导 语
国庆假期的上海楼市，可谓彻底疯狂起来。在 9.29 新政的助力下，看房的人数大幅攀升，新房下订数量超过千套，二手市场在一夜之间被激活，曾经卑微至极的房东，如今竟然也胆敢加价卖房！
据公开数据表明，国庆 7 天上海二手网签达 2133 套，日均为 304 套，同比去年大幅增长 100%！伴随“银十”转为“金十”，众多板块随之活跃起来；像跌幅最为惨重的学区老破小板块——潍坊，便迎来了一轮触底反弹；10 月起初的 5 天售出 21 套房子，平均每日 4 套，房价也较腰斩后的最低价上扬 10%。
出乎意料的是，浦东均价最高的板块——联洋，居然也处在了风口之上。据中介反馈，在 9.29 至 10.7 这 9 天里，联洋总计成交 28 套房源，平均每日 3 套。然而从成交数据来分析：此次板块主力仁恒河滨城仅成交 4 套，尚未完全发挥实力，热度反而分散并下沉到了天安花园、联洋花园（三期）、吉云公寓等其他小区。没有别的原因，这些小区在这一轮价格战中“火力全开”，多数的成交价都已创下新低。
至于仁恒河滨城，低价房源早先消化的差不多了，目前价格比较坚挺，未来可能会有新的一波价格行情。
第一变化
首先的变化在于，数据层面已开始活跃起来。开局释放出良好信号，众人期盼的“银十”如期来临。
新政推行的第二周，上海楼市持续升温，二手房领域表现尤为突出。
在上周（10.7 - 10.13），上海市二手房总计成交 6412 套，环比大幅增长 197%，日均成交量达 916 套。
从日成交数据来看，交易高峰出现在 10 月 13 日（星期日），成交量为 1334 套，打破了年内二手房单日成交记录，在近三年单日成交量中也位列首位。
与此同时，上海二手房整体住宅价格也有了新变化。
上周，上海二手住宅市场平均价格为 59811 元/平方米，环比上涨 0.17%。
9 月份的一系列会议和政策导向，对信心与预期的修复发挥了重大作用。
止跌回稳的目标，将率先在上海楼市得以实现。
第二个变化，
新房层面，开始全面开花了。
十一假期期间，外环外新盘多点绽放。青浦的保利建发印象青城售出 80 余套，闵行的映江润府售出 100 余套、嘉定的时代之城售出 130 余套，松江的保利西郊和煦售出 150 余套……
在过去的 2 年，新房触发积分的情况愈发少见，新房库存持续攀升。郊区新房的销售难度明显增大，不仅开启分销渠道，还推出各种变相优惠及降价举措。当下对于开发商来说，卖货的速度最为关键，趁着新政出台，民众购房热情上扬，能多卖就多卖，能快跑就快跑。
面对此种行情机遇，实际上众人都难以准确判断。
既然难以判断，能够迅速销售还是应当迅速行动。
就新房的供应方面，节奏也逐步加快。
近期，上海新房开启了新一轮的公示。
前几日公示了 9 个项目，总计 1244 套房源，分布于浦东、静安、闵行、嘉定以及奉贤区。
热度较高的有浦发唐城四期、象屿联发金海汀雲台、大华星樾、龙湖观萃
在全中国，几乎没有哪个新房市场能如上海市场这般，每个月都有持续不断的新房供应来刺激市场。
并且，上海的土拍市场价格连年上涨，很多人并不知晓，上海新房的均价已经连续超过 20 个月持续上扬。
前期的华润中环置地中心润府项目，此前售价 6.5 万，如今逐渐卖到 6.7 万、6.9 万，伴随土拍价格的不断上升
在宝山南大这片区域，新房的备案价格即将很快突破 7 万。
简单来讲，买得越晚，新房价格越高。
第三变化
第三个变化，即置换的链条，开始运转起来。
自上海 929 新政施行至今，有一个十分明显的感受：200 - 400 万左右的刚需二手房，由于总价与首付降低，其销售速度大幅加快。在此给大家举个例子，位于上海市中心彭浦新村的彭五小区，大家猜猜当下的挂牌价是多少。令人惊讶的是。有一套刚成交的 1 房，成交价仅为 130 万。
虽说这在众人眼中是人人嫌弃的老破小。
但地段着实优越。地处上海市中心核心区域静安区，距离地铁 1 号线仅 600 米，前往人民广场仅需 20 分钟。内部精心装修一番，很快便能出租出去，若用于出租，也能作为自己的养老储备。任何事物，只要价格适宜，其实就不存在好坏之分。另外，在老破小较为集中的潍坊板块。据中介所分享的信息，十一期间 5 天，潍坊这边不完全统计就有 21 套房子成交。鉴于价格跌到了一定程度，所以新政后率先走量的，实际上是 200 - 400 万的极度刚需房。
那么，为何这些房东甘愿折价如此之多来出售房子呢。
由于他们得抓紧进行置换，所以售价低廉，购入价也不高。当楼市的齿轮自最底部逐步朝上运转时，实际上表明整个楼市开始逐步活跃起来。因而，我们能够发现，御桥板块二手房门店的带看量增长 1.5 倍，谈判数量由一个月 6 - 7 场变为一天 1 - 2 场。联洋板块在十一 7 天内成交 16 套，销售态势依旧迅猛。
至关重要的是，联洋尽管销售情况良好，但价格却更低了。除了仁恒，多数小区普遍价格已在 10 万以下，其中不乏单价 8 - 9 万/平的。
受到金融行业的影响，联洋的房价似乎反应过度。联洋的总价门槛较高，着急出售的业主必然会在单价方面做出妥协，降低总价来增强跨区域的产品竞争力。不过总体而言，上海市场正由大幅急跌转变为小幅缓跌，部分区域或者产品已在底部徘徊。。
第四变化
在政策层面，总算有所松动。
上海新房涨价的主旋律已大致确定，全方位开始突破自 2022 年以来的严格限价规则。
不断攀升的新房限价，加上上海二手行情的持续下滑，致使上海新房的性价比迅速降低。
将贷款月供、税费、租房成本计算在内，自今年年中起，上海新房已完全告别了倒挂时代。
这些均为信号，所有信号皆指向了下阶段的上海二手房楼市可能产生的变化。明日 10 月 17 日，相关部门将举行新闻发布会，针对下阶段房地产市场平稳健康发展进一步释放政策利好。
依据前期的房价周期规律，每一轮地产行情的开启通常由一线城市启动，一线城市未动，其他城市便难以变动。依旧是那句话，我们仅谈现状，结果由您自行判断。当然，如果您有意在上海购房，却不明确如何规划买房路径，担心买错或不知如何购买，欢迎添加微信咨询。
