作者 I 宋溪 选址960

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在“数字经济标杆城市”与“国家金融管理中心”的双重定位下，北京商办市场正经历一场静默的“空间革命”。谁在承接外溢红利？谁又面临存量时代的转型阵痛？

近日，各大机构关于2025年一季度北京办公楼市场监测报告相继出炉。具体数据虽略有差异，但都唱响“以价换量”的主旋律。

根据高力国际数据，一季度北京甲级写字楼市场净吸纳量达到3.6万平方米，已连续7个季度实现整体市场去化。其中，中关村、丽泽、金融街三大核心片区贡献了超80%的去化量，呈现出“总量去化，区域性分化”鲜明特征。

数据具体表现上，得益于区域头部科技企业强势扩张，中关村空置率连续六个季度回落至15.3%；丽泽以24%的空置率反超亚奥（26.4%），金融街则以11.3%稳居全市最低。

经调研发现，一季度有几宗非常值得关注的成交在以上三个子市场悄然发生。

01 中关村：AI、硬科技企业扩张首选地

根据行业人士和相关人士透露，一季度中关村市场有三宗典型成交：

字节跳动在中关村城市更新项目鼎好大厦B座新增1.2万平方米租赁，重点用于AI实验室及硬件研发团队；徽商银行科技子公司在海泰大厦租赁了8000平方米用于金融科技研发中心；小鹏汽车在中关村国际创新中心续租5000平方米或用于智能驾驶布局。

鼎好大厦B座 图源：北京海淀

鼎好大厦位于中关村西区海淀大街3号，前身是曾红极一时的电子大卖场，北京中关村著名的“黄金三角”之一，半径1公里内汇聚百度、联想、微软亚洲研究院等科技巨头，以及北大、清华等高校科研院所，总建筑面积约19万平方米，由A、B两栋主楼和商业裙房组成，办公面积约15.6万平方米。区域内入驻企业享受“独角兽八条”、中关村“1+5”税收减免、知识产权等政策。

根据海淀官方报道，鼎好大厦B座今年2月份升级改造竣工后入市，办公面积5.7万平方米，拥有高达50米的挑空沐光中庭，并配有高速电梯，在空间运营上打破传统写字楼壁垒，创新设计共享空间。距离字节跳动自持物业大钟寺中坤广场4公里左右。

海泰大厦 图源：网络

海泰大厦2002年竣工，坐落在花园路与北四环路交汇处东北角，东依亚运村金融商贸区，南临北四环，西靠学院路，北邻志新路，紧邻北京科技大学，总建筑面积达到9.8平方米，高21层，定位为政府行政服务与科技产业协同发展的复合型商务载体，竣工后百度曾是第一批入驻企业，与鼎好大厦同位于中关村核心区。据悉，海泰大厦弘源国际中心正在全力推进徽商银行北京分行适应性装修。

中关村国际创新中心 图源：北京海淀

中关村国际创新中心是中关村论坛永久会址，集会议、展览、餐饮服务、科技企业办公于一体，目标是打造“南有博鳌，北有中关村”的国际影响力，总建筑面积6.5万平方米，据悉目前吸引头部企业如京东方、华为鸿蒙生态合作伙伴、创新工场等。

前几年，“中关村已死”说法甚嚣尘上。2023年，受互联网企业收缩和教培行业遇冷影响，中关村空置率上升至16.9%，达到近十年新高，租金降幅最大，环比下降7.6%。如今，这片地方在互联网大厂底蕴、北大清华科研机构环绕、区域政府政策引导下，在AI时代又杀了回来。

戴德梁行数据显示，2025年一季度中关村甲级写字楼平均租金为 280.25元/平方米/月，空置率8.70%，为科技企业聚集的“热门区”，租金水平仅次于金融街；不过高力国际数据显示，区域净有效租金为 243.8元/平方米/月，空置率15.3%。

作为区域性复苏的代表，聚集着字节、百度、联想、腾讯、华为、蚂蚁金服等国内科技龙头，坐拥90余所在京高校和1000余家科研机构，中关村彰显了高校资源与科技巨头形成创新闭环对于硬科技企业的吸引力。

值得一提的是，依靠着DeepSeek火热，其北京办公地点，位于中关村的融科资讯中心也成了众多“朝拜者”打卡的网红地。除了DeepSeek，在这栋楼里办公的还有谷歌、苹果、华为、英伟达、AMD以及百度风投、襄禾资本。市场从业人员透露，该栋楼问询量激增。

