李先生购买二手房时，未核查房屋抵押情况，支付定金后才发现房产已被查封，卖家失联。类似案例中，买家因合同条款模糊、产权不清等问题，面临巨额损失。如何避免踩坑？
⚖️真实案例参考：
2022年某市法院审理的“王某购房纠纷案”中，因卖方隐瞒房屋共有权人，合同被判无效，买方获退定金但损失中介费。
二、法律与实务分析1.合同无效的4类法定情形《民法典》第144、146、153、154条规定：
卖方无民事行为能力；
双方恶意串通损害他人权益；
合同内容违法或违背公序良俗；
卖方无权处分且未获追认。
高频纠纷问题统计表：
⚖️ 司法认定要点：
卖方处分权：核查房产证、婚姻状况（是否夫妻共同财产）；
合同完整性：需明确房屋地址、面积、价格、付款方式、过户时间；
履约证据链：定金收据、转账记录、沟通记录（聊天记录/短信）。
1.查产权
登录政务服务网查询房屋状态（抵押、查封、异议登记）；
要求卖方提供不动产登记簿、结婚证（已婚需配偶签字同意出售）。
2.核合同
必备条款清单：
3.管资金
1.采用第三方资金监管，过户完成后释放房款；
2.定金不超过总房款20%（《民法典》第586条）。
签约时“四不签”原则❌ 不签空白合同：条款需打印完整，手写补充内容需双方签字；
❌ 不签阴阳合同：避税条款无效且可能导致行政处罚；
❌ 不签无限期合同：明确过户、交房时间及超期违约金；
❌ 不轻信口头承诺：学区、装修标准等需书面约定。
❓四、延伸问题解答Q：房屋过户前被查封怎么办？
A：立即起诉申请财产保全，并主张解除合同（依据《民法典》第563条）。若买方无过错，可要求卖方赔偿损失。
Q：中介承诺“包过户”是否有效？
A：需书面写入合同！中介口头承诺无法律约束力，需明确约定“若未能过户，全额退还中介费并赔偿损失”。
律师提醒房屋买卖涉及重大财产权益，务必做到“合同无漏项、产权无瑕疵、资金有监管”。签订合同时多一分谨慎，履约时少十分风险。
