2023年杭州某小区因楼上漏水引发索赔纠纷，法院判决物业、开发商、业主三方按比例赔偿19.8万元。本文结合《民法典》及实务案例，详解漏水事故责任认定规则。
一、场景难题：漏水纠纷三大争议焦点真实案例：
潘女士新装修房屋因楼上杨先生家未装水管堵头漏水，导致14万元损失。法院最终判定物业担责50%、开发商30%、业主20%。
高频争议点：
1️⃣ 责任主体不明（业主/物业/开发商）
2️⃣ 损失金额认定标准不一
3️⃣ 日常管理疏忽的过错划分
根据《民法典》第1165条、第1168条：
取证清单：
漏水点全景及细节照片（带时间水印）
物业到场记录签字确认
受损物品购买凭证及现状视频
示例：
拍摄要点：天花板水渍、地板泡发、电器受损情况
步骤2：损失评估（3-7日）
沟通话术模板：
致XX物业/业主：
我方于X月X日发现因贵方原因导致房屋漏水，造成损失XX元。现要求3日内协商解决方案，否则将依法维权。
附件：现场照片、损失清单
⚖️步骤4：诉讼材料准备核心证据包：
房屋产权证明
漏水原因鉴定报告
维修报价单/购物发票
沟通记录（聊天记录、短信、函件）
❓四、延伸问题答疑Q：楼上出租房漏水，租客要赔吗？
责任划分规则：
房东：房屋结构问题
租客：使用不当导致
需提供租赁合同明确责任
Q：漏水时房屋空置，能否免责？
⏰ 空置≠免责！需证明已尽到管理义务：
定期检查记录
关闭水电总阀证明
委托物业巡查协议
Q：房屋过保修期如何索赔？
关键点：
基础防水保修期5年（《建筑工程质量管理条例》）
非人为损坏可追究开发商责任
留存购房合同及保修文件
2024年漏水纠纷处理数据（来源：住建部）
