两会，也就是中国的全国人民代表大会和中国人民政治协商会议，大概可以理解为中国一年中最重要的政治会议。代表们会把普通人的想法和建议带到两会上，就像是为民众“代言”一样，通过两会，我们能够知道未来发展的大方向，比如经济如何发展、教育如何改革等。对于关乎百姓群体的买房住房问题，自然也会被提到，随着两会结束，未来5年房地产市场或将迎来8大变化：

1、取消商品房预售制

事实上，商品房预售已经是老生常谈的问题了，一直以来有关“取消预售”的呼声不绝于耳。随着过去20年房地产市场的快速发展，预售也衍生出了各种各样的问题，首先是延期交房，开发商没有按照约定的时间交付房屋，让购房者多等一两年甚至三五年才能拿到房子。其次是货不对板，交付的房子与开始承诺的千差万别，住房质量参差不齐，许多业主只能忍气吞声。更为重要的是，一旦开发商破产房子烂尾了，那么不仅缴纳的首付部分无法赔偿，还很有可能面临几十年的房贷偿还问题。

因此，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出了“取消商品房预售制度”的建议，朱征夫认为，商品房预售制度在我国房地产产业发展历史进程中起到了一定的积极作用，但自2021年以来，多地开发商相继发生债务危机，全国各地出现了大面积停工现象。与此同时，商品房建设已经度过高度增长阶段，现在已经进入了存量房周期，因此可以考虑取消预售制来降低系统性金融风险。

2、取消公摊，按照实际居住面积计算

与商品房预售一样，公摊面积一直以来也是被百姓诟病的存在，100平米的房子，到手只有70平，30平米的地方那个都被“公摊”出去了。在近些年楼市不断的发展下，住宅越来越多也越来越高，由此导致的公摊面积也越来越大了。青岛某楼盘交付后，110平的房子套内面积只有58平，还有业主150平米的房子除去公摊后不足90平，超高层建造墙体厚度为正常的3倍，达到60厘米厚。

值得一提的是，起源于香港的公摊面积，早在2013年就被彻底废止了。事实上，有关“取消公摊”的提议早就出现了，早在2011年两会期间，就有代表提出了要取消“公摊面积”和“预售制度”，那么为何这么多年过去了，依旧没有被取消呢？有专家认为公摊涉及的范围较广，属于“牵一发而动全身”，之前没有到达合适的时间，但目前随着楼市下行，取消公摊有助于激起购房者购买意向，已经到了合适的时间节点。

3、物业大概率不会取消，但物业出现的问题会得到解决

今年年初的时候，某大学做了一项关于“小区物业满意度”的调查课题问卷，回收的三千余份有效问卷中，对于自己小区不满意的占比超过8成，只有1成左右的人满意自己小区的物业服务。此外，支持“取消物业”的占比超过85%，由此可见的当前很多小区物业都存在一些问题，比如利用业主公共区域盈利、收费标准不透明、胡乱收费等问题。

为何物业不会取消呢？原因在于当前小区规模较大，很多小区的居民数量超过一万人，自行管理难度较高，同样会引起纠纷。对于物业的这些问题，民法典中已经有明确的规定了，比如业主有权更换物业，物业费用透明化、不得暴力催缴物业费用等，未来物业出现的这些弊端都会得到解决或彻底改善。

4、拆迁重新启动，重点针对预制板房和城中村

虽然过去几年各地拆迁规模在不断收缩，取而代之的是老旧小区的改造换新。但一方面随着近几年楼市行情走下坡路，另一方许多城市的预售板房出现安全隐患，城中村难以彻底改造，因此需要拆迁针对这部分住房进行处理。重启拆迁不仅能够解决当前楼市资金流动缓慢的问题，同时还改善了居民居住环境差的现状，对于市容市貌也能够提升。

事实上，2024年年初的时候，中央已经出台了拆迁政策，许多城市也纷纷跟进响应，特别是一些重点城市，比如武汉、成都、广州、南京、深圳等，开始规划拆迁范围和具体政策措施。主要针对城市中存在质量问题的预制板房以及老旧危房的城中村。

5、房贷利率有望进一步降低

为了刺激大家买房，拯救过于冰冷的楼市，许多城市自2023年以来纷纷降低楼市利率，据克而瑞研究院数据显示，自2023年1月起，截至2月8日全国已经有33个典型城市房贷利率下调至“3开头”，其中超过20个地级市发文下调首套房贷利率下限，随后更多的城市纷纷跟进，可以说楼市已经全部进入了“3时代”，除了首套房贷利率降低以外，二套房贷利率同样在降低。

但从市场反应的结果来看，房贷利率降低起到了一定的效果，也别是去年年初的时候引起了一定的市场热度，但过了半年市场又归回冷清，主要原因是许多购房者对于低房贷利率已经“习以为常”了，不能刺激这类群体买房。因此2024年房贷利率LPR还有进一步下跌的可能，对于今年准备买房的群体来说是个好消息。

6、新房价格可能会进一步下滑，二手房跌幅会更明显

需要注意的是，虽然当前房价在持续下滑，机构统计当前房价距离最高点已经跌了20%，但整体房价依旧处于较高的水平，当前楼市房价收入比依旧偏高。随着住房的金融属性逐渐消失，房产泡沫消除，整体房价还会进一步回落，特别是一些炒房严重的热点城市，依旧存在回落空间。

相较于新房来说，二手房跌幅会更加明显。究其原因，主要在于过去炒房投资群体过多，当前房子的数量已经严重过剩，多套房持有者在抛售多余的房子，近两年很多城市都出现了一定程度的“抛售潮”，通过官方发布的房价数据不难发现，二手房下跌幅度普遍高于新房。

7、购房时，开发商开出的“霸王条款”会逐渐消失

过去房价大涨时期，可以购房者买房普遍靠抢，正因如此许多开发商纷纷提出“霸王条款”，你不买有的是人买，不少购房者因此只能被迫接受，牺牲了自己的权益。但随着楼市从卖方市场转变为买方市场，现在是开发商求着购房者买房，因此过去的“霸王条款”在此就不成立了，甚至会拿出一系列优惠措施来吸引大家买房。

另一方面，随着一些列调控措施出现，对于市场不良现象的整顿也会更加严格。住建部会同8部门印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求接下来3年时间实现房地产秩序明显好转，主要针对开发商的偷工减料、物业不透明收费、开发商霸王条款问题。

8、房产税大概率不会再近两年落地，会延期出台

最后就是大家十分关心的房产税问题了，作为楼市调控的硬核“大招”，近几年有关房产税的动向十分频繁，更是在2021年的重要会议上就已经一锤定音明确会落地了，那么为何2022年没有出台呢？对此财政部的回应是：一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年（2022年）内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

也就是说，随着楼市持续下行，当前更多的偏向于救市，避免房价出现暴跌的问题，而一旦房产税落地，那么可能会引发严重的抛售潮，影响市场平稳，甚至引发系统性金融风险。另一方面，未来两三年楼市大概率还会走下坡路，因此只有等到楼市真正实现了软着陆，房产税才会落地。