在当前房地产市场中，无脑上车的时代已经远去。

看清楚板块才是重中之重。

毕竟一旦失误，除了面临长期的站岗，有的甚至最后降价都出不了货，进退两难！

尤其是在各类板块点状式分布的成都，以及周边区县市场中！

不少板块的毫厘之间可能天差地别，一些板块看似热门价低，实则往前一步就是被套，乱上车的代价就是后期根本不能出手！

比如，位于主城高新南的美洲花园。

美洲花园 图源网络

虽然该小区靠近城南高端住区，但小区价格不但难以上涨，近两年来还持续阴跌。

原因很简单：整个小区被三条大道直接隔离出一个三角形区域，纯纯的被孤立了起来，形成了大家口中的“SW三角洲”。

虽然美洲花园曾经也辉煌过，从16年单价8800元/㎡，到了2018年一度猛涨到2.3w/㎡，涨幅放在全成都都算是佼佼者。

但就是因为被大道“孤立”的原因，整个板块近两年开始一直阴跌。

22年，小区一套86㎡精装套二，成交单价在18136/㎡；

24年底，小区同样的86㎡左右精装套二，成交单价已经来到了12567/㎡；

2年多时间，跌幅超30%！

美洲花园22年和24年成交情况

最需要警惕的是，像这样的小区自成的“孤立式”板块，在成都还不算少数！

今天，老斯将盘点当前成都市场中千万不能碰的3种板块，助你看清市场情况，理智入场，避免上套！

二圈层郊区

如金马、阳光城等板块

近年来，因为成都新房市场逐渐迈向高改，二圈层开始核心区域开始异军突起。

像温江、双流、龙泉等都二圈层区域都开始有不少热门板块，凭借价格低、配套成熟、产品合理受到众多刚需青睐。

但老斯想说，在二圈层，除了一些热门板块，还是有不少地方必须避坑。

比如像阳光城、金马镇、新繁等地。

以阳光城为例。

趁着东进和大运会的东风，龙泉是近两年成都二圈层中炙手可热的板块。

但整个龙泉驿区非常大，尽管有东安新城这样高起点、高规格的规划与发展，但整个片区也有落后且没被规划纳入的地方。

阳光城板块就是其中之一。

阳光城与东安湖直线距离虽然不远，大概6公里，但整个板块配套严重不足，没有大型商业和优秀的教育、医疗配套，后期也没什么大型规划。

最关键，也是阳光城一直在争取的地铁问题，迟迟没有下文！

目前，整个板块的住户出行多数靠自驾，远景规划中有S15线（从25号线改成S15线），线路连接青白江、龙泉（阳光城-东山-柏合板块）和天府新区，但该线路只擦边经过，未覆盖板块内部。

而且，该路线还只是规划当中。

配套稀缺导致板块人气低迷，区域次新房价格已经透支未来几年升值空间。

从23年至今，阳光城成交均价8000/㎡跌到5字头，降价房源比比皆是，最低挂牌价还有3500/㎡！

和阳光城类似的还有温江的金马镇、新都的新繁、郫都的三道堰等。

老斯认为：这些区域虽然处于二圈层，并且单价较低，但后期价值很难评估，并且处于边缘地带，交通、教育、医疗、商业这类配套极其匮乏，只能依靠核心区域。

这部分区域新房除了极个别价格低、优势明显的项目去化表现稍微好一点，大部分项目往往去化困难，开发商回款慢，很容易产生停工风险。

中心城区“孤岛”

