2023年下半年以来，中国多个城市，从一线城市上海到二线城市苏州，再到区域性中心城市鄂州，纷纷按下了“城中村改造”的加速键。
伴随着中央层面“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的定调，以及住建部提出的“再新增100万套，并通过货币化方式加大政策支持力度”的目标，新一轮大规模的城市更新浪潮似乎已蓄势待发。
这不仅是对城市面貌和居民生活环境的一次重大提升，更被市场解读为继上一轮棚户区改造（简称“棚改”）后，稳定房地产市场、刺激内需、推动高质量发展的重要抓手。
一、 城中村改造：历史沿革与时代新义1. 什么是城中村？
城中村，通常指在城市高速发展过程中，由于城市扩张将原有农村地区包围，而这些区域未被完全纳入现代化城市管理体系，保留了集体土地性质和农村管理模式，形成的与现代化城市景观格格不入、基础设施落后、建筑密度高、安全隐患多的特殊聚落。它们是城市化进程中的特殊产物，既为大量外来人口提供了低成本的栖息之所，也带来了管理、安全、卫生等多重挑战。
2. 从“棚改”到“村改”：政策的演进
中国的城市更新并非新概念。上一轮广为人知的“棚户区改造”始于2008年，并在2015-2018年达到高峰。棚改，特别是大规模的货币化安置（直接发放现金补偿），通过创造巨量购房需求，极大地推动了三四线城市的房地产去库存和价格上涨，对当时的经济稳增长起到了显著作用。但也带来了房价过快上涨、地方政府债务增加等副作用。
本轮“城中村改造”可以看作是城市更新的延续和深化，但与上一轮棚改相比，具有明显的新特点：
范围更聚焦： 明确重点在“超大特大城市”，这些城市人口持续流入，住房需求相对旺盛，改造需求也更迫切。目标更多元： 不仅是去库存，更强调提升城市品质、改善民生、消除安全隐患、优化城市空间布局。资金来源更审慎： 强调“资金自求平衡”、“不新增地方政府隐性债务”，要求项目具有更强的市场化运作能力和可持续性。安置方式更灵活： 明确提出“积极落实购买存量房安置和房票安置”，意味着货币化安置（包括房票）将再次扮演重要角色，但可能更注重引导需求对接现有商品房库存，而非简单发放现金。3. 为何此时加码城中村改造？
当前推动城中村改造，具有多重战略考量：
稳定房地产市场： 在房地产市场面临调整压力的背景下，通过改造创造新的购房需求，有助于消化存量商品房，稳定市场预期。刺激内需与投资： 大规模改造工程本身就能带动投资，涉及建筑、建材、家电、装修等多个行业，创造就业岗位，拉动经济增长。改善民生福祉： 提升城中村居民的居住条件和生活环境，共享城市发展成果，促进社会公平与和谐。提升城市治理水平： 消除安全隐患，优化城市功能分区，提高土地利用效率，推动城市可持续发展。二、 货币化安置与房票：撬动需求的杠杆本次城中村改造政策中，“货币化安置”和“房票安置”被重点提及，成为市场关注的焦点。
1. 货币化安置 (Monetary Settlement)
指拆迁补偿不直接提供安置房，而是以货币形式支付给被拆迁居民，由其自行购买住房。这种方式直接增加了市场上的购房资金，理论上可以快速转化为购房需求。住建部提出的“通过货币化方式加大政策支持力度”预示着这种方式将得到鼓励。
2. 房票安置 (Housing Voucher Settlement)
房票并非直接发放现金，而是发放一种购房凭证（房票），限定在一定区域、一定时间内购买指定的商品房（通常是本地的存量新房或二手房）。房票的面额通常会高于同等条件下的纯货币补偿（例如，给予一定比例的奖励），以鼓励居民选择房票。对政府而言，房票能更精准地引导拆迁需求对接本地商品房库存，避免资金外流或挪作他用；对开发商而言，则意味着更确定的销售回款。苏州、鄂州等地的实践已明确采用或提及房票安置。
3. 经济理论基础：需求侧刺激与乘数效应
无论是货币化安置还是房票安置，其核心逻辑都是通过政府或相关主体投入资金，直接创造或引导购房需求，属于典型的需求侧管理政策。根据凯恩斯主义经济学，政府支出（或引导的居民支出）具有乘数效应，即初始投入的资金通过市场流转，会带动更大规模的经济活动增长。在房地产领域，一笔购房支出不仅使开发商受益，还会传导至建筑、建材、家居、家电、金融服务等上下游产业，从而对整体经济产生拉动作用。
1. 潜在需求规模有多大？
住建部提出的“新增100万套”目标是关键数据。中指研究院测算，若按套均100平方米计算，这100万套改造若主要采取货币化/房票安置，理论上可带动约1亿平方米的市场销售规模。考虑到2023年全国商品房销售面积预计在11-12亿平方米左右，这1亿平方米约占年销售规模的近10%，体量相当可观。中信证券的分析则更为乐观，认为这部分需求可能相当于新房年销售规模的近两成。
