虹口地王、大宁地王、北蔡地王，整个三月简直被地王的消息轰炸了。

楼板价涨了，购房者有没有买单？

3月成交量、价，环比上月明显上涨，但是同步去年3月都略有回调，小阳春似乎没有想象中那么火爆。

三月新房市场“成色”到底如何，我们一起来看一下。

2025年3月上海新建商品住宅

供应套数3838套

同比去年下降55.3% 环比上月上涨427.2%

成交套数5701套

同比去年下降0.5% 环比上月上涨141.7%

成交均价81579元/㎡

同比去年下降4.9% 环比上月上涨15.3%

01

供小于求成主基调

豪宅市场疯狂“买单”

3月新房供应套数3838套，同比去年下降55.3%，环比上月上涨427.2%。

3月成交套数5701套，同比去年下降0.5%，环比上月上涨141.7%。

去年3月供应8579套，成交5730套，新房供过于求；今年3月供应3838套，成交5701套，供求比0.67，明显供小于求。

事实上，从2024年10月以来，已经连续6个月“供小于求”，一直处于新房“缩量供应，去化存量”的状态。从供求情况来看，今年3月新房去库存成效显现。

3月30个项目开盘，相比2月6个项目开盘，大幅上涨400%。

认购率超100%的有13个，均价超过8万/㎡的项目达到9个。前滩公馆四开四罄，四批次认购率高达334.17%排名第一。象屿联发·金海汀雲台5开5罄，五批次积分62.5堪称王炸。能建·西岸誉府首次开盘即售罄，开云·湖璟华庭也是积分红盘。

开盘当天去化率达到100%的有7次，断供多年的外滩，嘉里·金陵华庭一出直接让豪宅市场沸腾了，开启顶豪第一枪！还有绿城·沁香园、四季隐秀也是日光盘的扛把子。

从3月新房成交套数TOP10榜单来看，8万+/㎡高端住宅占6成。

嘉里金陵华庭均价更是达到18.9万/㎡，排名第一。受新房供应结构影响，3月成交均价上涨至81579元/㎡。

总体来说，高端住宅市场购房情绪非常活跃，持续高位运行。中端住宅市场竞争激烈，部分红盘认购热度不如从前。

02

929新政仍在显效

小阳春发力持续降库存

从环线来看：

外环以外的可售存量从2024年10月以来，明显在下降。说明9.29新政对于外环外限购的放宽，在持续显效。目前库存已经大致降至2023年11月水平。

内中环间3月成交量明显上涨，主要得益于能建·西岸誉府、西派海上、外滩源著等标杆红盘的成交上涨，中外环间同理。

外郊环间依然是成交套数最高的，四季隐秀、金海汀云台、时代之城等热盘，成交依然备受市场认可。

从成交总价段来看：

1000万以上高端产品成交1585套，占比27.8%最高，说明在新房“豪宅化”的大趋势下，豪宅占据主导地位！

对比3月各总价段的供应量、成交量，发现各总价段的都“供不应求”，说明一部分购房者已经率先“跑步进场”！

从成交面积段来看：

主力面积仍是90-110㎡户型，3008套成交量占比高达52.8%，百平三房依然是当下新房供应、成交的主流。

从成交区域来看：

浦东、宝山、闵行是成交主力TOP3，同环比均实现了明显上涨。

聚焦到市中心7区，今年3月成交1063套，同比去年3月491套上涨116%，环比2月522套上涨104%。可以看到，市中心在城市更新的发力下，上海新房市场“中心化”趋势明显。

写在最后

土地市场的楼板价上涨，传导到新房市场的房价上涨，需要一段时间。

上海新房地段“中心化”，品质“豪宅化”趋势依然明显；楼王也意味着需要更高品质的产品支撑房价，质价匹配的产品消费者才会买单，这是留给未来的挑战。

3月新房市场(尤其是外环以外)去库存成效明显，4月的“含金量”如何，值得进一步关注！

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。