【有些奶奶确实是亲奶奶，有些孙子也是真孙子！】

有些老人怕去世后办继承费钱手续还麻烦，会在生前就把房过户给孩子，可要是碰到了熊孩子，不让老人住房子，老人权益怎么保障？

八旬老人把唯一房产过户给孙子，回家却发现进不了门，分析一下这案子，同时介绍一下提前把房给孩子时，怎么加个保险！

基本案情：蔡奶奶今年85岁，有三个儿子。2019年蔡奶奶得到了一套拆迁安置房，登记在自己名下和老伴一起居住。2023年4月老伴去世后，蔡奶奶被二儿子接走了居住，两个月后回家发现进不了门，她的大孙子和小孙子把门锁换了。大孙子和小孙子分别是大儿子和小儿子的孩子，这套房已经过户到他们名下了。

怎么回事呢？这房确实是蔡奶奶给这两个孙子的，2022年10月，他们签订了一份《存量房买卖合同》，约定以50万的价格把房子卖给两个孙子，这价格明显低于市场价，而且虽然合同约定的是过户前付款，但实际也没要求付房款。

现在房子进不去，蔡奶奶到法院起诉，要求两个孙子支付购房款。两个孙子说这房是奶奶赠给他们，为了节省费用才用买卖的形式过户。为此还提供了买卖合同签订前一个月，蔡奶奶的遗嘱及视频各一份，遗嘱中明确去世后房由两个孙子平分，以此证明这房实际是赠给两个孙子的。

现实中确实有些老人在生前把房子赠给子女，因为去世后继承过户手续有时候很麻烦。而生前过户时，由于买卖的方式比赠与成本要低，所以确实有名为买卖实为赠与的模式。本案其实也是这样。

但这案子，一审法院没支持两个孙子名为买卖实为赠与的主张，认定买卖关系成立，两个孙子应该支付50万购房款。两个孙子对一审判决不服已上诉，目前二审还没有判。

坦率地说，我认为一审认定是买卖关系，其实与事实是不符的，本案当初老人实际意愿确实是赠与，但法院肯定考虑了现实情况，不能让这两个孙子的不良行为得惩，才认定为买卖关系的。

但其实这案子，如果认定为赠与关系并采用正确的诉讼方案，蔡奶奶该得到的就不是这低于市场价的50万房款了，她是可以主张撤销赠与要回房子。因为按《民法典》规定，“赠与完成后，受赠人严重侵害赠与人或者赠与人合法权益的，赠与人可以撤销赠与。”

这房是蔡奶奶的唯一住房，把房子赠给孙子只是过户给孙子，实际她并未搬出把使用权交付给孙子，这种情况下孙子换锁不让她住，导致她有家不能归，这种行为违背公序良俗，可以认定严重侵害受赠人合法权益。老人可据此要求撤销赠与。但这案子不知道蔡奶奶是不懂还是什么原因，她主张的是按买卖关系要房款，而法院判决不能超过原告诉求范围，所以一审法院只能凑和着支持合同里约定的50万房款了。

最后，说说老人为了让子女省事，生前把房子过户给子女或孙子女后，怎么保证自己生前继续在房屋中居住生活？很简单，《民法典》有居住权的规定，去不动产登记中心办居住权登记，可以拿到居住权登记证明。登记的居住权具有公示和对外效力，房屋上有居住权登记的，即使产权发生变化，也不影响居住权。通俗易懂说法律，我是杨文战律师，下期再见！

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。