如蓝光长岛、雅居乐等小区

除了二圈层的远郊要警惕，就算在主城中心城区选择，同样要十分小心！

比如一些一二圈层“孤岛式”小区。

这些小区最大的特点就是，尽管身处中心城区，但因为存在交通阻隔、配套滞后、基建设施等问题，形成了比较特别的“孤岛”状态，自成板块。

它们长期处于“有城无市”状态，周边路网密度低、公共服务设施匮乏，导致居住体验与主城核心区存在显著落差。

最直接的体现就是：二手价格持续阴跌，流通性越来越差。

比如这几个板块就是主城内比较典型的“孤岛式”小区：

雅居乐板块、蓝光长岛板块，以及文章开头的美洲花园板块。

1、雅居乐板块

雅居乐花园可以说是天新最早的一批住宅项目了，这个接近2000亩的超级大盘在2008年就建成了，甚至比天府新区的成立还早！

因为占地面积太大，整个小区就自成一个板块！

通常来讲，2008年就建成的项目，并且还处在成都向南发展的战略规划上，多少都带点起飞的基因。

可是十几年过去了，这个天新的“元老级”项目，其二手价格甚至比二圈层的一些核心板块都低！

目前整个板块的挂牌均价仅1.3万＋/㎡，有的房源挂牌、成交价格甚至跌破9字头。

说到底，还是这个位置没在天新的中轴线旁，导致很多配套没在规划范围内，成为了天新著名的“孤盘”。

还有一个最严重的问题就是：出行太不方便！

除了天府大道、梓州大道、成仁快速路等城市交通主次干道，已经地铁，都离小区有一定的距离。

当6号线开通时，不少人认为会大大缓解雅居乐业主的出行压力，但没想到，最近的地铁站“麓山大道”距离小区西侧还有4.7公里左右。

雅居乐花园

2、蓝光长岛板块

蓝光长岛位于二圈层双流蛟龙板块，西绕城内侧，北临非遗板块，东接武侯悦湖新城板块。

从位置来看，该小区位置上十分尴尬，不仅与周边很多新造的“风口”不搭，自身的底子也很太差。

整个板块十分割裂，处在武侯、青羊和双流的三区交界处，西侧被绕城切断，东侧被江安河堵截。

“孤岛”实锤！

近期，老斯发现，目前蓝光·长岛国际社区1-6期有近300套房源挂牌，其挂牌价格大多在1.4-1.6万/㎡之间，且交易频次偏低。

以2017年12月底入市的二、三期为例：

取证单价10200-11600元/㎡，如今二手房成交价约12000元/㎡左右；。

若算上7年贷款利息，和一些房源的精装，基本是贴着成本价出售，对比买入价项目确实属于长期横盘阶段。

老斯认为，和雅居乐一样，发现，困扰该板块的最大的一个问题就是：交通。

整个项目一共6期，有超6000户人，在这个超2万人居住的板块中，出入城主要是靠西侧的1条统力大道。

早晚高峰期，堵车非常严重！

并且，该项目距离地铁也比较远，7期地块距离最近的17号线地铁白佛桥站有近2.3KM，步行至少需要30分钟。

就地上、地下这两条交通线，对于一个拥有7期，居住人口上万人的这样一个大盘来讲，实在痛苦！

其次就是板块周边的配套也十分鸡肋，商业、教育配套匮乏，可谓是路漫漫其修远兮。

成都周边市县

如眉山周边等板块

如果说你买在主城“孤岛”、二圈层郊区这些地方，吃吃苦还能住。

但如果你买在以下这种板块，且还在成都工作生活，那趁早割肉跑路吧。

在眉山一些板块，尤为突出。

2017年左右，它们乘着因限购吹起的楼市东风，勉强的喝上了一口“南拓”的高汤。

比如当成都开启最严限购时，视高凭借国家级天府新区、不限购、低首付等条件，一路爆火。

前两年肯定不少朋友都在朋友圈看见过一堆诱人的话术，感觉不买立马亏百万。

来源网络

像保利天府林语，当时更出现了开盘即清的盛况，那时官方给出的单价都在15000/㎡，而现如今最低成交价已经跌破6000/㎡！

来源网络

这种情况还有彭山板块。

像板块内比较著名的项目恒大金碧天下，高位时二手单价直接破万，现如今跌到4000/㎡都鲜有人问津。

一句“拦腰斩”都不足以形容它们的惨状。

来源网络

综上，老斯认为：

在当前成都市场中，因为各板块划分极其细致，导致无论是主城还是二圈层，都存在不少容易踩坑的板块，切记不要因为买在某个热门区域就完事大吉。

而像远郊及眉山这类周边区县，就更不适合成都的客户，仅适合地缘性改善人群和一些妄想搭上成都向南东风的外地投资客，根本谈不上承接成都天府新区乃至成都市的外溢。

你认为呢？

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