《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的规定。
（续2）
（二）、建筑区划
本条和《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条、第二百八十五条都使用了建筑区划的字样，而在物业服务合同一章中第九百三十七条、第九百四十一条、第九百四十二条、第九百四十九条均选取了物业服务区域的术语，在厘定本条中各共有部分的具体含义时，有必要先对这两个用语进行分析。
严格意义来讲，“建筑区划”不是国内城市规划和建筑设计领域中的专业术语。《物权法》创造性地直接使用了这一术语，却未考虑其与《物业管理条例》、城乡规划和土地出让管理等法规的衔接。依据《城乡规划法》和《城市规划编制办法》(以下简称《编制办法》)，城市区域内的土地利用及各项建设须先规划后建设。
首先，应编制控制性详细规划，控制性详细规划确定各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容(《编制办法》第四十二条)。该规划是建设用地规划许可证和建设用地土地使用权出让和划拨的前提条件。
其次，取得建设项目的批准、核准、备案文件后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，签订国有土地使用权出让合同。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
最后，建设单位向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
有学者认为，依据建设用地规划许可证规定的用地位置和界限确定建设用地的区域。由前可知，建筑区划应为根据控制性详细规划确定的，在国有土地使用权出让合同中载明的规划条件所确定的建筑区域。
《物业管理条例》和一些地方的物业管理条例中均使用了物业管理区域，从《物业管理条例》第二条规定来看，物业管理区域应为房屋及配套的设施设备和相关场地。“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。
这里的物业管理区域应视为与业主签订的物业服务合同提供物业服务的区域。故应视同《民法典》物业服务合同一章中的物业服务区域。然而，在一些地方的物业管理条例中，使用了共用部位和共用设施设备来代称物业管理区域。结合其他条款来看，物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
由于《物业管理条例》第二条仅规定了物业服务企业与业主订立合同的物业管理方式，因此，有些政府部门会以建筑区划“红线”为借口，规避应当承担的公共服务责任，导致物业服务和公共服务的界限模糊。按照《物业管理条例》，建设单位只向业主移交了物业专有部分，而把物业共有部分错误地移交给了前期物业服务企业。
《北京市物业管理条例》第十六条规定：“新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。”
根据深圳市市场监督管理局正式发布的《物业管理基础术语》(SZDB/Z287-2018)地方标准第2.24条，物业管理区域是根据物业建设用地规划许可证确定的红线图（建筑区划）范围，结合物业的共有部位、共有设备设施、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域。不过，该地方标准2.13又规定，共有部分是在物业管理区域(建筑区划)内，为全体业主共同享有的不可分割的，除特定业主专有部分、市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等以外的部分。这一款又认为，物业管理区域与建筑区划的范围一致。实际上，建筑区划内存在不属于业主共有的财产，如本条和《民法典》第二百七十五条规定的城镇公共道路、城镇公共绿地及个别业主专有的绿地、车位、车库等。
可见，建筑区划仅划定了建筑物所属的建设用地使用权的范围，该红线图并不能与业主共有部分相等同。有学者认为，一般而言，建筑区划一般就是一个物业管理区域。这个看法未能将建筑区划内的不属于物业管理的由市政公共服务部门所有的公共部位和共用设施设备排除在外(当然，其中也可能有个人的绿地或车位，因其有明示，故不在此单独讨论)。
从建筑物区分所有权的产权范围界定来讲，应以建筑区划红线为准，但建设完成以后，应以竣工验收资料为准，建设单位应将相关资料交给物业服务企业。根据《物业管理条例》第二十八条和第二十九条，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”这个规定充分说明了，不论是规划条件红线图(建筑区划)还是物业管理区域，其均为建筑项目开始建设前期的平面图或规划图，该图并不能作为物权的依据，因该图而产生的建筑区划或物业管理区域均是行政规划的控制性详细规划的行政行为的一部分，并不是立体的、事实上存在的物权本身的测量结果及其权属证明。
这一条虽规定了房屋所有权应进行初始登记，业主共有的部分也一并登记为共有，但它既未规定业主共有部分的确权和认定依据，也未规定登记时应提供的相应资料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条虽然对登记材料进行了规定，却删除了在之前《房屋登记办法》第三十条中极为重要的登记申请。
在此情形之下，再加上建设单位仅向业主交付专有部分，而不交付共有部分，也不交付相关的前期物业区划中共有部分确定依据的资料，而是将物业共有部分错误地移交给了前期的物业服务企业，致使共有部分的不动产登记依据及登记信息的判定异常艰难。由于物业服务企业并不是这些共有部分的产权人，《物业承接查验办法》又没有规定共有部分的查验标准，亦未规定应进行相应的不动产登记。《物业管理条例》第二十七条规定了开发商不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，却没有规定物业共用部位和共用设施之外的其他共有部分的所有权亦不得擅自处分。
综上，从首次不动产登记开始，仅有开发商保留有共有部分的登记资料，这部分的全部权属并没有必须移交给业主的时间。这也为下文《民法典》第二百七十七条业主大会成立难埋下了伏笔。由于专有权部分已经随着房屋销售逐步移转给业主所有，如果业主大会一直未能成立，从法律上便缺少代表全体业主主张共有部分权利的主体。那么,共有部位实际上的所有权和处分权将一直控制在开发商手中，如《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条涉及的车位、车库的分配及配置比例。
因此，从建筑区划内的建筑物及其附属物、附属建筑物被建成直至出售给买受人，唯一能够确定建筑物产权的仍是国有土地使用权出让时记载在出让合同中的规划条件(红线图)。这也许是《物权法》和《民法典》建筑物区分所有权一章仍旧使用了与红线图对应的“建筑区划”一词的根本原因所在。这种做法不仅会产生业主共有部分与建筑区划内的市政共有道路、绿地、市政附属设施、车库、车位产权不清的问题，而且业主应负担的共有部分的相关费用的计算也缺乏明确的物权依据。
为了与物业服务合同一章保持一致，宜在物业服务区域的意义上来理解本条中的“建筑区划”。未来如果制定统一的建筑区分所有权单行法时，应将两个术语进行统一。
《成都市物业管理条例》第七条规定，开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区(市)县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。第九条规定，建筑区划划分、调整后，市或区(市)县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。
《成都市建筑区划划分暂行办法》第四条，建筑区划的划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。第六条，开发建设单位在办理房屋销售手续前，应当持经规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案，向区(市)县房产管理部门提出划分建筑区划的要求，并提交以下资料：(一)建筑区划划分申请表；(二)土地使用批文或使用证明；(三)用地规划红线图；(四)建设工程规划总平面图；(五)其他所需文件、资料。
第八条，区(市)县房产管理部门划分建筑区划后，应当向开发建设单位出具建筑区划划分意见书，并在不动产登记簿上予以相应注记。第九条，开发建设单位应当将建筑区划划分意见书的内容包含在房屋买卖合同中，并在房屋销售现场公示。《成都市物业管理条例》和《成都市建筑区划划分暂行办法》是极为少见的，在物业管理法规中使用“建筑区划”代替“物业管理区域”的地方性规范。这种做法在术语上保持了与《物权法》的一致性，但仍以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础来划分建筑区划，该建筑区划虽然在不动产登记簿上进行标注，但一来未准确确定建筑区划的物理范围，二来没有在建筑区划中标示业主共有部分。不论采用哪个术语或哪个标准，如果不能认定并登记公示业主共有部分，只能是给建设单位和业主徒增负担。
（未完待续）。
