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3.15当天，碧桂园云顶13800元/㎡起，刷了屏，这时间选的真好，朋友问我冲不冲。

我说，你家底雄厚，蜜汁自信，且皮糙肉厚，没挨过什么打，你冲。

我打工社畜，乐观谨慎，吹过冷风，挨过毒打，不吃大饼，我闪！

对方不屑，乐观者永远正确，悲观者永远前行，是吗？

网红大盘

从周末两天降价卖房的成绩看，还是有乐观者的，在全城中介的山呼海啸声中，在贝壳3.5%点位刺激下，云顶在过去的两天，到访客户超500组，成交54套。

不知道谁抢上了仅10个的特惠名额。

但10个之后，整个小区还有951套待售，期待更多有缘人。

（碧桂园云顶）

看惯了低价套路，9块9喝茅台的大家，也都知道实际成交价是会贵一些的，根据业主反馈，143㎡毛坯成交均价15300元/㎡，190㎡精装成交均价16900元/㎡。

如果你奔着13800元/㎡起的门槛，四楼以下，有，但你能否看得上?

情况就是这么个情况，今天小阳春的第一声，没想到是碧桂园云顶带来的，也验证了一句真理，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。

作为曾经的网红超级大盘，碧桂园云顶的故事算是一波三折的。

（云顶摘地位置示意）

2011年，夏殿村城改消息公布，2014年启动拆迁，但直到2019年5月，碧桂园才成功摘地，面积198亩，折算楼面积约5000元/㎡。

2020年，剩余264亩碧桂园摘地，共计462亩的云顶正式面世，四期的体量，又是百亩大盘，关键赶上了房价的上涨时期。

2020年三月第一次开盘，直接摇号，要知道这可是均价21818元/㎡，143㎡起步的小区，此后小区又有三千人摇号履历，可以说是航天卖的最火的新房。

虽然很多人此前对碧桂园做改善的能力存疑，但在云顶，包括后来的云墅一期里，还是看到诚意的，有面的大门，开阔的会所，公建感的立面，耳目一新的装修标准，有点不像碧桂园。

更深层次的原因，还是在位置，虽然属于航天，但紧邻曲江，由于当时曲江新房断供，外加房价猛涨。

（中海凯旋门二手巅峰，来源：贝壳）

当二手房中海凯旋门都卖到28000+，几百米外的碧桂园，户型更好，产品更新，还是精装，才卖21818元/㎡，显然是倒挂的代表。

外加曲江二期，确实有换房的大量需求，出门第一个看到的就是碧桂园云顶。

（来源：财联社）

一片美好的局面，止步于2023年，碧桂园本身的债务违约，外加停工风波，让很多人求稳第一，不敢买了，不仅云顶买过的业主，包括高新CID的云墅二期，业主也是慌的一匹。

好在还有保交付！

交房情况

2023年8月起，云顶一期，二期陆续交房，最小143㎡，最大248㎡。

（碧桂园云顶交付实景）

从实景看，发挥还是不错的，大门的仪式感，景观的层次，耳目一新的外立面，包括室内大堂，装修实景，在当时的新房里，也是很有看头的。

当时房哥有出过详细的交付报告，链接如下：

碧桂园挺住，西安云顶刚刚开始交房 | 房哥收房报告93期

2024年8月，三期陆续交房，业主的声音，主要是对于景观园林、室内精装的减配降标。

（碧桂园云顶四期）

现在新房在卖的，是云顶的四期，紧邻三期西侧，共计12栋，9栋高层，3栋小高，此前精装约143㎡均价21000+，约190㎡均价23000+。

而这回的特价房，一平最高降4000块，相当于打75折。

到底是捡漏还是风险，这是问到最多的问题，很多人关注的只是13800+的极致诱惑，但忽视了风险本身。

所以说，都2025年了，不少西安人还是挨打不够狠，只想着投机，没有正确自住和投资的心态。

投机和投资是不同的，前者就奔着所谓差价，同时不住，叫我说，别买房了，直接去炒股，吃点赔钱的苦，就知道存钱的甜。

而投资本身，是基于合理市场合情，价格，风险与机会权衡后，敬畏风险，合理收益的需求，坦率的说，目前西安的新房，二手基本难实现。

所以，只有自住，且是头铁的自住！

敬畏风险

再看云顶本身，目前贝壳上，一期挂牌41套，二期挂牌26套，挂牌均价18000+至27000+不等。

从成交价格看，建面约143㎡，最低269万，建面192㎡，最贵400万，一期二期整体成交均价稳定在20000+上下。

（碧桂园云顶成交价格，来源：贝壳）

虽然和业主购入成本相比，还是赔了在卖，但在当下的市场，尤其是曲江二期陆续降价后，已经难能可贵。

毕竟同属航天，户型更好的四代住宅，交付更有期待的保利天珺，均价也在20000+上下。

在同小区二手，周边新房，都在20000+的均价下， 四期云顶特价房，75折，四楼以下，毛坯13800+，中间楼层15500+成交价，就形成了难得的打新倒挂。

产品本身，以问的最多建面143㎡为例，是当年的主流户型，但在如今各种端厅，大露台，横厅的冲击下，就显得不够看了。

（云顶四期建面143㎡户型图）

户型格局上，最常见的三面宽，没什么赠送面积，南向封闭阳台，进门玄关和餐厅的位置比较局促，属于没太多亮点，但够住的存在。

这也是当下三代住宅的普遍困境，即抛开露台争议，即便是拼赠送面积，户型格局，四代住宅更新，卖房路径唯有降价。

目前航天范围内，供地不多，新房直面竞争就是保利天珺，同样是城改拿地，百亩大盘。

那么问题来了，相似价位下，是买保利新房，还是云顶二手，或者不赌不心甘，依旧迷信低价倒挂，搏一搏云顶四期的特价房。

很多人总拿保交付说事儿，但保交付能住，和好交付住的好，是两回事。

如果你看看在保交付名单里，恒大文旅城，正荣紫阙台，中南君启，融创观唐宸院，东方宸院，江山宸院，望江府，富力开远城，世茂璀璨倾城，金科博翠天宸等等，小区交房后的实景，你会知道保交付的含金量。

降标简配看运气，买房以后心慌慌，怕它交，又怕它不交，比大姨妈还折腾人。

到时候你会刚发现，二手房市场最会教育人，也最真实，13800+买的，会有可能再吐出来。

别看一期，二期的二手房行情，你确定四期交房后，真的和前几期是衣柜东西？

大家怎么看，2025年还会相信单车变摩托吗？评论区聊聊！