在资本市场，有三家起家房地产开发的公司，因全面转型医美、股价一飞冲天，备受市场关注。

今年以来，苏宁环球（000718.SZ）、奥园美谷（000615.SZ）、鲁商发展（600223.SZ）股价持续走高，妥妥的走出了一波翻倍行情。

从今年1月算起到5月底，苏宁环球涨了220.24%，奥园美谷涨了211%，鲁商发展涨了139.65%。

如果按照房地产板块的走势来看这三家公司在资本市场的走势的话，市场很难抱有太高期待，但这三家公司的“光环之处”就在于，这三家公司都在全力转型做医美，而且还颇有成效。

苏宁环球早在2016年发布旗下医美品牌——“苏亚医美”，业务囊括了内科、医疗美容科和美容外科。

奥园美谷则是通过收购等方式切入医美赛道，今年以来，奥园美谷动作不断，通过不断的并购与合作，进军医美上游，杀入胶原蛋白医美市场，抢滩医用敷料。

类似的还有鲁商发展，鲁商发展切入医美赛道，主要是靠的玻尿酸业务，到目前为止，鲁商发展不仅布局了玻尿酸原料供应业务，还有玻尿酸化妆品产品。

全面转型医美，三家企业各有优劣

虽说这几家房企，都是地产行业转型医美的杰出代表，但这三家企业切入医美的方式以及打法，还是有着很大区别。

1、鲁商发展：进军医美时间长，医美产品毛利率达60%。鲁商发展隶属于山东省国有资产监督管理委员会，是一家区域性房企，在山东临沂房地产销售市场占据重要地位。鲁商发展从事房地产业务也有十几年时间了，也算个地产小龙头，迄今为止累计开发项目有40余个，除了山东省内有所布局之外，在北京、上海、重庆、黑龙江等重点省市也进行了布局，形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。如果光以地产开发商的角度来看他的话，想在资本市场引起投资者的注意，难度相当大，而鲁商发展之所以备受资本市场关注，正是因为其对医美行业的转型。鲁商发展的功能性护肤品牌为“颐莲”，是近几年化妆品界的黑马。言叔注意到，在天猫的化妆品销售品排行榜上，颐莲的爽肤水和面膜销量名列前茅。通过各品牌电商平台的粉丝数量来看，目前“颐莲”也已经积累了一定的品牌影响力，这些消费者或将成为未来鲁商发展化妆品业务增长的强劲推动力。不过值得一提的是，目前鲁商发展在医美赛道产生的收入，仅占了营收的10%不到。根据鲁商发展的2020年财报数据显示。商发展的房地产和物业、酒店这些传统业务的收入总共为119.4亿元，化妆品、药品和原料及添加剂总共13.85亿，医美产品的营收占比只有10.4%，但是医美产品贡献的利润却超过了36.4%。

而且相对于房地产业务30%左右的营收增长，毛利率只有14%，鲁商发展医美产品增长强劲，化妆品的增长速度高达119.83%；原料及添加剂的增长幅度是189.70%，医美产品的毛利率也在60%左右。2、奥园美谷：转型更彻底，未来或剥离地产板块业务，但医美业务还未产生收入。奥园美谷的前身是京汉股份，这家河北房企重点布局京津冀地区，曾以文旅、康养的名义在雄安新区获得了大量土地储备，因此被称为京津冀“大地主”。进入2020年后因突发的新冠疫情冲击，京汉股份流动性危机继续扩大。为纾解现金流危机，公司原实控人、雄安地产富豪田汉不得不卖股求生，将公司控制权转让给中国奥园（03883.HK）。不同于鲁商发展的稳扎稳打，奥园美谷在医美赛道上的大踏步前进，一方面在医美行业实行大手笔的并购，另一方面开启全面转型，甚至都有把地产业务板块全部出售的想法。2021年3月，奥园美谷自中游医美服务切入，收购浙江连天美企业管理有限公司（以下简称“连天美”），拥有了2家头部医美医院。4月29日，奥园美谷方面宣布，为了有效解决与控股股东中国奥园集团在地产业务存在的同业竞争问题，拟出售持有的奥园美谷（原京汉股份）地产板块的全部或部分股权。若地产资产成功出售，奥园美谷的收入将主要由化纤（主要为绿纤）及医美业务贡献。

