成都土拍，还在继续炸场。

3月11日，招商以31700元/㎡拿下大源西64亩地块，成都宅地地价首次破三。

今天上午10点，位于金融城三期H10地块也站上拍卖台，在经过213轮激烈角逐后，最终由建发成功拿下，成交楼面价41200元/㎡，溢价率106%。

仅仅半月，成都最高地价再度刷新，实在是“癫狂”！

猛火爆炒，金三H10拿什么输？

为什么说是众望所归？

1、起点太高，很难不让人注意。

金融城三期H10地块，占地约49亩，起拍地价便高达20000元/㎡，是目前全成都起拍价最高的宅地。

成交楼面价41200元/㎡，也是成都目前的地价TOP1。

2、内核强大，H10地块具备很强的自驱力。

49亩，容积率2.5，建筑限高100米。

如果综合考虑地块基础指标，以及地段价值、视野价值的匹配度，我们推测，H10未来的产品打法很大概率会是顶豪大平层，户型面积大概率不会低于260㎡。

如果参考旁边贝好家地块套均350㎡来算，H10地块未来可供应的住宅应该就只有250套左右。

至于售价，大家完全可以大胆想象。

3、金融城住宅稀缺，这是目前金三公开出让的第三宗宅地。

金融城住宅的含金量，懂的都懂。

通览整个金融城的规划布局，主打商务办公，实在是没有多少住宅规划。

早期的住宅需求，也都是靠紧邻一二期的西边土地，也就是誉峰、中海城南一号、中海城南华府、中海九号公馆、等高端住宅聚集的交子大道居住区来承接。

根据公开信息显示，整个金融城三期仅规划有10宗住宅用地，分南北两区。

其中，北区2宗地分别为蜀瑞苑和华润锦宸府。华润锦宸府（清水限价36000元/㎡）虽然号称是“金三最后的温柔”，但套均总价依旧高达1200万+，且一房难求，开盘即罄。

南区规划有8宗涉宅地块，可连片开发，根据官方早前给出的地块指标和建设要求，未来很大概率会是成片开发而成的豪宅聚集区。

而今天出让的H10地块，正是位于南区，也是目前金三公开出让的第三宗住宅用地。

南侧紧邻贝好家23亩地块（成交楼面价27300元/㎡），西侧马路对面是已经挂牌的七中育才金融城校区以及一所H07小学（具体校名待定），6号线金融城东站直线距离约500米，加之“金融总部+ 国际社区”双核驱动，完全不用担心未来的生活氛围。

地价频频刷新，透露出什么信号？

外行看热闹，内行看门道。

我们在吃瓜的同时，还需要考虑地价频频刷新背后的逻辑，以及未来的市场发展趋势。

01丨高地价倒逼产品升级，豪宅市场加速分化。

在高地价压力下，开发商自然更加倾向于通过超配产品来支撑高溢价，如稀缺景观资源、顶级精装标准、私密服务、绿色建筑标准以及引入国际设计团队，调整设计规范（如提升绿化率、增加智能设施配比）等。

以大源西招商64亩地块为例。

成交楼面价31700元/㎡，溢价率70.4%，超高的拿地成本注定了这个项目只能也必须是豪宅。在拿地当天的成交喜报中，招商便直接公布了未来项目定位为旗下高端产品线——“玺”，预计未来售价将破六冲七，总价千万级。

同样的趋势，亦可见于成都近半年公示的一些豪宅项目，如交子缦华、麓湖丽世缦华、贝壳金三23亩等。

豪宅市场进入“品质竞赛”阶段，催生“好房子”建设浪潮，形成“标杆”效应，带动周边次新豪宅的估值提升。

02丨 政策转向与市场预期共振，刺激核心地段争夺。

随着“双集中”供地政策退出，地方政府回归常态化供地模式，并通过优化出让条件（如降低容积率、配套优质资源）、调整土地供应节奏（如稳步增加主城区土地供应）等方式，吸引优质房企。

例如金融城H08、H10地块，大源西64亩地块紧邻教科院附属学校，多年未供地的鼓楼板块拿出12.67亩，茶店子29亩地容积率1.8……如此“稀缺资源捆绑”，刺激房企对核心地段的争夺，进而推高地价、房价，进一步拉动市场信心。

◎金融城H10地块航拍图（点击可查看全景）

据统计，成都新房已连续两月领涨全国（1月环比上涨0.7%），锦江区交子缦华等部分核心区域的楼盘备案价，甚至突破10万元/㎡。

另一方面，当土地成本上升时，开发商也需要通过提高售价来维持利润空间，如此一来，成本压力就会直接转化为房价上涨的刚性动力。

不过，高地价主要集中在核心地段，也会拉大与成都其它区域之间的价差，我们仍需警惕核心地段与远郊区域割裂、脱节，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是重中之重。

03丨财务健康型房企主导，投资逻辑聚焦“核心城市+高端项目”。

事实上，进入2025年，招商蛇口、华润置地、金茂等资金链稳定的央国企及头部民企带头冲刺，一线城市和强二线城市的优质地块，全在溢价。

除了成都，短短一个多月，全国已有多个城市的最高地价被打破。

比如：

北京：3月17日，中海经过3个小时激烈厮杀，274轮举牌竞价，最终以楼面价10.23万/㎡海淀区，刷新北京最高地价。

上海：2月25日，静安区一宗袖珍地出让，楼面价高达16.23万/㎡，成为全国地块单价第一。（协议方式出让）

杭州：2025年已三度刷新纪录，目前的最高单价是3月25日滨江竞得的水电新村地块，成交楼面价77409元/㎡，溢价率69.85%。

春江水暖鸭先知，房企对市场的敏锐度往往是最高的。

他们既然愿意高价补充弹药，就表明了对市场长期价值的认可，相信未来确实“有利可图”，甚至可以通过高端项目实现“高周转+高溢价”的双盈利模式。

同时，豪宅的租金收益和转手溢价空间，也会吸引更多的高净值人群，将优质豪宅视为可抗通胀周期的避险资产，实现投资与自住需求双升温。

总的来说 ，地价创新高正在重塑豪宅市场生态。

开发商需要加速产品迭代以应对成本压力，产品创新力和资金链韧性成为竞争关键；政府通过优质供地稳定市场预期，购房者则面临核心区房价上行与高端产品选择增多的双重趋势。

核心区豪宅的稀缺性和抗跌性依旧突出，但需要警惕过度透支未来价值。

2025年，成都土地市场将持续呈现“高热板块结构化升温”特征，推动住宅产品向更高品质、更精准定位的方向演进。

未来成都楼市走向究竟如何，时间自会给我们答案。

最后做个小预告，明天（3月28日）上午，成都还将公开出让7宗涉宅地块，其中就包含了青羊区鼓楼12.68亩、金牛区金泉街道29亩等热门优质地块，感兴趣的朋友可以点击下方小程序，提前关注起来！

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