购买力，杠杆率一直都维持相对低位，债务压力很小。
文章至此，我们读懂了苏州，是一座“温柔”的城市。
房价温柔、杠杆温柔、生活温柔……
这也让我对苏州的资产保值增值，产生了更大的想象空间。