奥园美谷2020年年报根据奥园美谷的2020年报数据显示，它的收入构成中占比最大的仍是房地产，占了将近71%，其次是化纤，占了20%，3、苏宁环球：地产业务和医美业务双驱动，转型已达5年，医美对营收的贡献微乎其微。不同于奥园美谷彻底剥离地产业务的打法，苏宁环球对外的宣传口径，一直是强调自己是地产和医美双驱动。换句话说，医美要搞，地产开发也要搞。事实上，公司早在2016年就提出切入医美行业，并在当年与苏宁环球集团共同出资成立50亿元规模的医美产业基金，主要用于医美标的的并购。言叔注意到，苏宁环球进行战略转型的时间线较早，从2016年开始，苏宁环球就开始深度加码大健康领域，公司相继并购五家医美医院。可以说，从2016年这一年开始，苏宁环球通过“买买买”的方式，迅速在医美市场展开布局。

虽说苏宁环球在医美行业布局的时间线较早，但是对营收的贡献几可以忽略不计。根据苏宁环球2020年年报数据显示，公司主业房地产业务收入40.41亿元，占营业收入比重94.24%，其他业务收入仅为0.98%。

医美行业，会成为新的造富神话吗？不难看出，上述提到的几家企业，除了鲁商发展的医美业务对营收形成一定的贡献外，奥园美谷和苏宁环球的医美业务对营收的贡献几乎可以忽略不计。但这并不妨碍资本市场对其医美业务的看好，本质上炒股炒得就是预期。在言叔看来，未来医美行业或将成为诸多行业中新的“造富神话”。目前医美行业在国内正处于黄金发展期，2020年中国医美市场规模达到1975亿元，预计2023年市场规模将达到3115亿元。而据弗若斯特沙利文数据，2019年中国的医美渗透率仅3.6%，远低于日本11%、美国16.5%、韩国20%的水平，医美行业在国内的渗透率还存在巨大上升空间。医疗美容行业产业链。包括上游的生产厂商，中游的医美服务机构及下游的终端市场和消费者。

医美行业产业链情况医美行业上游：产业链上游—原材料、药品/耗材、医疗器械生产厂商。上游供应厂商主要可分为原材料、药品和耗材以及医疗器械三类。医美行业上游市场集中度较高，各领域的 龙头企业占据了主要市场份额，相对中下游市场壁垒较高。整体来看，上游的议价能力和利润率在医美行业产业链中保持较高水平。比如在资本市场备受关注的爱美客、华熙生物、昊海生科等企业，就是属于该领域的“明星玩家”。医美行业中游：产业链中游—医美医疗服务机构。医美医疗服务机构可分为公立医疗机构和民营医疗机构。其中，公立医疗机构包括综合医院、专科医院中的整形科室和医美科室。民营医疗机构包括民营综合以及美容专科医院、整形专科医院，还包括小型美容诊所等。整体来看，医美行业中游市场集中度较为分散，进入门槛相对较低，同时较高的获客成本导致利润率相对较低，比如前面提到的苏宁环球，就是一直在朝着这一方向持续发力。医美行业下游：产业链下游—终端市场。各类终端市场获客平台，主要可分为线上广告、线下广告、医美平台APP和其他途径，目前仍处于快速发展期。如果光从发展潜力来看，颜值经济当道，医美行业极大可能成为新的造富神话。言叔印象深刻，在5月初的公司业绩会上，奥园美谷总裁胡冉曾如是喊话：“不要低估地产商进军医美行业的决心。”从整体看，医美行业商业模式介于化妆品和药品之间，有一定的产品技术和牌照门槛，但又较依赖于营销和渠道。因此，对于想要布局医美的企业，除了决心，或许更该提醒的是，在关注行业增长潜力的同时，也不要低估了进军医美行业的难度。