中海朱辛庄0029地块前几天公示了规划方案，有不少粉丝来问我，这说明朱辛庄仍然很热。

毫无疑问，朱辛庄是整个昌平最好卖的位置。

而中海拿下的0029地块是朱辛庄最好的地块，也是最后一块。

产 品

从项目设计方案的公示中可以发现：

项目距离朱辛庄地铁约400米，整个地块近似正方形，非常方正。

项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上建面4.22万㎡，地上计容建面4.03万㎡。

地块积率2.5，限高80米。住宅建面约3.77万㎡，规划6栋8-18F住宅楼，共342户。

项目排布为南低北高，对于后排的采光比较友好。

北边的1-3号楼均为18F高层，两梯两户；南边三栋为洋房，其中6号楼为8层、4号楼为9层、5号楼为11层，都是一梯两户，得房率比北边三栋略高。

主力户型大概是三个：97平米和103平米三居，以及125平米四居。

97平米应该是南向两面宽的户型，103平米以上户型都是南向三面宽户型，103户型套数最多。

算上赠送面积，粗略测算各户型得房率为（仅测算预估，以官方数据为准）：

定 价

中海0029地块的实际楼面价约为3.18万元/平米（算上配建的体育用地），无销售指导价，开发商如何定价？购房者什么价格可以入？我们先来看看周边项目。

两年前，越秀星樾开盘，一期几乎日光，总计778套住宅，至今网签656套，网签均价6.18万元/平米。

越秀星樾还有最后三栋现房销售，总共166套，户型是79-83的两居、101-110三居。

23年9月份，大华启宸府开盘，不到两个月便基本售罄，楼面价为3.54万/平米，网签均价6.19万元/平米。

0029同宗的中海寰宇未来，整整1年前开盘，总计932套房源，网签657套，网签均价6.156万元/平米。

中海寰宇未来网签率刚超过70%，如果算上已认购未网签的，目前还剩下不到200套房源，压力不大。

中海0029地块的楼面价比大华启宸府低了3700元/平米，定价空间很大。

中海的朱辛庄0029，从规划方案看，不仅吊打了朱辛庄其他项目，连自己的中海寰宇未来一起都吊打。

90%的得房率、阳台、会所、架空层，如果定价6.2万/平，就会重演大华启宸府的热销场面。

考虑到周边三个项目的成交均价都在6.1-6.2万/平，0029的位置更好、产品更好，中海不能背刺自己家的寰宇未来，定价应该不会低于6.2万/平！

如果实际售价在6.2万左右，我认为可以放心买。

如果定价高于6.6万，建议等昌平其他的“好房子”项目，无论是东小口、歇甲村，也许性价比更好。

如果落在6.2-6.6万之间，大家根据自身需求，酌情考虑。

降 价

如前文所说，朱辛庄是昌平最好卖的地块，没有之一。

如果最好卖的位置，全面放松规划，全面支持“好房子”，意味着昌平后面的房子都会是好房子。

那么对于除了少数项目，其他项目都已经被彻底背刺了。

那么存量项目都得降价，否则没有购买价值。

中海0029并不是昌平第一个“好房子”，从官宣来讲，龙湖观萃是全北京第一个，星耀未来算昌平的第二个。

截至现在，龙湖观萃网签率26%，星耀未来开盘半个月网签69套；这两个项目比较类似，共同的缺点就是位置差，配套差，但定价高。

这里要说一点，有的项目看似位置离地铁站只差2KM，并算不远，但配套差距远比2KM差距大，实际生活体验的差距也远比2KM差距大。

光有“好房子”是不够的，说实话，我不太看好这两个项目，正常户型降到5万/平比较合适。

至于其他昌平不是“好房子”的存量项目，除了观堂府品质高一些，其他项目都只有大降价一条路。

昌平还有个无法背刺的项目 - 国贤府，17支地铁+山姆店，1.3的容积率，唐风府邸纯洋房。

国贤府二期也即将开盘，也是6-8层的洋房，得房率继续提升到95-97%，依然是高品质的真正好房子。

巧合的是，国贤府二期的主力户型也有103平三居，以后可以对比中海0029的同面积产品。

关于今年新房的形势，我们早就就看清楚了，年后写了两篇文章，这也是我们对今年楼市的基准看法，大家可以点击阅读：

《打6折了！北京存量新房开始抢跑》

《楼市已变天，不要乱接盘》

所以我们今年只会推荐三种新房：

1. 价格合理的“好房子”新项目

2. 大幅降价，具备性价比的存量新房项目

3. 优质的海淀项目

现在买房，好位置、好价格、好房子（品质）至少要满足两条才比较安全。

如果对以上谈到的项目感兴趣，也欢迎私信。