最近陆续见了一些朋友，因为知道我喜欢研究投资和资产配置，也有自己公众号，所以朋友也问了我一些问题，主要是房地产投资上的，也是国内比较普遍的现象。

朋友一：市内置换需求

在某头部一线城市工作，房子买的比较早，面积比较小（估计是80平两房或100平小三房）。

现在有小孩加上老人、保姆什么的不够住，想换150平左右的四房，但是好点的区域，卖掉老房子后还要贷款500万-700万以上，每月还贷要3-4万。

但朋友一的担心是，工作并不算很稳定，如果中年失业那么压力就很大了，而且上有老下有小，生活费用就很高，到底应不应该去换房？

朋友二：资产配置需求

朋友二的房地产占资产配置过高，投资的一套一线城市大面积房子，市值1500万左右，出租只能到月租1万5左右，租售比1.2%，还经常面临找不到租客的现象。

在看了我前段时间发的亏损卖房文章后，朋友二表示佩服，也有卖房的想法，并咨询如果卖了该做什么样的资产配置。

朋友三：外地买房难题

朋友三是一个00后，前年在湖南某地买了一套养老房（她母亲老家），单价6000-7000多一平，贷款70万，每月还4000多。

现在房子是毛坯，没钱装修，也从没住过，据说已亏了1-20万。她在深圳还要租房，每月2000多，这一个月啥也不干4000房贷+2000租金=6000块钱出去了，而且工作是跨境电商，非常不稳定。

怎样看待房地产？

我的观点：房地产作为中国老百姓最大的投资品种，在过去曾创造了很高的回报，但那样高歌猛进的时代，在2021年以后已经过去了，历史不可重复。

只有能带来正向现金流的房产才是“资产”，而自住房（需持续支付房贷、税费和维护费）本质是“负债”。

一、个人觉得，在全世界任何地方，你去哪里生活工作，就在哪里买房，有且仅买一套，不要投资外地房。

对朋友三来说，你和家人之所以离开老家，去到大城市赚钱，是因为在老家找不到满意的工作，你也早不适应那种生活了，未来1-20年也不会住，即使退休也很难回去住。

这种购房，没有任何意义，趁现在房子新能出手就早点卖，等以后小城市高层房子老了，可能维修基金消耗没了，换电梯都没钱换了，物业费收不到了，邻居质量也大幅下降，出手就难了。

二、人到中年，不宜过度放大杠杆，而应重视现金流。

朋友一的情况，头部一线城市的大户型有一定的保值性，但高房价下，贷款500万-700万，几十年下来月供约3-4万，需确保家庭收入稳定且抗风险能力强，这对非体制内的人来说，难以做到。

不妨考虑下租房，自有房留着上户口、和学位，出租自己的小房子，租到1万左右，然后租一个社区的大房子。

在上海，月租1.6万可租到地段不错的市值1800万、面积160平的房产，而同地段换房月供需4万以上。

这样只用每月多出6000的成本，而避免了换房的重大成本，增强了家庭的抗风险能力。

而且等小孩长大读大学去外地后，也不用租大房子了，住回原来小房子就够用了。

三、重视进攻型资产配置。

对朋友二来说，太多资产集中在房地产上，而回报又很低，租售比只有1.2%，租客管理很繁琐，今天空调坏了，明天要换沙发，还经常找不到租客。

其实，她想要卖房，在今天的一线城市，也并非易事，因为流动性太差，如果不杀到小区最低价，是很难卖出去的。

过去我们可能不太重视资产的流动性，但这个很重要。

所以，个人觉得，如果她卖出房子后，要聚焦流动性强的进攻性资产，如优质上市公司股权、ETF、开放式基金、黄金、外汇等。

因为个人选股难度太高，投资公募基金更为省事省力，前提是选好品种。

除传统的权益类基金外，个人觉得，一个很重要的投资配置，就是能分散风险的多资产策略，这里面黄金资产很重要。

在机构或个人组合里，黄金与股票、债券等传统资产类别的相关性较低，在组合中加入黄金能够更好的实现资产配置的效果。

数据来源：Wind, COMEX黄金指数，2025.3.18行情，历史走势不代表未来

数据显示，黄金指数近年来走势良好，去年COMEX黄金指数大涨27.39%，2025年至今也涨了14%以上，近日连续创下历史新高。

美联储点阵图预示2025年降息75BP，实际利率转负预期升温，而根据历史规律，降息周期中黄金平均年化回报较高。

很多人可能有这样的问题，实物黄金保存麻烦，也有被盗风险，普通人应怎么投资黄金呢？

相比较来说，黄金ETF及其联接基金，是投资黄金的较好工具。

黄金ETF直接挂钩金价，能够更充分高效地把握黄金行情。投资黄金ETF比较便捷，投资者只需有证券账户即可，操作上与买卖股票类似，且支持T+0交易，当日买入当日就可以卖出，资金使用效率高。

华安黄金ETF（518880）是业内较早成立的黄金ETF产品之一，规模也是最大的，紧密跟踪上海黄金交易所AU9999现货合约的价格变化，自2013年7月成立以来已良好运作超过11年。

截至2024年12月31日，AU9999年内收益率28.42%，同期沪深300指数上涨14.68%，中债综合财富指数上涨7.61%；长期看，近20年维度，AU9999累计年化收益率8.63%，同期沪深300指数年化收益率7.09%，中债综合总财富指数年化收益率4.49%。

习惯通过银行渠道场外买基的投资者也可以借助华安黄金ETF联接（A类：000216，C类：000217）布局。该基金主要投资于目标ETF（即华安黄金ETF），也能紧密跟踪中国黄金现货价格的表现。

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