前几天，住建部部长倪虹在“两会”记者招待会上说，要把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

住建部长这番表态，被有些自媒体视为重大新闻，解读为“重磅利好”。云南房网这几天看了好几篇这种一惊一乍的文章，感觉有些自媒体误读太多，对政策也缺乏了解，其实对2000年前的老旧小区进行更新改造，并不是什么新提法，也不是什么新政策，因为早在2020年7月，国务院办公厅就发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求“在十四五期间到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。”

这也就是说，差不多在5年前，国家就提出要对2000年底前建成的老旧小区进行改造。基于此，全国各地都颁布相关地方文件，展开了分批改造老旧小区的工作，比如云南省和昆明市就先后发布了《云南省住房和城乡建设厅、云南省发展改革委、云南省财政厅转发住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（云建更〔2022〕19号），《昆明市住房和城乡建设局、昆明市发展和改革委员会、昆明市财政局关于印发<昆明市城镇老旧小区改造实施方案>的通知》（昆建通〔2020〕183号）。

在具体执行改造的各个区，也有相应的政策文件，比如五华区就发布了《昆明市五华区人民政府办公室关于印发五华区城镇老旧小区改造工作方案(行)的通知》（五政办通〔2020〕54号），并根据上述政策文件开始推动老旧小区改造，五华区2023年前就对227个老旧小区的814栋楼进行了改造。去年昆明纳入改造的老旧小区有982个，改造面积1204万平米，涵盖13个区县。

昆明老旧校区数量庞大，改造资金需求量极大

既然对2000年前的老旧小区进行改造是早就制订的政策，为什么住建部长在“两会”上又再次强调呢？区别在于2020年的政策表述是对“需改造城镇老旧小区”进行改造，没有说全部改造。3月9日住建部长的说法则是“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围”，意思是全部改造。当然这也谈不上政策力度更大，因为2020年首次提出改造老旧小区到现在又是5年过去了，即便5年前不需要改造的如今也需要改造了，而且改造是个漫长的过程，前两年也许不需要改造，过几年多半也需要了。

因此，对2000年前建成的城市老旧小区改造算不上新提法，各地也早就在进行，昆明市各区都进行了好几批，按住建部长最新的表态，尚未改造的早晚都会改造。

昆明已经分批改造了数百个老旧小区

其实，比起政策提法上的微妙区别，更值得关注的是改造老旧小区的资金从哪里来？这才是决定改造进度、改造范围的关键因素。换句话来说，如果资金没着落，即便制订了全部改造的计划，实际上也改造不了。

目前昆明市老旧小区的改造资金主要来源是地方专项债权资金，其次是中央转移支付资金，然后是地方财政资金及部分社会投资等。比如五华区2023年老旧小区及周边配套基础设施提升改造工程，地方专项债权资金就有3.3亿，占绝对大头；中央转移支付资金有3900万元；区级财政资金只有50万元；还有少量是社会投资人资金。可见，老旧小区改造的主要资金来源其实是专项债。

可是专项债并不是无穷无尽的，是有额度的，更重要的是需要偿还的。由于地方债务负担越来越重，发债越来越难，资金申请不易，有些州市的老旧小区改造工作已经大幅度缩小。另外，专项债如何偿还也是个大问题，因为原来设计的偿还模式有些根本走不通。

昆明各区利用地方专项债改造老旧小区时，原来的收益测算中曾包括停车费、物业费、广告位出租、经营场地出租、新能源充电服务、商业摊点占位费、快递柜占用费等收入，但实际上除了路边停车费外，其余几乎无法兑现或兑现很少，导致专项债偿债能力不足，这势必影响到后续老旧小区的改造资金申请。

老旧小区改造资金的主要来源是专项债

本来，按照住建部的政策，老旧小区改造应该是“谁受益，谁出资”，小区居民和水电产权单位如自来水公司、电力公司都应该承担部分费用，但实际上在昆明市老旧小区改造中，小区居民和水电单位都没有出资，社会投资人也仅对充电桩等盈利性设施的建设感兴趣，投入资金非常少。

正因为如此，住建部部长在前几天答记者问时，除了表态将2000年前的老旧小区都纳入城市更新改造范围，更重要的是后一句话：“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。这句话有两个关键词，一是“鼓励”，说明不是强制，是自愿；二是“居民自主”，也即老旧小区居民自己掏钱，政府顶多给些补贴。

自己掏钱改造小区这事有多难，想必住过老旧小区的人都知道。