✅ 法律规定（民法典第399条）：
禁止抵押的财产：
① 公益设施（学校、医院、养老院等）
② 所有权/使用权不明或有争议的财产
③ 依法被查封的财产。
常见可抵押财产清单
✅ 法律规定（民法典第389条）：
抵押担保范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用，但需在登记簿明确记载，否则仅默认担保主债权。
⚠️ 实务风险：
若登记簿“担保范围”栏填写“/”，视为未约定，法院可能不支持利息优先受偿。
建议：签订抵押合同时，明确约定担保范围，并同步申请登记。
问题3：抵押期间能否买卖房产？✅ 民法典新规（第406条）：
抵押房可自由转让，无需抵押权人同意，但需通知抵押权人；
转让款可提前清偿债务或提存，抵押权不受影响。
登记簿关键字段：
“是否存在禁止转让约定”：
填“是”→转让需抵押权人同意；
填“否”→可自由转让。
二、解决方案：抵押登记避坑指南步骤1：抵押前核查财产性质要求房主提供产权证、土地性质证明；
通过不动产登记中心查询查封、抵押状态。
步骤2：规范填写抵押合同与登记簿合同必备条款：主债权金额、利息计算方式、担保范围；
登记申请：同步提交担保范围书面说明，要求登记机构完整记载。
步骤3：买卖抵押房操作规范卖方：书面通知抵押权人并留存证据；
买方：要求卖方提供抵押登记簿复印件，核查“禁止转让”条款。
律师提醒：
2021年后办理的抵押登记，默认允许自由转让（除非登记禁止）；
2021年前的抵押登记，转让仍需抵押权人同意。
三、延伸问题：抵押登记的其他风险点问题4：抵押登记错误如何补救？更正登记：提供证明文件，向登记机构申请修改；
异议登记：15日内起诉，防止房产被处置（民法典第220条）。
问题5：同一房产多次抵押，谁优先受偿？原则：按登记时间先后顺序清偿；
例外：抵押权已登记的优先于未登记的（民法典第414条）。
问题6：抵押权到期未注销有何后果？风险：影响房产交易，可能被认定为“永久抵押”；
处理：还清债务后，及时办理抵押权注销登记。
❓延伸问答Q：民间借贷用房产抵押，未办理登记有效吗？
A：无效！民法典第402条规定，不动产抵押未登记不设立抵押权，债权人无法优先受偿。
Q：抵押期间房屋被拆迁，补偿款归谁？
A：抵押权人可主张优先受偿权，但需在补偿协议中明确约定（参考民法典第390条）。
律师提醒1️⃣ 抵押前查清财产性质，公益设施、小产权房等禁止抵押；
2️⃣ 担保范围必须登记，否则利息、违约金难索赔；
3️⃣ 及时办理抵押登记与注销，避免权利落空。
