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软件新城的二手房，正在经历一场“全军覆没”……

从苏宁开始，再到中铁建，中海，以及如今的天地源，软件新城热门小区陆续迎来首套二手房成交。

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天地源云水天境，建面约143㎡，精装修，业主挂牌315万，23天后，以总价299万成交，单价20806元/㎡。

（首套房成交价格）

成交情况：

房子不满二，有增值税，业主不包，买家承担，对房东而言，21年购入总价约301万，单价约20945元/㎡，额外成本为三年的贷款利息，大修基金，契税，1.5%中介费。

（二手房挂牌信息，来源：贝壳）

目前贝壳平台上，小区挂牌房源72套，挂牌均价25012元/㎡，同样的143㎡，挂牌单价在300-360万之间，房东放风试探的意味明显。

跌破300的这套，也是自去年9月小区上市交易后，经历半年，小区的首套成交二手房，不能代表往后的行情，更是当下情绪的体现。

包括天地源在内，招商，中铁建，中海，苏宁等五个当年的热门摇号盘，首套房陆续破发，最幸运的中海，房东遇到有缘人，没赔钱。

摇号过往

作为软件新城迄今为止，摇号最火热，被寄予厚望的小区，天地源云水天境是有神盘的底气的。

2019年11月，在高新房价，地价上涨前，天地源以1344万元/亩，楼面价7199元/平方米，溢价率78%的成本，在此摘地约149亩。

（天地源云水天境楼栋布局）

土地所在位置，北有和利时西北公布，高新二十小（一小分校），东有大华股份，云巴站点，南侧为省图新馆，国际会议中心，西侧还有规划公园，可以说是集齐了软件新城区域内的最强配套。

最关键的是楼面价仅7199元/㎡，要知道，西侧保利天汇，在2022年拿地价就达到12663元/㎡。

（天地源云水天境新房价格）

在面粉价格决定面包价格的惯性思维驱使下，很多人苦等天地源开盘，2021年，小区价格公示，高层社区，精装交付，共计房源1465套。

从7月首开，历经六批次，多次千人摇，2022年5月最后的339套房子，吸引6080组家庭登记，刚需中签率12.65%，普通家庭仅2.86%。

三年前，在天地源摇号选上房，是可以燃放爆竹庆祝的存在，当然这里面，投资，自住，投机各有占比，周边25000+，天地源20000+，确实是倒挂盘。

二手卖点

小区2023年底通知交房，作为143㎡起步，最大面积246㎡的纯改善社区，云水天境的交房表现，算是中规中矩，有亮点但不多。

（天地源云水天境小区实景）

比如较宽的楼间距，水景+小风雨连廊组合，外立面有部分铝板线条，入户大堂比较开阔，儿童活动区比较丰富，绿化部分，层次，苗木大小有限，整体观感一般。

面积是改善，但交付标准偏刚改，对天地源而言，这算是近些年交付发挥很好的小区了，和周边招商，中海，中铁建比，还有差距。

（天地源云水天境室内实景）

室内部分，精装交付，统一封窗，壁布，瓷砖，木地板，带新风，限价盘，普通装修，够用，有更高追求，还得拆改。

小区最大的卖点，主要在位置，和苏宁云著一样，占据区域内齐全配套。

学校上：高新二十小（高新一小西苑分校），初中为高新四初（一中第一分校）学区。

出行上：东侧700米云巴天谷四路站，西侧规划地铁12号线，一公里外三环主路。

（陕西省图书馆）

配套上：公建有图书馆，会议中心，产业有和利时、大华股份，商业配套目前只有雷家寨安置小区下底商，后期等苏宁广场复活。

户型上：143㎡有560户，165㎡有312户，175㎡有104户，192㎡有289户，246㎡有200户，目前挂牌卖二手的143㎡居多。

（143㎡户型示意图，来源：贝壳）

从户型结构看，前几年常见的三叶草布局，三面朝南，三室两卫，客厅没阳台，次卧带阳台，几乎没有什么赠送面积。

需要注意的是小区整体公摊都不小，其中143㎡约30%、175㎡约24%，反而大户型的192㎡约21%，246㎡约17%。

在周边新房四代住宅+露台，零公摊，负公摊的现状下，天地源的高公摊会是二手房的痛点。

品牌上：作为高新国企里的上市公司，天地源早期主要在高新路沿线，枫林绿洲，丹轩坊，丹轩梓园，兰亭坊都是明星小区，凭借绑定名校指标+位置，二手房至今还在第一梯队。

（天地源丹轩坊实景）

走出高新路后，开发雁塔的万熙天地，沣东的兰樾坊，当下重仓在高新三期，包括永安观棠、永安华府、棠樾坊等。

天地源和高科，经发也是少有的几个本土品牌，持续在市场活跃的开发商。

周边竞争上：目前区域内，与天地源面积相似的，有招商臻观府，隆基泰和云玺岭峯，中铁建西派国樾，棠樾，天谷雅舍。

由于天地源占据二手房里最低的买入价，外加20小，4初学区，凭借总价低，还是很好卖的，赚钱难但不会太赔，关注的多，带看的多，纠结主要在价格上。

新房部分，同样预算内，周边的绿城四章，五章，邦泰观宸映月府，包括软西后续5块住宅地，都是主打大赠送，四代住宅，选择很多。

（软件新城实景）

再次声明的是，小区一套二手房成交，不代表整体小区的上限，只是特定时间的特定产物。

目前，软件新城热门的五个盘，首套二手房全部破发，有当年跟风摇号，如今跟风卖房的情绪影响。

交易量，价格还未稳定，小区入住率远没有上来，周边配套还在兑现，学校溢价还未显现，如今是买二手房的好时机，但对卖家而言，还需等等。

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