01

前两天，据重庆多家自媒体爆料，重庆又一家房屋租赁托管公司暴雷了。

图源小树聊房

本该3月支付的租金拖欠到4月。但到了本月20号该付租金的时候，这家公司又提出再次延期三个月。

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这下业主们不干了，纷纷跑到公司去讨要说法。

去了才发现，这家公司几乎已经人去楼空，只剩下几个办公人员。

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看到这个消息，我很意外。

意外的不是这家公司为什么会暴雷，而是这家公司为什么到现在才暴雷。

因为这家X寓的套路，我在两年前就领教过了。

02

我在华侨城有一套清水房，接房没多久就接到X寓工作人员打来的电话，问我的房子是否考虑出租。

我想清水房租给谁啊？一个月几百块钱租来当仓库？

于是就随口问了一句：能租多少？

谁知电话那头的业务员大嘴一张，就给我报了个6000！

呐呢！？

听到这个价格，我一下就来精神了。

月供5000，租金6000？相当于我啥事儿不干每月还能倒拿1000，坐等房子升值，何乐而不为啊。

但作为一个纵横楼市十几二十年的资深投资人，我知道天上是不会掉馅饼的。

几秒钟的兴奋之后，我马上冷静下来。

我那套房子周边还不成熟，要啥啥没有，人都见不到几个。就算是拎包入住的精装房，租金也最多就3000出头的水平。

你这个6000的租金，是准备租给哪个大冤种？

事出反常必有妖。

我非常警惕地问，那是不是要业主先装修好？

果不其然，对方说基础装修可以业主自己装，但由于他们是拿来做民宿，所以软装必须由他们公司来做，才能符合他们公司统一的标准。

不出意外，这个钱是由业主来出的。

我问软装要多少钱。

对方再次大嘴一张，给我报一个8万8。

到了这个时候，整个套路的轮廓已经基本清楚了，于是我礼貌地告诉对方，不用了，谢谢。

03

X寓的套路其实一眼就能看穿，只是很多人被高租金蒙蔽了双眼，心存侥幸。

今天我就来给大家擦亮双眼，看看市面上的托管公司到底藏了哪些猫腻。不只X寓一家，还有套路更深的。

套路一

赚你的装修费

你盯着他的高租金，他盯着的却是你装修的本金。

以我接到的那个电话为例，8万8的软装，至少含泪净赚你5万8，然后再拿这5万8来慢慢补贴你的租金。

你以为收到的高租金，其实都是你自己的钱。

几个月后，就开始以种种理由拖欠，直至暴雷跑路，就像现在这样，只留下拿着天价装修的业主们在风中凌乱。

无耻不？更无耻的还在后面。

一些业主早已缴纳了装修款，但软装根本就没有进场，业主却能一直收到租金。

而合同的意思却是，只要每个月给你房租，就算十年不装修也不算违约。

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8万8的软装费，你赚5万8就算了，现在干脆连剩的那3万都想一起吞掉。缅北的电诈来了都得喊你一声师傅。

套路二

赚资金的时间差

托管公司的租金一般是按月支付给房东的，但租客的租金却是押一付三，押一付六的。

这时，托管公司手里就有了靠时间差沉淀下来的资金池。

这些资金用来干什么？

当然是拿来补贴空置房源租金的亏空，诱骗更多的韭菜，赚取更多的装修费。

而这其中的风险却是完全由租客来承担的。

在运营能力跟不上扩张步伐的情况下，如果没有新的房东和租客给这场游戏持续输血，崩盘就成为唯一的结局。

套路三

金融套现

按道理说，租客把租金打给托管公司，托管公司再把租金打给房东。即使托管公司跑路，房屋被房东收回，租户损失的也不过是一个季度的租金和一个月的押金而已。

但有些托管公司的玩法却让我大开眼界。

一些租客在租房时被托管公司要求绑定“XX分期”贷款业务。

在租房伊始，“XX分期”贷款平台就已经将一年的房租打给了公司，而租客支付的租金其实是在向贷款平台还贷。

当托管公司跑路，房子被房东收回，租客的贷款却是要一分不少还进去的。如果不还，征信就会上黑名单。

玩到这一步，说明托管公司从一开始就做好了跑路的准备了。

04

不管是过去一些楼盘的返租销售，还是超市充值返利，还是现在的托管租赁，我们都能看到“庞氏骗局”的影子。

什么是“庞氏骗局”？

简单来说，就是以高额回报诱骗客户的本金，再用新韭菜的钱给老韭菜发“收益”，拆东墙补西墙，骗更多人入坑，最后卷钱跑路。

那是不是房子都不能交给托管公司了呢？

当然不是。

因为市面上还是有许多老老实实做事的托管公司，包括我们团队也在给客户提供实实在在的托管服务。

特别是对于很多人在外地的房东朋友，房子空着太浪费，自己管理又太费事，这个时候，一家靠谱的托管公司是能帮上大忙的。

那我们怎样分辨哪些是正经做服务的公司，哪些是“庞氏骗局”呢？

我教大家几个方法。

第一，看前期投入符不符合市场价格。

有些托管公司是不需要前期投入的；有些则采用垫资的方式，再从后期的租金中抵扣。

但如果是清水房，那多少还是要求投入一定的基础装修费用，因为这也是一笔不小的开销，一般托管公司也垫不起。

要不要前期投入不是关键，关键是这个价格符不符合正常的市场报价。

如果托管公司给你的报价比市场价更低，或持平，或只是略高一点，都属正常。

因为毕竟要给你保底租赁，预留一点利润来对冲空置期的风险也是合理的。

就算托管公司跑路，你就当用正常的价格把房子装修了，也吃不了什么亏。

但如果给你报的价格远高于市场价，这个时候就要提高警惕了。

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第二，看承诺的租金是否高于市场水平。

高租金的同时还能给你保底？

这个事情本身就不合理。所以当你看到高于市场的租金回报时，先别急着开心，因为返给你的租金有可能就是从你的高价装修款里面来的。

当然，也有可能是从“新韭菜”的装修款里来的。

不承诺高租金，哪里骗得来这么多的韭菜？

第三，看房屋状态是否正常。

不要以为把房子交给托管公司就万事大吉了。

没事就去房子蹓跶一下，看看房子的装修进度如何，是否真的有租客。如果你在外地，可以让托管公司给你发视频。

一旦发现房屋状态异常，那就要想办法立即止损。

不要等到托管公司都跑路了才发现自己的巨额装修款只换来一地鸡毛。