需要注意的是，这100万套是“新增”目标，实际需要改造的总量可能更大。如陈文静所言，仅全国35个大中城市需改造的城中村住宅就达170万套，加上危旧房，潜力巨大。
2. 对房地产市场的影响几何？
去库存效应： 特别是在库存压力较大的城市，通过货币化/房票安置引导拆迁户购买存量商品房，将是有效的去库存手段。这对于缓解部分开发商的资金链压力、稳定区域房价预期具有积极意义。结构性影响： 影响可能更多体现在政策重点推行的超大特大城市及其周边区域。不同城市、不同板块的受益程度会有差异，取决于改造规模、安置方式比例、当地商品房库存结构等因素。价格预期： 短期内，需求的集中释放可能对特定区域的房价形成支撑甚至小幅推升。但政策强调“稳”和“可持续”，大规模刺激导致房价暴涨的可能性较低，尤其是在整体市场供求关系已发生变化的背景下。开发商机遇与挑战： 参与城中村改造项目本身对开发商的综合能力（资金、规划、运营、社会沟通）要求很高。能成功参与的企业有望获得新的增长点。同时，整体市场需求的提振对所有开发商都是利好。3. 宏观经济提振作用：
城中村改造作为投资和消费的双重驱动力，对宏观经济的贡献不容小觑。除了直接的房地产及相关产业带动，改善的城市环境和基础设施也能提升城市吸引力，促进长期经济发展。
四、 挑战与风险：理想与现实的距离尽管前景看好，新一轮城中村改造的推进也面临诸多挑战：
资金来源与平衡： 这是核心难点。政策明确要求“不新增地方政府隐性债务”、“资金自求平衡”。这意味着单纯依靠财政投入难以为继，需要探索更多市场化融资模式，如引入社会资本、利用政策性金融工具（如PSL）、优化土地出让收益分配等。项目的经济可行性将是关键门槛。实施效率与公平： 城中村改造涉及复杂的产权关系、大量的居民沟通协调工作。如何在保证效率的同时，确保补偿公平、程序公正，避免社会矛盾，考验地方政府的治理能力。居民的改造意愿（“群众改造意愿强”）是前提，这需要充分的前期沟通和合理的利益平衡机制。政策落地与时滞： 从政策发布到项目启动、拆迁、补偿发放、居民购房，整个过程需要时间。如分析师指出，“对市场的实质性带动，不一定在短期能快速显现，而可能会在一个较长的过程中发挥更加持久、有效的作用。” 政策效果的显现存在时滞。市场预期管理： 需要防止市场过度炒作，避免重蹈上一轮棚改导致部分城市房价过快上涨的覆辙。政策的精准性和调控的灵活性至关重要。五、 投资方向与建议新一轮城中村改造无疑为相关领域带来了投资机遇，但也需审慎评估风险：
房地产板块：关注在超大特大城市拥有较多土地储备或存量项目的开发商。关注在城市更新领域有成功经验和专业能力的开发商。留意受益于区域市场需求提振的龙头房企。建筑与建材行业：关注在相关区域有业务布局的建筑央企国企和地方龙头。水泥、防水材料、管材、玻璃等基础建材供应商可能受益。装配式建筑、绿色建材等符合高质量发展方向的企业也值得关注。家电家居行业：新房交付和旧房改造通常会带动家电、家具、厨卫等产品的需求。金融机构：提供项目贷款、并购融资、居民按揭贷款等服务的银行和非银金融机构。专业服务机构：提供规划设计、评估咨询、工程监理等服务的企业。投资建议：
精选区域与标的： 投资应聚焦于政策明确支持、财政实力较强、改造计划清晰的超大特大城市及其核心区域。选择基本面稳健、管理能力强、在城市更新领域有优势的企业。注意政策节奏与风险： 城中村改造是长期工程，政策落地和效果显现有不确定性。需密切跟踪各地实施细则、资金到位情况及项目进展。警惕过度依赖政策刺激、基本面脆弱的企业风险。多元化视角： 除了直接受益的板块，也要考虑间接受益的消费、服务等领域。区分“棚改”经验： 不能完全照搬上一轮棚改的投资逻辑。本轮改造在资金、范围、目标上均有不同，市场环境也已变化，需更注重项目的可持续性和企业的内生增长能力。结论新一轮城中村改造是中国在新的发展阶段，统筹发展与安全、推动城市高质量发展、稳定经济大盘的重要举措。它承载着改善民生、优化城市空间、拉动内需的多重目标。
货币化安置与房票制度的灵活运用，为有效连接改造需求与商品房库存提供了政策工具。虽然其规模和影响尚待观察，且面临资金、实施等多重挑战，但其对稳定房地产市场、提振相关产业链、促进经济增长的积极作用值得期待。
对于投资者而言，这既是机遇也伴随风险，深入理解政策导向、精准把握市场节奏、审慎评估项目风险，将是在这轮城市更新浪潮中掘金的关键。
