4月8号，瑞马国风麓府首开了，共推出洋房户型88套，均价1W6左右，当天去化10套左右。

去年8月12日，济南瑞城产业发展投资有限公司溢价2.63%拿下这块地，成交楼面价6414元/㎡。

该地块占地面积31.76亩，容积率2.3，与工业北高架隔着轨交的C6商业地块，一公里范围内可到达地铁3号线张马屯站、万虹广场等，在张马今年新入市项目中，算得上位置较好的了。

年后率先首开，当日去化成绩个位数，你觉得成绩如何？

上半年或有4项目入市

自2017年土拍至今，张马片区在济南开发已经进入第八个年头。

这是一块令进入其中的房企都不堪回首的区域，期间多少房企折戟沉沙退出济南市场甚至暴雷，与之相伴随的是前期购买张马的购房者也相应房价下跌。

在“两输”的大背景下，如今张马片区又迎来了新盘的扎堆入市，包括刚开盘的瑞马国风麓府，上半年就预计有4个新盘、超3000套房源面世。

其余三个分别是海通芳华悦府、中奥观宸和济南建工春和景明。

海通芳华悦府，由海通在去年8月12日底价摘牌，占地30.69亩，容积率2.0，成交楼面价6305元/㎡，是近期的热点楼盘之一。

项目是海通入济的第一个项目，营销较早，但工程进度相对滞后，目前建设进度最快的是1号楼，预计5月份左右才能预售。

中奥观宸由轨交2021年12月6日底价摘牌，6宗地块占地合计177.15亩，容积率2.0-2.5，楼面价6500-7125元/㎡。

虽然项目属于千呼万唤始出来，但6地块、37栋楼同时施工，也显示出了一定魄力，就建设进度来看，预计首开A1地块，但具体时间不明。

济南建工春和景明由济南建工集团在去年8月12日溢价0.6%摘得，占地38.96亩，容积率2.0，成交楼面价6410元/㎡。

产品同质化，竞争压力山大

与前期开发不同，张马片区近年紧盯用户需求变化，试图以低密改善产品强势破局，彻底撕掉“刚需标签”。

但事与愿违的是，“心往一处想，劲往一处使”的弊端就是，你们又撞车了。

从中建城发到银丰御玺，从瑞马国风麓府到后面陆续入市的海通等项目，小高层、洋房等低密改善产品都为项目主力，均价也飙升到1.6-1.8万/㎡，且年内预计有124万㎡、近万套房源入市，区域内竞争可想而知。

更何况，周边还有新东站片区分客群分流及长岭山片区的差异化竞争；还有碧桂园等早期高层二手房的大量低价挂牌......未来该区域开发商大概率会以“降价增配”的方式被迫突围。

交通不错，但教育仍是硬伤地铁和工业北路，一直是区域项目宣传的亮点。随着奥体中路北延贯通工业北路、黄台联络线加速建设等交通利好的逐步落地，未来该区域交通项配套将会持续加分。但片区硬伤“教育”问题始终没有改善。目前片区内仅幸福柳小学、张马小学等4所小学投用，且并未签约任何教育集团，与长岭山、汉峪等“教育高地”形成鲜明对比。再者，之前聊过的CBD的问题，这该*的小街区设计，是谁想出来的。

但尽管如此，张马片区次新房多、土地存量大，短时间内依旧是济南人东城置业不能忽视的一个区域，毕竟房源多、价格还算可以且上班方便，关键是弄明白自己买房是为了什么，只要符合自己的需求，你管我前面说的是啥，买就完了。