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房哥新栏目，西安二手房报告，以实景看小区，只谈自住不投机，寻找当下“高性价比”二手房。

旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家……

大家都知道，中海曲江大城，有宇宙大城的外号。这里面几层含义，第一，当年三次万人摇，买到颇有宇宙第一的心态；其二，铁一曲江学区加持，二手成交火热，买到就赚到；其三，小区666亩，百万方体量，大型社区。

但宇宙理论无限大，实际也有尽头，曲江大城二手房也避免不了分化后，有人降价离场。

于是，有了这个系列，西安二手房报告，让大家除价格情绪外，看到更多小区的实景，细节，亮点，短板，为二手房购买提供辅助决策。

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我们将重点关注高新三期，软件新城，曲江二期，曲江南湖等区域，为大家展示，寻找优质二手房小区，今天更新，中海曲江大城。

曲江大城

在摇号时代最成功的小区里，绿城全运村、保利天悦、中海曲江大城，曾是很多人的白月光，热销逻辑也很相似，都是大型社区，都有名校加持，都有倒挂差价。

这其中，学校因素占比极高，绿城绑定铁一陆港，保利绑定高新四校，中海绑定铁一曲江。

（铁一曲江）

曲江新房断供在前，铁一曲江需求在后，外加楼下中介不遗余力的鼓吹，成就了宇宙大城之名。

去年10月，万人摇号房价对比统计里，曲江大城二手成交稳定，但房价已有回落，20层小高均价在24000+左右，18层小高均价在26000+左右，11层小高均价在27000+左右，6层叠拼均价在31000+左右。

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而到了今年三月，学区房成交旺季，曲江大城房价开始回落，21000+，23000+的成交价开始出现，小高和叠拼均呈现出性价比。

除了价格变化本身，小区在地段，配套和交付素质上，到底是什么水准，继续往下看。

周边配套

备注：小区实景图采集日期为2025年4月

学校方面，中海曲江大城对应的小学和初中是曲江第一学校，也就是铁一曲江，2021年建校开学，目前小学部有一到四年级，初中部24年已参加首届中考。

曲江大城的雍宸南门，与学校距离约600米，步行十分钟可达，此外，每一期社区都配建一所幼儿园，接送非常便利。

（曲江大城一期周边配套实景）

商业方面，雍宸周边以底商为主，集中在小区南门，带有三层步行商业街，业态较为丰富，涵盖药店、烟酒店、生活超市、美容美发、餐饮、银行以及大量中介门店。

社区北门几百米外，是餐饮、商超、娱乐、孕婴于一体的正荣彩虹谷商业，两公里内有西北妇女儿童医院、杜邑遗址公园。

（周边城市面貌实景）

周边整体的市政环境优美，道路平整、开阔，景观绿化丰富、茂盛，紧挨曲江大城一、二期的登殿路上，道路两侧停放的车辆较多。

大门立面

中海曲江大城一期雍宸，主入口设在南侧，大门入口正中，做有一道带标识的水景景墙，四周以造型整齐，搭配有致的灌木进行装饰，凸显归家仪式。

（小区主入口实景）

入口两侧高大笔挺的银杏夹道相迎，颇具气势，门头为石材立面，造型简约，方正开阔。

（小高层外立面实景）

立面方面，立面采用米黄色真石漆+赭石色涂料涂饰而成。南向立面加入大量横向线条装饰，层次分明，立体感强，空调机位用格栅进行遮挡装饰，较大的窗墙比也使建筑更具通透感。

北向、侧面以米黄色真石漆为基底，窗体四周涂饰赭石色涂料，并勾勒大量装饰线条，增强深浅对比和建筑肌理感。

景观园林

中海曲江大城分为三期，三个地块，总占地约666亩，从北向南分别为一期雍宸，二期华宸和三期君尚府。

一期雍宸占地约184亩，规划39栋住宅，14栋叠拼+25栋小高层，容积率2.0，绿化率35%。

（小区楼位分布图）

从小区楼位图看，各楼栋行列式排布，景观的空间主要集中在各楼栋之间。

（园区景观实景）

一期园区绿量充足，苗木丰茂，对于林下空间的营造也非常到位。园区内步道、树阵、草坪、廊架等元素丰富，移步换景的体验感较好。景观搭配有致，杂而不乱，日常维护也很不错。

