感谢各单位一直以来对星湖湾小区全体居民的关心和爱护，对小区业委会成立以来各项工作开展情况的监督和指导。在社区的帮助下,2024年12月28日物业服务公司选聘招标完成开标和评审,2024年12月31日前期物业宜昌高德联行物业服务有限公司主动要求立即退出小区管理，2025年1月6日公布宜昌弘洋物业有限公司中标，1月19日以业委会名义与中标单位签订了《物业服务合同》，目前仍未顺利移交。近期小区内矛盾冲突不断，严重影响居民正常生活。

一、当前存在的问题或困难

1.开发商擅自提高地库收费导致民怨沸腾。2024年12月23日开发商湖北团通置业有限公司一纸通知告知全体业主地下停车位涨价（月租从185元/月涨至235元/月，临停从10元/24小时不限次数进出涨至单次20元封顶)，突然涨价导致开发商、广大业主、新旧物业之间矛盾爆发,过年期间为维持稳定业委会和弘洋物业决定临时开放地面位置供业主免费停车。当下业主对地库产权和涨价备案资料存疑,已经出现过多次拆除道闸栏杆行为，派出所反复出警，经政府协调要求开发商出

具产权证明文件，产权未明确前不得放下栏杆和阻拦车主进出，开发商拒绝出面协商并多次阻拦，2025年2月13日晚几百名业主群情激愤，共同拆除了一至四期道闸栏杆并要求开发商出面谈判。

2.新旧物业交接不顺畅导致无法正常开展物业服务。高德物业多次出尔反尔不断改变主意,拒绝移交物业用房和图纸资料(施工图纸、竣工验收图纸、规划图纸、验收资料以及承接查验的相关资料等)，导致新物业无正规办公场所(暂借业委会办公室临时办公)和无法对小区进行全盘管理，移交中存在诸多遭留问题，如消防系统处于瘫痪状态、无消防年检报告、消火栓泵无法正常启动、98%的安全指示牌已无法正常使用、30部电梯未年检、电梯五方对讲不能正常使用或无效、一期监控基本瘫痪、小区门禁整体擁痪、绿化树木枯死严重、供排水及供配电等公共设施破损较为严重或失效、小区主排水管下沉排水不畅和多处断裂、楼顶瓦多处松动、外墙楼顶地下室等多处漏水，给业主生活遗成极大安全隐患并制造新物业与业主的矛盾。

3.非住宅部分资产产权不清晰，业主存疑。开发商口头称半地下架空层及分割出的商铺、人防车位、服务用房、幼儿园、会所、月子中心、售楼部及门前广场、运动场、游泳池、临街地面停车场等均属于其名下资产，有权进行售卖或出租，目前从规划图中和法律角度均无法证明其产权归其所有,业主有权知晓公共设施权属和使用情况等:业委会成立后多次要求高德物业提供地库、服务用房等产权证明和移交公共收益等，高德物业作为开发商代言人拒绝提供产权证明文件仅提供近三年部分公共收益账并要求扣除本该属于物业费承担的维修支出，业委会拒绝接收(资料显示仅余一万多元)。

二、业委会及全体业主合理诉求#

1.明确小区范围内所有非住宅部分产权归属。要求开发商立即公示其自认为属于其产权部分设施的证明文件,对四期人防车位变相销售做出合理性解释，请求政府信息公开星湖湾小区土地增值税缴纳凭证及地库涨价审批备案文件等。

2.要求高德物业移交物业用房和立即整改遗留的公共设施问题。

一周内腾出原物业服务中心用房和正常移交业主相关资料、图纸资料等；限期维修消防设施、照明设备及监控系统，并提交第三方安全测报告：或从业主欠缴的物业费中协商一定比例用于修缮物业维护不到位造成的已损坏或失效公共设备、设施。

3.临时冻结地下车库不合理涨价。在产权争议及公共设施整改完成前，暂停执行新收费标准，恢复原价:对现有地下车位进行全面修缮维护，平整破损路面，维修损坏的照明、管道等设施设备,对污浊的地面按交房时的标准重新刷漆划线，之后与业主共同协商调价事宜。

4.产权明确后公示公共收益明细账和移交余额。要求产权明确后由高德物业提供2010年以来所有公共收益账收入及支出明细，以及动用公共收益时合法的程序文件：将截至2024年12月31日的公共收益结余款移交至业委会公共账户归全体业主所有。

三、恳请相关部门协调解决内容

为确保小区的基层治理能够有序推进，营造安全、舒适、和谐的居住环境，业委会代表全体业主悬请政府主管各部门各自发挥职能，协调相关各方共同解决难题，为老百姓做主，正视全体业主维护合法权益的需求，推动星湖湾小区尽快步入正轨。具体如下:

1.悬请尽快组织多部门联动与利益关联方召开联席会，组织业委会、业主代表与开发商面对面交流，避免事态的进一步升级:

2.悬请相关部门予以支持，按照规定公示产权归属、规划图纸、土地增值税清算等相关信息:

3.恳请区市场监督管理局对星湖湾小区地库涨价合理性进行书面回复，恳请相关部门对消防设施、电梯等危及公共安全的部分进行检查，公示检查报告，让全体业主住的安心和放心。



以上情况要考虑几个方面：法律依据、合同条款、协商途径、法律途径以及如何组织业主行动。可能涉及到的法律包括《民法典》关于物业服务合同和价格调整的规定，还有当地的物业管理条例。另外，还要看停车位的产权归属，因为如果产权属于开发商，他们可能有更多定价权，但如果是业主共有，那可能需要业主大会同意。

然后，业委会的角色很重要。他们需要先核实开发商的定价权，查看之前的合同是否有关于价格调整的条款。如果没有约定，开发商单方面涨价可能不合法。同时，业委会可以组织业主大会，收集意见，与开发商协商，或者通过法律途径解决。

另外，用户可能想知道具体的步骤，比如如何收集证据，如何与开发商谈判，是否需要向相关部门投诉，比如物价局或者住建部门。还有可能涉及新旧物业交接的问题，可能需要确认涨价是否与新物业有关，是否存在违规行为。

还要考虑业主可能的反应，比如拒缴费用、集体维权，甚至诉讼或仲裁。需要提醒业主合法维权，避免过激行为。此外，利用媒体和舆论压力也是一个可能的策略，但需要注意方法。

可能的疏漏点包括：是否所有停车位都属于开发商，是否有部分属于业主共有；当地是否有政府指导价；业委会是否已经备案，具备合法地位；新旧物业交接是否完成，相关责任如何划分。

建议业委会和业主应该采取的措施，包括法律核查、协商、投诉、法律行动和团结业主等。同时强调法律途径的重要性，以及保持理性沟通的必要性。

### 一、法律依据核查

1. **产权归属确认**

- 核查《商品房买卖合同》及补充协议，明确停车位产权归属：

* 若属开发商单独所有，其有定价权但需遵循合理原则

* 若属业主共有或人防车位，需经业主大会表决

2. **合同条款审查**

- 重点核查前期物业合同中关于停车费调整的条款

- 若原合同未约定调价机制，开发商单方涨价涉嫌违约

3. **价格监管依据**

- 查询湖北省及当地现行停车费管理政策

- 确认是否属于市场调节价范畴，开发商是否履行明码标价义务

### 二、阶梯式维权路径

**第一阶段 协商谈判**

1. **业委会主导协商**

- 组织法律顾问、业主代表成立专项小组

- 要求开发商提供成本核算依据（如管理成本、周边价格比对）

- 提出阶梯调价方案（如分3年逐步上调）

2. **新旧物业责任厘清**

- 核查物业交接记录，确认涨价决策主体

- 要求新旧物业出具书面情况说明

**第二阶段 行政救济**

1. **多部门联动投诉**

- 向辖区住建局物业科举报违规调价

- 向市场监督局投诉价格违法行为（依据《价格法》第14条）

- 人防办介入核查人防车位使用合规性

2. **申请价格听证**

- 联合5%以上业主联名申请价格听证

- 邀请第三方机构进行成本监审

**第三阶段 司法救济**

1. **集体诉讼准备**

- 通过业主大会授权业委会提起诉讼

- 诉请：确认调价无效+赔偿过渡期损失

- 申请财产保全防止开发商转移资产

2. **证据链构建**

- 收集近3年周边同类车位价格样本

- 委托会计所审计开发商成本报表

- 整理业主受影响证明（如通勤成本增加记录）

### 三、应急管理措施

1. **临时停车方案**

- 协调周边商场、单位开放错时停车

- 申请增设路边夜间临时车位

2. **资金监管机制**

- 要求将争议期间停车费存入共管账户

- 建立使用审批双签制度

3. **舆情引导策略**

- 定期发布维权进展通报

- 制作普法短视频在业主群传播

- 设立法律咨询日解答疑问

### 四、长效机制建设

1. **推动产权转移**

- 启动车位产权买断谈判

- 申请住宅专项维修资金购买共有车位

2. **修订管理规约**

- 将停车费调整纳入业主大会议事规则

- 建立价格联动机制（与CPI指数挂钩）

3. **数字化管理**

- 开发业主投票小程序

- 建立停车费收支公示区块链系统

建议优先通过住建部门协调解决，若30日内未获满意答复，可同步启动司法程序。注意收集每次沟通的书面记录，包括但不限于会议纪要、通话录音、往来函件等，这些将成为后续维权的重要证据。在武汉地区司法实践中，已有类似案例（如2022年武昌某小区停车费纠纷案）支持业主主张，关键在证据充分性。