02 丽泽商务区：价格洼地

既能承接金融街外溢，又可吸引TMT

根据市场从业人员透露，丽泽金融商务区典型成交可能为农业银行整合办公，在金唐国际金融大厦新增1.2万平方米面积。据悉，农行研发中心500名员工均在此大厦办公。2023年2月，在各方努力下，地铁十四号线金唐国际金融大厦B2地铁通道开通，此举极大便利了农业员工。

金唐国际金融大厦 图源：网络

金唐国际金融大厦位于北京市丰台区丽泽路18号，2005年建成，总建筑面积约5万平方米，主楼17层，是丽泽商务区早期标杆金融办公项目，以传统金融企业为核心，吸引券商、资管、信托等机构，目前入驻企业有中国银河证券、东方资产、中证信用、城通财务等，主打吸收金融街外溢客户，租金对外报价5-8元/平方米/天。

另一宗典型成交来自未具名的头部算力服务商，该企业通过“缩租+跨区搬迁”策略从望京将部分团队迁至丽泽，租赁面积8000平方米，租金成本降低35%。

丽泽金融商务区位于丰台区，北京西南角，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南里，核心区总用地2.81平方公里，是北京二环到三环内最后一块成规模整体开发的热土。

近年来，随着聚杰金融大厦、汇亚大厦、铭丰大厦、金唐国际金融大厦、金唐西联大厦、丽泽SOHO、中华联合保险大厦、青海金融大厦、通用时代大厦、远洋锐中心、平安幸福中心、鼎兴大厦等一批超甲级地标性写字楼如雨后春笋冒出来，以及地铁16号线、大兴机场线、地铁14号线、11号线东段、丽金线5条交通线路的加码，临近金融街、中央商务区、北京西站、丰台站等的区位优势，丽泽商务区顶着“第二金融街”及区域政府对金融与科技"双轮驱动"的导向，叠加价格洼地，迅速承接了从金融街外溢出来的传统金融企业和以华为中国总部为代表的TMT企业。

数据显示，2025年第一季度丽泽净吸纳量再度超过2万平方米，延续了过去五年年均16万平方米的去化势头，成为北京甲级写字楼市场的核心去化区域。

公开资料记载，丽泽开建以来陆续入驻的企业有中国长城资产集团、中国人民银行数字货币研究院、中华保险集团、华为中国总部、中国银河证券、中国物流集团、伦敦交易所等。

03 金融街：空置率全市最低

根据各大机构数据，相比其他子市场，金融街表现仍显稳固。

仲量联行指出金融街租金降幅明显，整体甲级办公楼市场平均租金环比下降4.7%至 239元/月/平方米。第一太平戴维斯相关数据则显示，截至今年第一季度，金融街核心区域31栋商务写字楼租金水平区间维持在300-600元/月/平米，部分优质写字楼租金水平显现回调趋势。高力国际数据显示，金融街空置率从2024年底的13.7%回落至 11.3%，为北京空置率最低的甲级写字楼子市场，去化主要依赖国央企金融机构扩租及自用需求。

根据北京西城信息，2025年第一季度金融街的去化或来自于并购重组后的国联民生证券，据悉，该券商选址金融街丰铭国际大厦，新租2万平方米。在2024年岁末年初设立的北京法巴天星财产保险股份有限司，也贡献了5000余平方米的去化，选址金融街卓著中心。

北京金融街 图源：北京西城

业内人士表示，金融业来京选址仍然更加青睐作为国家金融管理中心，汇聚“一办一行一局一会”及全球金融机构总部的金融街，目前，金融街租金水平、十年历史平均吸纳率等各项指标均处于领先地位。

除了以上三个表现强势的商务片区，2025年一季度其他子市场表现也可圈可点：比如亚奥板块由于头部企业搬离，空置率略微上升，价格继续下调；燕莎、CBD板块租金环比略微下降，空置率几乎保持了不变；望京板块、东城商务区空置率都有小幅回落趋势。

另外，北京住建委官网显示，美团全资子公司三快在线科技有限公司在朝阳区来广营保利广场租用的1.5万平方米于昨日（4月17日）拿下了装修许可证。

图源：北京住建委

展望2025年北京写字楼市场，机构预测，2025年租金预计持续下行，但降幅可能收窄。不过，三个子市场或因科技需求支撑逐步企稳。值得一提的是，2025年北京甲级写字楼市场将是未来三年新增供应压力最小的一年，这也为市场空置率在能够持续回落创造了有利条件。但2026-2027年将迎来供应高峰（年均56万㎡），主要集中于丽泽和城市副中心。