（人行步道实景）

园中道路有曲有直，视觉无限延伸，两侧景观夹道，灌木整齐饱满，景与路的衔接过渡也很自然。

道路两旁苗木生长繁茂，有近人尺度的“压、迎”互动，小径渐行渐深，空间渗透流动，浓荫密布，游园的闲适感十足。

（景观组团实景）

（苗木细节展示实景）

景观组团方面，整体富有层次，养护得当。采用草坪+灌木带+灌木球+多种乔木组合搭配，大乔撑起场面，小乔装点氛围，乔木穿插其中，形成错落有致，四季常青的景象。

在树种选择上，有紫叶李、玉兰、山杏、鸡爪槭、紫荆、桂花、丛生朴树、石榴、红枫、国槐、大叶女贞、银杏、樱花、七叶树、白蜡、乌桕、海棠等。

（灌木交付实景）

灌木部分，以多层灌木为主，园内常见灌木有冬青、红叶石楠、卵叶女贞、小叶黄杨等，多数栽种密实，修剪齐整，排布紧凑，层次突出，整体观感良好。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园路主要采用芝麻白仿石砖铺设，增加多色透水混凝土跑道、移动花箱、座椅和草坪景观带等缩小路面留白，弱化园路的空旷感。

砖石接缝过渡匀称，未见明显破损、裂纹等情况，透水混凝土路面铺设均匀，未见明显破损、溢色等问题，园路整体卫生情况良好。

社区配套

园内设有多处儿童活动区，每处场地娱乐设施数量和种类不等，地面多数为塑胶材质，少量设置在混凝土跑道上或草坪中。

（儿童娱乐场地）

场地上娱乐设施色彩鲜艳，造型童趣，常见的有滑滑梯，攀爬物，沙坑，弹簧木马，独木桥、梅花桩等。

（器械活动场地）

园区楼宇间几乎都分布着各类器械，整体的数量和种类可观，常规的椭圆机、腹肌板、坐蹬器、单双杠、漫步机、扭腰器以及乒乓球台等应有尽有。

（园区休息设施）

园内休息区分布零散，除了廊架外，多数分布在楼宇前，座椅整体数量适中，有常规座椅、石凳、下沉式休息区等等。

公区实景

（小高层户外大堂实景）

小高层户外大堂，门头采用浅灰色石材干挂，中部为双开玻璃单元门，左侧装有电子门禁。

户外大堂整体方正，偏简欧风格，石材立面和对称的设计，使单元门更显质感。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，空间方正，面积小而紧凑，墙面铺设瓷砖，地面多色面砖做了菱格拼花造型，增加空间层次。

顶部吊顶+水景灯，大堂正中加入背景墙装饰，提升大堂整体精致度。

（首层电梯间）

电梯间部分，空间不大，地面延续户内大堂风格，做了拼花造型，顶部安装明亮的感应筒灯，电梯古铜色金属+石材包边，包括按键区也做了金属包边，质感还是不错的。

（平层电梯间）

平层电梯间，小高层1T2设计，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+感应筒灯照明，光线充足。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面水泥台阶，无明显破损，楼梯间卫生良好，日常维护到位。

房东报价

此次展示的二手房源，来自中海曲江大城一期雍宸，为小区北侧的小高层住宅，一梯两户设计，建筑面积约191.83㎡，毛坯交付。

（建面约191.83㎡户型平面图）

户型部分，为小高层顶跃，上下两层设计，四室一厅三卫，户型结构方正，南北通透，通风采光良好。

约36.2㎡双层挑空大客厅，活动区域开阔，主卧套房设计，南北双阳台，双露台，可兼顾休闲、储物、晾晒等多重空间需求。

房东报价：

此房源为一手房东，2020年交付的次新房，未装修和居住过，实景如下：

（建面约191.83㎡室内实景展示）

房屋最大优势，一是可改造的空间很大，顶跃带挑空，室内有楼梯，二层可进行搭建，阳台、露台翻新后利用率高。

二是赠送面积多，首层南北阳台半赠送，二层南北双露台全赠送，加上可搭建部分，赠送部分面积可达55㎡左右。

整体来说，毛坯房，得房率高，后期改造潜力大，场景灵活多变，多种功能分区，空间利用率高。

该房源25年9月即可满二，目前业主报价653万急售，还包一个车位（带产权），价格上还有不小的可谈空间，感兴趣的留言。