上海二手房火了
上海二手房成交持续爆量。
最新数据，10月已经有五天单日成交量破千！
价格方面，甚至在部分小区出现了房价反弹的情况，像东方曼哈顿、瑞虹新城等。
上海二手房着实火爆。
在 929 新政的利好影响下，今年的金九银十并未爽约，并且预计热度能够持续至今年年底。
此外，由于国家层面的货币政策利好以及财政政策刺激，此次新政的成效显著超越 527 新政。
让我们回顾一下：1）去年的认房不认贷，其热度仅维持了数日。效果未达预期后，反倒加剧了后续下行的趋势。2）今年 5/27 过后的两个月，成交量有所上升，但谈价空间并未缩小，依旧是房东们以价换量，谋求快速成交。3）然而此次 929 新政实施以来，性价比高的房源迅速售罄、谈价空间缩小，撤牌不再出售的房东增多，甚至部分抢手房源出现了竞价成交的现象。上海楼市，难道要止跌回温了？
降息真的有用
此次的楼市新政组合拳，与前两次相较，最为显著的不同在于此次利率降幅空前，LPR下降的同时，存量房贷加点也做出了调整。此前我曾提及，房贷利率降至特定水平，对房价和楼市而言堪称真正的重大利好。
当下众人为何皆欲卖房？甚至部分房东不顾后果地砸盘？缘由在于房贷压力过重。
并且与新增贷款的差距日益拉大，心理难以平衡。
在 22 年以前，房贷利率高点购房的人群，彼时的 LPR 加上加点，5%不算罕见，6%也为数不少。
但如今新增房贷普遍仅为 3%出头。
往昔房贷利率虽高，但众人尚可承受，毕竟收入在增长，房价也在攀升；现今房价下跌，收入降低，房贷昂贵，任谁都难以忍受。如今总算迎来降息，自年初至今，首套房利率已由 4.1%降至 3.15%，下调将近 100 个 BP。
首套房贷利率与租金回报率的差距逐渐缩小，贷款购置的房屋，所消耗的现金流减少。
没有贷款的房子，现金流回报近乎等同于全款存于银行。
当首套房贷利率无限趋近于租金回报率，平衡便得以实现。
而依据易居研究院和链家的数据，2024 年 9 月，上海住宅的租金回报率仅为 1.81%，和首套房贷利率仍存在较大差距。
另外，伴随 LPR 的大幅下调，当下不少地方的公积金利率已出现倒挂，调整的步伐应当加快，毕竟其本身具有福利性质。
挂牌价不容乐观
而观察挂牌价，我们发现，上海楼市整体的趋势，仍然不容乐观。
全市来看，截至2024年41周，挂牌价同比增速上涨的板块11个，仅占6%。
同比下跌的板块188个，高达94%。
同比为正的板块如下，大部分均为外环外，小区样本量比较少的板块，价格变动不显著。
核心区仅有徐汇滨江及南京东路2个板块。
依据挂牌价的周同比变动情况，我们公司研究院对上海二手挂牌的短期变化及中期趋势予以分析。
趋势形态：
短期变化：最新周同比与近 4 周同比均值之间的变动 =【41 周同比】 - 【38 - 41 周均】
中期趋势：近 4 周同比与前 4 周同比均值的变化 =【38 - 41 周均】 - 【34 - 37 周均】
建议大家重点关注两类板块：
1）增速修复型板块
徐汇7个：徐汇滨江、建国西路、长桥、漕河泾、田林、徐家汇、康健；
普陀6个：曹杨、长寿路、真如、真光、甘泉宜川、光新；
长宁5个：镇宁路、古北、仙霞、天山、虹桥。
2）下滑型板块
浦东7个：杨东、金杨、外高桥、花木、高东、唐镇、洋泾；
宝山7个：大华、通河、上大、共富、淞南、淞宝、顾村。
整体而言，就上海当下的挂牌量价，即房东的心态，依旧难言乐观。
后续的发展走向，关键取决于成交量。
从历史情况出发，成交量需先行放大，并持续一段时期，起码要达到两个月。
待笋盘消化完毕，引发情绪恐慌，价格才会有所上扬。
另外，有一个极为关键的指标，即居民新增贷款，大家不妨予以关注。
唯有经济回温，大家对自身收入充满信心，勇于加杠杆购房，房价上涨的底层逻辑方可成立。
并且，股市往往是先于楼市的指标。
买卖建议
1）当下购房，依旧提倡购置稀缺、优质且具备高性价比的笋盘。
2）当下售房：
当前供需关系失衡，诸如同质化严重的老破小、老破大以及远郊无地铁的房子等等，建议把握住窗口期，尽快出货，切不可盲目涨价、跳价。
另外，对于小区内面积产品错配的情况，例如平民小区中的大面积复式、独栋等等，建议全部售出。
譬如长宁天台家园的别墅。该小区位于长宁仙霞板块，地段平平，房龄达二十年之久，内部较为破旧。
小区里别墅的核心卖点仅为面积大，达 532 平。所以这是一处穷人无力购买，富人无意青睐的尴尬房源。别墅的总价，足以购置核心市区的平层，着实没必要困在这样的平民小区。倘若追求低密，往外前往大虹桥的品质别墅区也是不错的选择。像如今这般不上不下的状况，着实令人难受，若想售出，估计价格得大打折扣。
3）当下换房，务必先卖后买。最后，总体而言，鉴于政策的有利因素，上海到今年年底房价预计不会再下跌。不过二手房的挂牌数量依然庞大，再加上租售比偏低，以及整体的经济形势，对于明年的房价走势仍需谨慎看待。
