开年以来，北京、上海、深圳、杭州等核心城市土地市场迎来新一轮“地王潮”。

头部房企如中海、华润、招商等积极补仓，高溢价争夺稀缺地块。

如北京海淀朱房村地块以楼面价9.5万元/㎡成交，深圳龙岗宅地溢价率超70%，杭州萧山北干西地块楼面价逼近4万元/㎡，未来售价预计达5万+/㎡。

1-2月一线城市住宅用地成交建面同比增88%，出让金增长近2倍，显示房企对核心城市长期价值的坚定信心。

二线城市分化加剧库存压力仍存

部分强二线城市如成都、南京、杭州表现亮眼。

成都新房销售面积连续3年全国第一，1月房价环比涨0.7%；

南京144㎡以上改善型住宅价格涨幅显著。

但多数二线城市仍面临去化压力，郑州、武汉等广义库存周期超20个月，依赖“以旧换新”等政策刺激需求。

房企投资高度集中于去化快的区域，如成都金融城、杭州钱江世纪城等板块，而远郊地块多以底价成交。

三四线城市政策托底难改低迷

三线以下城市楼市仍处深度调整期，房价环比下跌城市占比超六成。

地方政府通过补贴契税、放宽公积金贷款等政策纾困，但效果有限。

贝壳研究院数据称，三四线城市二手房挂牌量同比增19%，去化周期普遍超24个月，购房者普遍持币观望。

从“规模扩张”到“精准投资”

房企战略从“广撒网”转向“聚焦核心”：

1. 央国企主导土拍：2025年1-2月TOP100房企拿地金额中，央国企占比超90%，民企仅参与低风险代建或合作开发。

2. 产品升级：核心地块普遍规划低密改善型住宅，如北京不限价地块、上海内环高端项目，契合“住好房”政策导向。

3. 以销定投：房企严格遵循“算得过账才拿地”，如龙湖新获地块80%位于地铁沿线成熟区域。

未来，分化仍是主旋律

短期内，一线及强二线热点板块有望延续回暖，但需警惕部分城市房价过快上涨后的政策收紧风险；

弱二线及三四线城市或继续以价换量，地方国企收购存量房转保障性住房或成去库存关键路径。

市场止跌回稳需政策与供需双侧发力，2025年楼市将呈现‘核心涨、边缘冷’的K型复苏。