保利集团在番禺的楼盘少之又少，能数得出来的可能就是保利汉溪大都汇。番禺除了“八大金刚”之外，后来也推出过不少大大小小的楼盘，有抢手热盘，也有滞销冷盘，在这个房多地大的番禺能杀出重围，寻得一线生机实属不易。今天就说说保利集团在番禺少有的一个新盘：保利悦公馆。

A 楼盘信息（基本概况 一目了然）

B 独家视频（独家原创 每周更新）

C 区位地段（板块前景 交通概况）

D 俯瞰视角（鸟瞰视角 一览无遗）

E 生活配套（医疗教育 购物出行）

F 小区环境（小区绿化 内外景观）

G 户型设计（户型面积 设计点评）

H 楼主总结（测评总结 购买建议）

I 读者投票（半年期限 咨询私信）

J 跑盘花絮（楼主福利 知识普及）

楼盘名称：保利悦公馆

开  发 商：保利集团

占地面积：11万㎡

建筑面积：35万㎡

容  积 率：2.8

绿  化 率：30%

楼栋总数：23栋

户型面积：高层95-125㎡，小高层92-99㎡

均      价：3.9-6万元/㎡

物业公司：保利物业

开盘日期：2020年11月

保利悦公馆位于番禺里仁洞村、金山工业园以及新光快速路之间，属于钟村片区，实际意义上位于东环街辖区内。关于钟村板块点评看这里：钟村：祈福长隆 华南大咖钟村位于番禺区的西北部，是番禺老城区。番禺虽然不像越秀、天河那么繁华，但番禺却因为地理位置靠近城区中心，地方空旷，所以一些大型工厂区选择在番禺设厂。番禺村落较多，在这里租房也比较便宜，对于工厂打工者来说，番禺是一个适合打工者生活的好地方。

▲区位地图（近景）

▲区位地图（远景）

保利悦公馆是2019年12月拍出的东环街易兴DHJ15-01地块，保利以55.4亿元+20%自持拿下，折合楼面价2.4万元/㎡。楼面价虽然看起来不低，但该地块之前挂出来的价格更高，以至于流拍。2019年12月，“回炉重造”的番禺易兴地块增加了宗地面积和计容面积，挂牌起始价也升至约55.4亿元，但起拍楼面价从原先的3.38万元/㎡，降至2.4万元/㎡。交通方面，新光快速在两个地块中间穿过，附近是金山大道。新光快速是连接天河、海珠与番禺的快速通道，是联系广州南部板块与东部核心板块的重要通道，极大减轻了广州大道的交通压力。保利悦公馆新业主未来主要通过这条快速路到达城区中心。

保利悦公馆距离地铁3号线汉溪长隆站直线距离约2.5公里，在建中的地铁22号线祈福站在附近1公里外。轨道交通并不算便利，业主未来出行只能靠公交车接驳，出行便利性大打折扣。不过项目本身规划有公交首末站，算是方便业主的一种公共交通出行方式吧。

项目配建有一所6班幼儿园，对于那些自身配建九年一贯制学校的楼盘，保利悦公馆幼儿园给人感觉就是“有好过无”。旁边分布有富豪山庄小学、市桥金山谷学校、广州加拿大外籍人员子女学校等。

项目有约4000㎡商业配套，方便业主到楼下觅食。离项目比较近的大型商业区是祈福缤纷汇，由于附近聚集了多个大型小区，人流量大，形成了多个人气较高的商业圈，相邻的几个板块的居民也会到这些商圈消费。

▲祈福缤纷汇效果图

项目分两个地块开发，南区由12栋32层高层住宅组成，其中11栋、12栋自持，因此在售的仅有10栋。北区由11栋4-6层低密小洋房组成，容积率为1。

两个地块中间靠近新光快速的楼栋会受到汽车噪音影响，而且这条快速路的车流量比较大，影响还是很大的。

▲保利悦公馆效果图

位于项目东北边是火烧岗垃圾填埋场，直线距离最近处只有1公里，臭味不同程度地影响周边居民的生活。火烧岗生活垃圾填埋场于1990年投入使用。近年番禺对该填埋场进行改造扩容，在旧场地域扩建填埋区，火烧岗的日处理量从原来的300吨猛增至2500吨。

今年4月火烧岗附近居民传出好消息，火烧岗垃圾填埋场仅保留应急功能实现关停。另外在火烧岗旁边还有一个祥和永久陵园，规划面积73万平方米。这些不利因素都是未来业主都要面对的问题，关闭后的垃圾填埋场还会不会对周边有影响，周边居民最清楚不过了。

▲火烧岗垃圾填埋场

南区高层户型涵盖95-125㎡三至四房，主力户型有建面约95㎡三房、建面125㎡四房。建面95㎡为2+1房2卫，竖厅设计，厅出阳台，主卧带主套，私密性更强。其中多出来的一间房为阳台，交付后需自行改造。

北区小高层是92-99㎡三房洋房产品，户户南北对流，超100%实用率，还有95-140㎡的三四房产品。建面92㎡三房，赠送两层地下室，5.7米层高，双层加起来面积约有100㎡。顶层建面99㎡三房，赠送露台，为业主的创意空间提供多种改造可能性。下面看看两个户型吧

下面是楼主的几点总结：

一是该项目靠近新光快速，交通是它优势，也是它的短处，靠近快速路楼栋会受到主干道噪音、扬尘等问题干扰。项目虽然临近城中村及多家厂房、园区，但里仁洞村旧改可以改善周边景观，旧改时间较长，而且旧改过程中的噪音及灰尘也加剧了对居住环境的影响。

二是临近项目的火烧岗垃圾场有望封场复绿，但火烧岗关闭的前提条件是广州市第四资源热力电厂一期和二期投产，实现番禺全部生活垃圾的焚烧处理。如今一期已经投产，二期预计最早2022年完工投产。

▲保利悦公馆可以眺望万博CBD

三是项目周边大盘林立，周边有祈福新邨、金山谷、富豪山庄三个大盘，是配套相当成熟的生活大城，目前三个项目均价为2.5-3.2万元/㎡。保利悦公馆于11月28日开盘，涵盖建面约92-99㎡4至6层小洋楼均价4.3-6万/㎡，建面95-125㎡全南向三四房均价3.9-4.2万/㎡。

四是番禺作为生活居住大区，经过多年的发展，人气旺盛，周边生活配套在3-4公里内较为完善。由于区内10年以上的二手房较多，形成互相竞争，大多以价换量，导致二手房市场卖不起价，但也可以说这里是自住型的刚需天堂。