钦州作为广西沿海核心城市和西部陆海新通道战略枢纽，拥有诸多国家级平台（如中马产业园、保税区、自贸区）以及丰富的文化自然资源，但其房价长期处于广西14个地级市的后几位，与南宁、柳州、桂林等城市差距明显，甚至低于部分内陆城市。这一现象背后有多重原因，折射出钦州在经济发展、城市规划、房地产市场等方面的深层次问题，同时也蕴含着提升房价合理性的潜在措施。 ### 一、钦州房价偏低的主要原因 1. **经济发展与收入水平限制** 钦州虽拥有港口和工业优势，但整体经济发展仍处于工业化初期向中期过渡阶段，人均收入较低。2023年数据显示，钦州主城区房价仅约3800元/㎡，远低于白石湖片区（4500元/㎡以上）和河东新区（4400元/㎡左右）。这表明钦州的经济增长尚未充分转化为居民购买力，导致房价难以大幅上涨。 2. **城市规划与居住环境差异** 钦州主城区建筑密集、配套老旧，交通拥堵，而河东新区和白石湖片区因规划较新、环境优越（如白石湖公园）更受购房者青睐。此外，大房企（如碧桂园）多集中于新区开发，进一步拉高新区房价，而老城区因开发品质较低，房价增长乏力。 3. **人口结构与流动性影响** 钦州户籍人口虽超400万，但市区常住人口不足百万，且部分劳动力外流至南宁、珠三角等地。同时，钦州缺乏北海、防城港的旅居购房吸引力，外来投资需求有限，导致房价支撑不足。 4. **政策调控与市场供需关系** 近年来，钦州政府通过购房补贴（如2025年每套5000元）、公积金优化等政策刺激市场，但整体仍以刚需为主，投机性需求较少。此外，全国房地产市场下行趋势（如2024年70城房价同比下降）也对钦州产生连带影响。 ### 二、钦州低房价折射的深层次问题 1. **产业结构单一，经济转型尚未完成** 钦州依赖港口经济和重工业（如石化），但高附加值产业（如高端制造、现代服务业）发展不足，导致居民收入增长缓慢，难以支撑高房价。 2. **城市发展不均衡，老城区更新滞后** 主城区配套落后、居住体验差，而新区开发虽快但未能形成全域均衡发展，导致房价分化明显。 3. **人口吸引力不足，人才外流严重** 尽管钦州有中马产业园等平台，但薪资水平、就业机会与南宁等城市差距较大，难以留住本地人才和吸引外来人口。 4. **房地产市场竞争不足，产品同质化** 大房企集中于新区开发，老城区缺乏高品质楼盘，导致市场供给结构失衡，难以满足多样化需求。 ### 三、提升钦州房价“物有所值”的措施 1. **优化城市空间布局，推动老城区更新** - 加快主城区旧改，提升基础设施和公共服务（如交通、教育、医疗）。 - 借鉴“房票安置”等模式，推动城市更新项目。 2. **强化产业升级，提高居民收入** - 依托中马产业园、保税区发展高端制造业和现代服务业，创造高薪岗位。 - 利用“平陆运河”契机，提升物流和贸易产业附加值。 3. **增强人口吸引力，优化人才政策** - 提供购房补贴、落户优惠，吸引外地人才和本地回流人口。 - 结合“购房入学”政策，解决子女教育问题。 4. **提升房地产产品品质，差异化竞争** - 鼓励房企开发改善型、高端型住宅，满足不同层次需求。 - 结合滨海资源（如三娘湾、茅尾海）发展旅居地产，吸引外来投资。 5. **优化政策支持，稳定市场预期** - 延续购房补贴、公积金贷款优惠等政策，提振市场信心。 - 推动“带押过户”等便利措施，激活二手房市场。 ### 结论 钦州低房价现象是经济、规划、人口等多因素综合作用的结果，反映了城市发展中的结构性短板。未来需通过产业升级、城市更新、人口政策优化等措施，提升城市综合竞争力，使房价逐步回归“物有所值”水平。同时，应避免单纯追求房价上涨，而应注重房地产市场的健康可持续发展。