掐着“五一”，金融城绢麻厂——保利天曜开放了。

1、江景，不是项目主打的，其带来的城市面貌更新，才是天曜的底盘，包括道路、公园、学校。

2、琶南天奕是度假风、网红风，在小红书很容易出圈。但天曜，整体的基调是沉稳、隐奢。所以，天曜究竟好不好，好在哪里，需要现场体验，沉下心品。

3、产品方面，颇似兄弟项目都荟天珺，尤其是约170平，走进板房，就像是天珺的约190平。

此外，由于天曜是超高层，因此，哪怕是阳台率占比去到25%，但使用率上，没有预期之外的惊喜。

基本信息

规 模：南北地块占地约4.13万㎡，总建筑面积约12.46万㎡；

容积率：综合容积率3.33，南地块约3.1，北地块约3.8

绿化率：约35%

会所面积：约2900方

户 型：建面约120-140-170-210㎡云幕平层

交通配套

地块位于规划花城大道南侧，周边紧邻华南快速干线、黄埔大道中、临江大道及科韵路等主要交通干道，交通四通八达。

尤为值得一提的是，这是天河比较难得的靠近地铁站的盘，地块东北侧距离地铁5号线与11号线交汇的员村站仅150m，5号线+11号线可以连通广州最核心的几个商务圈---珠城、琶洲、天河北、白鹅潭等等，通达性很强。

教育配套

地块1.5公里范围内有员村第五小学、天华中学、兰庭幼儿园、员村小学（美林分校）、美林海岸幼儿园等。

另外，项目内部721地块规划一所24班小学，720地块将配建一所6班幼儿园，能填补天河地区学位预警的需求

生活配套

商业配套方面，顶流商圈 繁华涌现，3KM内K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等国际商业汇集等，未来可以共享保利面粉厂项目的配套，以及珠城马场改造项目

文化瑰宝 名流荟萃，5KM内广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院组成广州人文客厅。

医疗方面，周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）等，可以就近就医。

公园景观方面，靠近珠江，可以享受临江美景。另外，周边还有珠江公园等，闲暇时可以去走走。

A1栋，专梯专户，约170平和210平；A7栋和A8栋，专梯专户，均为约140平；B3栋，2梯3户，在北地块，塔楼设计，面积为约120平。

户型涵盖120-210㎡，吹风价10-13万/平，总价1200万起。

不过参考天奕的开盘套路，价格肯定有下探，1000万以上的买家可以保持关注。

南地块是板楼，140-210平都在这个组团。

与天奕户型几乎一致，高赠送+正南正北排布，迎合富人喜好。

120平大家也可以参考天奕的户型，只不过这次不是板楼，3梯4户或2梯3户的配置掉了点豪宅逼格。

五一假期，120平样板房也会开放，到时我们也会带回一手资料。

项目内部园林非常不错，自从天瑞之后，保利的设计就找到了感觉，做的楼盘一个比一个好。

低调奢华的天花设计

目前售楼部所在位置是未来的公共公园，层次景观做的非常优秀。

连市政公园都做的那么好，更期待未来的社区园林了。

至此，项目官宣体育东集团小学后，学铁商算是集齐了，但对于豪宅定位的天曜而言，还是有值得挑刺的地方。

成也区位，败也区位。

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项目的区位非常核心，员村——金融城西区，与珠江新城一路之隔，三大CBD环绕。

三角中间就是员村

但近看，你会发现天曜，包括面粉厂项目，都是嵌在城中村的豪宅。

里面欧洲，外面非洲的光景估计会持续不短的时间。

前不久天河区政府发布关于广州国际金融城西区子富新村周边地块的征收预告。

这对于天曜来说是莫大的好消息，家门口的城中村要拆了。

不过你仔细一看，其实真正征收的还是创意园、农贸市场、小学等地块，对于居民楼还是未能动。

明眼人都懂，这是来配合开发商卖房的。

1，自带9年教育资源，官宣！天曜配建24班小学，纳入体育东教育集团720地块将配建一所6班幼儿园，能填补天河地区学位预警的需求。

2，紧邻5号线和11号线交汇站员村站，地铁出行非常方便，尤其是11号线作为广州首条环线的开通，更加提升了保利天曜的地理优势。

2，连片开发优势，保利不仅拿下了绢麻厂地块，还拥有天河临江大道地块，两者将进行连片开发，进一步推进金融城的整体发展，为金融城带来使用率超120%以上的高端项目，增加板块热度。

4，产品力高使用率，阳台占比可达25%，仅次于南方面粉厂，使用率在全市豪宅中处于第一梯队，整体竞争力强。且考虑到广州接下来要严控此类项目审批，未来这个项目或成为绝版。

5，地理位置优越，位于金融城西区的核心位置，与“顶流”地块南方面粉厂仅500米不到，紧邻珠江新城CBD，与广州塔、琶洲会展中心等地标性建筑也近在咫尺，周边有天河领展广场、东方国际商业广场等商业。

6，改善户型定位，在总价相当的情况下，对珠江新城很多传统设计的中小户型，无疑是降维打击。

缺点总结

1，周边环境待改善，保利天曜被城中村包围，员村旧改推进速度缓慢，周边形象不够匹配，可能会影响居住的舒适度和项目的整体品质。

2，非一线江景，相比南方面粉厂地块的一线江景，绢麻厂地块只能算是二线江景，吸引力稍逊

3，金融城西区发展缓慢，金融城西区的升级改造建设进度较慢，周边城市界面更新需要较长时间。 

值不值得买？

虽然是村景，但位置够核心，发展预期还是很强的；

虽然板块征拆困难，但总算是开始了，能有盼头。

算上产品力与名校加持，买入没问题。

唯一要考虑的是——价格，如何以一个相对安全的价格入手。

因为价格足够有诚意，才能来抵消员村发展的不确定性。

结合附近天河公园的房价，这里卖8-10万/才算不贵，超出了就需要考虑下自己是否能等得起员村的成长。

天曜与天奕算是两个极端，一个是九龙城寨（拆不动）一个是万亩良田（没配套），但买这两个项目的本质又是一样的——

你是否相信金融城西区/琶洲的发展潜力？你是否愿意等待板块发展，来换取你未来房子的增值？