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海淀功德寺地块的余温未了，新的王炸地块又来了。

11月27日，海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块和0030地块，进入用地预申请，受理时间自2024年11月27日起至12月26日止，交易起始价合计150.3亿元。

值得指出的是，这将是北京近三年多来，第三个没有设置土地上限价格的地块。

在此之前的11月22日，昌平北七家东二旗地块也并未设置上限价格；而更早之前，丰台万泉寺地块是近3年多来，北京首宗未设置上限价的地块。

而随着朱房地块的入市，未来或将有更多土地重回之前“价高者拿”的现状。

11月5日，绿城和越秀地产分别以51.75亿元和63.825亿元的代价，竞得功德寺001、002地块。

北京楼市最耀眼的明星，就此诞生。但仅仅只过了不到1个月，朱房地块的推出，则将海淀豪宅市场带向了一个新的热度。

从位置上看，朱房地块位于海淀区东升镇，北至规划清河镇南一路道路南红线，东至规划规划清河镇西路道路西红线，南至清河北岸绿化控制线、西至规划朱房南三街道路东红线。

它的南边紧挨着北五环，距离13号线上地站约1公里，往北800米左右为清河万象汇，周边学校有清华附小清河分校、海淀实验二小汇缘分校、海淀第二实验小学橡树校区等。

因此，无论从位置或周边配套来看，朱房地块似乎都优于功德寺地块。

而从形状看，朱房地块和功德寺地块也十分相似。它们都分成东西两地块，区别在于朱房地块西大东小，而功德寺则恰恰相反。

朱房两宗地块均为R2二类居住用地，总用地规模8.2万㎡，地上建筑规模19.77万㎡，控高均为48米；而功德寺地块总用地面积7.7万平方米，地上建筑面积16.2万平方米，控高均为30米。

具体来看，朱房地块西侧0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，起始价78亿元；功德寺西侧001地块用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米，容积率2.1，起拍价45亿元。

朱房东侧0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡，起始价72.3亿元；功德寺002地块用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米，容积率2.1，起拍价55.5亿元。

可以看出，地价方面朱房地块遥遥领先于功德寺地块。其起拍价就达到了7.6万元/平米，已经超过功德寺两个地块的最终成交价近5000元。

而没有限价的要求，会导致其最终的售价至少在12万元/平米起步。目前神盘北清橡树湾的二手房价在10万元至12万元/平米。

除此之外，两个项目因容积率和限高，产品上也有差异。

功德寺地块30米控高、容积率2.1，其只能规划10层洋房；而朱房地块48米的控高、容积率2.4，则可以建成15层以上的小高层。

总体来说，在人们还在纷纷猜想绿城和越秀如何联手打造功德寺地块时，朱房地块的面世，无疑进一步提高了海淀楼市的热度。

而这两个相距3.5公里的项目虽各有特点，但谁将是海淀豪宅的天花板，我们拭目以待。