内容导读：

【一】工业上楼的概念

【二】2025年发展趋势

【三】工业上楼的办法

【四】工业上楼的参考

工业上楼也被称为摩天工厂、垂直工厂、空中厂房等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。一般工业上楼是指将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。该理念首先由深圳提出，将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进摩天大楼。以下是一代书生规划院整理编制的关于工业上楼的相关分析，仅供参考。

【一】

工业上楼的概念

1.1 工业上楼的背景

工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生。

产业转型升级加速：一方面，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高；另一方面，生产技术的提高，也使得工业上楼成为可能。

土地资源日趋紧张：随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。

工业上楼概念

1.2 工业上楼的优势

工业上楼较传统单层工厂生产更具优势。工业上楼是在高层大厦中进行企业生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。该模式在产城融合、城市更新过程中衍生而来，既为企业园区创造了大量厂房，有效提升土地容积率和使用效率，又倒逼工业结构调整和企业转型，缓解经济发展与用地紧张之间的矛盾。

1.3 工业上楼的对象

上楼对象聚焦轻型生产的轻型工业。工业上楼的生产空间是高度超过24m或者楼层数达到6层及以上的工业厂房。由于工业上楼成本和工业生产需求原因，主要聚焦吸纳轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、新一代高端汽车零部件、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

1.4 工业上楼的特征

这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。

具有以下特征：

在工业类用地上发生的生产组织模式，是新型科技园区；

高度超过24米，或者楼层数达到6层及以上的工业厂房，有专门配置的货梯和卸货平台、吊装平台等辅助生产设施；

上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

工业上楼设计示意

【二】

工业上楼2025年趋势

根据一代书生规划院的综合研究，我们认为2025年工业上楼行业的发展趋势，主要包括以下几个方面‌。

2.1  趋势一：市场需求变化

随着国内外经济形势的变化和政策的调整，工业地产市场的需求逐渐减少。传统制造业转型升级压力加大，对于新增厂房和土地的需求逐渐减少。这促使工业地产开发商不断创新开发模式，如“工业+物流”、定向产业获取土地、产业与资本融合等‌

2.2  趋势二：逐步由沿海地区向内陆地区推广

当前，工业上楼仍处于推广建设阶段，各大城市相关支持政策正在逐步成型，以大湾区沿海城市为标杆，不断向内延伸拓展。

以深圳、东莞、佛山等为代表的珠三角城市工业上楼发展相对成熟，并开始逐步对外推广；

以苏州、杭州、青岛为代表的长三角城市正在尝试工业上楼，发展势头不一；

以省会和工业强市为代表的内陆城市尚处于起步期，正逐步认识到工业上楼这一新型工业楼宇模式对产业转型升级的巨大推力。

2.3  趋势三：‌低能耗、低排放、低噪音、低震动等技术创新

在“工业上楼”项目中，重点发展低能耗、低排放、低噪音、低震动的“精密小轻”产业，如光电子信息、新能源与智能网联汽车零部件、高端医疗器械与生命健康等。这些产业的发展将推动工业上楼项目的技术创新和产业升级‌。

【三】

工业上楼的办法

3.1产业筛选，引导上楼

要推动工业企业上楼，首要任务是找到适合上楼的对象，工业上楼不同于传统厂房的单层生产模式，它存在一定限制，并不是所有企业都适合上楼，受限于高层楼宇的承重等，有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，企业上楼存在一定的困难，所以要积极引进生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业。

3.2利用优势，刺激上楼

传统厂房一般位于集中的大型工业区，外部环境较差，厂房环境脏乱，而现代高层厂房以写字楼为标准打造，创建高端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求，而且通过「工业上楼」，把产业链相关企业集中在特定区域，引导产业发展布局，能够充分利用好产业链的聚集效应，共享先进设备，帮助中小企业实现降本增效。

3.3特殊需求，定制上楼

工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求，对于拥有重型设备的行业，如机械装备、家用电器、机器人、包装印刷、五金等行业，厂房的层高、承重等建设标准要达到相应标准，电子信息产业尤其注重防震、防尘要求，仪器仪表、新材料等行业均要求生产车间为无尘空间，只有基本生产需求得到了满足，才能增加企业上楼的可能性。

【四】

工业上楼的参考

以青岛市《城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》文件为参考，摘录内容如下。

容积率：

原则上3.0左右，最低不得低于2.5；

产业引导：

重点发展电子及通信装备制造，计算机及办公设备制造，医疗仪器设备及仪器仪表制造、航空、航天器及设备制造等先进制造业和新材料、新能源、节能 环保、大数据、人工智能、物联网等新兴产业；鼓励投融资机构、 研发机构、服务机构和生产性服务业入驻，助力企业发展；

运营模式：

开发商必须自持总建筑面积的30%以上，其中配套设施面积必须全部自持，自持部分只能自用或出租，允许整体转让，不得分割转让。鼓励工业综合体按幢、层等固定界限为基本单元分割转让；

最小分割：

生产性用房原则上不低于500平方米，生产性服务业用房原则上不低于100平方米；

扶持政策：

对工业综合体基础设施配套费实行第一层全额征收、 第二层减半征收、第三层及以上免征政策；分割转让产生的区级贡献各按50%给予工业综合体开发投资企业和所在街道办事处等额奖励；

土地和房产使用产生的区级贡献按50%给予工业综合体开发投资企业三年等额奖励；

对认定为市级小企业产业园的，一次性给予运营管理机构100万元奖励；

引进企业获得国家、省、市级奖励（规上企业、品牌建设、创新平台建设、首台套、专精特新等）的，按所获奖励额度给予运营管理机构20%的奖励；

按70元/平方米/年的标准给予工业综合体开发投资企业已租赁的自持部分厂房三年租赁费补助；

对工业综合体每亩经济贡献达到50万元、100万元和200万元及以上的，分别按当年区级贡献的20%、30%、40%给予运营管理机构同年度的一次性等额奖励；

基础设施配套费全额拨付给街道办事处，用于专项配套建设；新征土地开发建设的，按每亩5万元的标准奖励工业综合体项目所属街道办事处。

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