关键时刻

又迎来了关键节点

11 月，上海楼市承接了 10 月的成交热度。有别于 527 政策出台后二手成交量每月呈阶梯式滑落，此次 11 月份的成交量并未即刻转而下行。连续 5 个周末的成交量均在一千套以上，连续 5 周的周度成交向 6000 套大关发起冲击。就当下的市场环境而言，这称得上是极为出色的成绩。

同时，市场的先行指标“带看数、定金数”均未呈现断崖式下降的态势。此指标会直接左右未来一段时间内的二手网签数。这意味着至少在短期内，上海的网签量仍会维持当前的水平。

这与我们在业务一线所感知到的情形颇为相符，上海的成交状况在不断升温。另外，在挂牌量这一指标上也产生了一些持续性的转变。依据房外房研究院的追踪数据，上海的挂牌量已连续 3 周下降。这在过去多轮政策放宽的情形下从未出现过。

此外，从我们粉丝朋友们那里获得了真实的反馈，近一个月，我们中介同行的电话打得极为频繁，甚至达到了无差别覆盖的程度。在同一个小区，众多业主都会接到中介来电，询问是否卖房。只因现阶段的“笋盘”对他们而言供不应求。高性价比的房源大量已售出，他们渴望尽快挖掘出更多能够迅速成交的房源。仿佛在一夜之间，上海楼市的交易热情重新燃起。这与此前房东卖房困难、买家持续观望的市场形成了鲜明的反差。难道上海楼市已迎来反转的节点？

信号出现

信号的确显现了

上海楼市低迷许久，无数买房卖房者始终心系一个问题：上海楼市何时迎来反转？在探讨市场反转之际，究竟存在哪些指标可供参考？

楼市极为复杂，影响因素众多，是否存在直观的数据便于大家判断？倘若非要选定一个指标，那想必最直接的指标定然是“成交量”，而且是持续的成交量趋势。

倘若上海楼市能够持续 3 个月以上达成 2.5 万套的成交规模，那么便具备了反转的前提条件。

最为直观的实例当属 2015 年，从 4 月份起始，成交量全部在 3 万套以上，大牛市行情得以直接确认。

反例则是 2019 年，3、4 月份成交量均在 2.5 万套以上，然而未能维持 3 个月以上。

2020 年 4 月份起连续 3 个月 2.5 万套以上成交，正式开启了新的一轮行情。

成交量是所有人都能直观获取的数据，其可信度极高，也是最能触动买卖双方情绪的因素。

成交量偏低时，预期较弱，买家会踌躇，卖家则缺乏市场。成交量偏高时，预期较强，买家会果敢，卖家出货也容易。

若要进行更精细的分析，可观测连续 12 周的成交状况。倘若连续 12 周成交量均在 6000 套以上，意味着市场能量强劲。

要是时断时续，或者开头强劲后续乏力，那就表明市场尚未完全反转。除了成交量，挂牌量可充当辅助指标。挂牌量反映的是房价的下限。

只有当挂牌量不再增长，房价才有可能不再继续下跌，但这并不意味着挂牌量降低房价就必然上涨。

在熊市市场，众人都想抛售套现离场，挂牌量自然偏高。在牛市时，也会激发众多卖房需求，挂牌量同样可能偏高。

只不过，牛市中的挂牌量被成交量所消化，而熊市中则被放大。倘若大家关注自家小区能否保持稳定，有个经验值可供分享。

自家小区的挂牌率，即“挂牌套数/小区总户数”这一比值若在 2%以下，小区会相对稳定。此数值越高，稳定性越差。当下上海在成交量和挂牌量方面都出现了积极的信号，能否实现反转，关键要看能否持续超越界限。

关键因素

两大关键要素仍有待优化。

与股市存在一定相似性，这种成交的量能属于明确的信号。然而，行情的降临，其根本在于宏观背景是否具备反转的条件。当下，积累的积极因素众多。其一，政策层面给予了大力支持。在限购、限价、限贷、税费等方面均提供了充足支撑。并且，“止跌回稳”已成为首要工作任务。其二，利好频出。近期 12 万亿的化债行动已开启，明年中央层面还将加杠杆以支持经济发展。其三，实体经济正缓慢修复。10 月的 PMI 重新超越 50 。

实际上，经济增长方为稳定市场预期的根基。其四，持续降息让利，切实减轻了大家的房贷和消费压力。当然，另有两个方面颇为重要，目前仍需改进。一方面，资产回报率仍低于房贷利率。尽管经历了数轮力度较大的降息，可持有房产的回报率仍不算高。仅有局部产品实现了回报率的大幅回升。倘若楼市整体租金回报率高于房贷利率，局面将截然不同。另一方面，市场货币有效量匮乏，大家不敢借贷。在潜在的通缩风险之下，楼市难以出现独立的大规模行情。

关键因素

这一轮的楼市确实与以往有所不同。在我看来，存在一个关键的变化。楼市的固有信仰出现了转变。通俗来讲，就是“楼市永远涨”的这种信念被打破了，楼市既可能上涨，也可能下跌。楼市会有大幅上涨的时候，也会有大幅下跌的时候。进而致使当下买房的需求向自住和刚需聚拢，投资需求大幅降低。所以这一轮楼市的复苏进程相对更长。从卖房套现到部分人产生上车买房的冲动，购房者信心的拐点或许才刚刚来临。那么房价的拐点必然还需等待一段时间。最后为大家总结一下：二手挂牌量减少且成交持续 3 个月放量；等待经济增速稳定在 5%；期待房贷利率和租售比的差值在百分之一以内。尽管存在压力，但上海楼市仍有反转的可能性。