作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

许多农民工在上海普陀区新城控股总部大楼内，便上演了一场特殊的春节前讨薪的戏码。

简析：

据波哥看楼市观察，这两件事放在一起，对新城控股来说，还是有点打脸的——刚提出“保信用”的新年方针，就遭遇农民工的扎堆讨薪，这对王晓松而言，是一次啪啪打脸的节奏啊，可能有点疼吧。

连农民工的工资都保证不了，不知道他们未来怎么去“保信用”？

这看起来，非常的有违和感哈。

综合来看，农民工去房企总部打地铺讨薪的，一直还是比较罕见的，如今在新城控股总部出现，并且2025年开年“第一讨”，估计两位王老板们也很恼火。

另外，最近，两位王老板烦心事情还不止这些，根据天眼查的信息显示，新城控股的多个地产开发公司，陷入了不少司法查封以及财产强制执行的官司。

再比如，新城近期公布了一则案例，其在苏州的子公司，被合作方起诉然后被判赔偿1.31亿元；前不久新城控股2026年到期的美元债，盘中出现巨大跌幅，创下了两个月以来的最大跌幅等。

总体上看，目前在行业大冷风还在继续吹的时候，新城控股的日子也不好过。

因为，上述讨薪等事件的背后，不仅是行业的整体困境，更是新城控股近年内部管理与财务问题的集中爆发的真实反映和体现。

那么，为何新城控股，在2025年开年伊始，就遭遇讨薪第一劫呢？

因为，前面不久，中央还特别发了一个文件，呼吁在年关来临之际，各地要妥善安排农民工工资的相关文件，如今新城控股这么一弄，就是给领导们上眼药啊。

再者，按理说，新城控股也是业内位数不多没有公开违约的硕果仅存的房企之一了，因此，这样来推导上述讨薪事件，如果有足够实力，绝对不会发生农民工到总部打地铺集中讨薪的事情的，毕竟，这样的事情太低级了，而且还是国家最近三令五申强调的问题，但是仍然，首先发生在新城控股，不得不引人深思。

在波哥看楼市的眼中，这实际上就可以说明很多问题——其核心就是，新城控股的资金确实遇到了比较严重的困境，不然，也绝对不可能让此类事件爆发出来，特别是在当下这个比较敏感的阶段。

历史上看，新城控股曾经因为王振华2019年猥亵案件被判入狱后，彼时通过甩卖资产和策略调整等，在公开债方面至今未破金身，近年也是业内观察的一个典型的因祸得福的案例，后面他儿子王晓松掌权后，根据当时的趋势，将业务重心转移到商业地产上，这几年还是干得有模有样的，尤其市2024年春节前后，国内一众主流房企在充分觉察到经营性业务的巨大价值后，特别是龙湖、华润和新城控股等典型房企的相关业绩数据后，都在开足马力调整业务策略和加仓商业地产的经营等。

可是，透过本次新城控股的事件，在波哥看楼市的视野里，太过倚重经营性物业的价值，在新城控股身上似乎出现了一定的反噬的情况。

下面，先来看几组相关数据。

根据新城控股2024年经营简报，全年，新城控股累计合同销售金额约401.71亿元，同比下降47.13%；累计合同销售面积约538.82万平方米，同比下降44.38%。月度销售跌幅更是多次超过40%，显著快于行业整体水平。

截至2024年前三季度，新城控股手上额现金及现金等价物，只有102.25亿元，而其短债规模，包括6.81亿元的短期借款、5.86亿元的应付票据、以及一年内到期的非流动负债125.42亿元，三者合计约138亿元。也就是说，截至2024年前三季度，新城控股的短债资金缺口，仍有36亿元。

同时，截至2024年前三季度，新城控股的应付账款仍高达462.15亿元。

此外，数据显示，截至2024年上半年，新城控股已抵押的投资性房地产总额为941亿元，还有近300亿元的投资性房地产未用作抵押，抵押率已达到76%，比较高了。

但是，综合上面的销售、现金、债务、应付账款等数据，已经入不敷出，其资金缺口接近100亿，因此，在工程款等的支付上，新城控股不得不捉襟见肘。

另外，截至 2024 年上半年，公司一、二线城市土地储备仅占 40%，远低于行业平均水平，三、四线城市土地贬值风险加剧，这不仅导致公司在市场回暖中难以受益，还带来了资产减值压力。2023 年，公司计提资产减值准备高达 55.96 亿元，占当年归母净利润的 758%，进一步影响了公司的财务状况。

期间，土地储备的结构，也严重制约了2024年销售业绩的提振，并且这个结构非短期内可以有效改变，故而，2025年，新城控股在销售上必将仍有很大压力。

其中，在商业运营方面，2024年1-11月实现含税租金收入116亿元，同比增长14.2%，全年计划含税租管费125亿元，同比增长10.4%。2024年全年累计租金收入为119.5亿元，出租率为97.86%。

这个数据，单纯从商业上看，确实不差，但是跟上述的抵押率来一起观察，这个指标是用约641亿元的商业资产抵押换来的，其租金收入的资本化率实际上并不好看，租金坪效有限。

并且，还背着一个巨额的债务和贷款包袱，步履蹒跚，是其必然了。

以上，为新城控股在经营数据上面的一些情况，目前，新城控股基本处于一个而比较尴尬的境地：

受限于土储的城市分布等弊端——在住宅等销售上，想快速起势，这要看2025年市场的整体趋势，有很多的不确定性，要看天吃饭；在商业运营上，其支撑价值还比较有限，同时还要及时偿还巨额抵押贷款的本息，对上述的大资金缺口而言，经营性业务对其大盘的有效改善作用有限。

而，任重道远。

此外，近期据相关众多媒体报道，由于王振华的回归和逐步深度介入新城控股的管控，现在业内普遍对新城控股的内部管控，存有许多的猜想。

一是，王振华和王晓松，似乎在博弈，未来怎么走，尚不好说。有业内朋友分析，王振华正在加强自己的话语权，颇有要重掌帅印的趋势。

据报道，王振华虽然没有在上市公司任职，但多次被曝参与公司管理，包括高管会议与城市项目巡查。

其回归后，新城控股已先后免去两位老部下——副总裁倪连忠与商业管理事业部原华中区域总经理袁欣的职务，并将二人移送司法处理。

此外，公司董事会秘书陈鹏与两名独立董事也于2024年底相继辞职，引发外界对公司未来人事与战略走向的广泛关注。

可见，老王一回来，就直接参与公司业务和快速干掉两位跟随自己打拼多年的老臣等，不就是要再一次树立自己权威的重大举措吗？

给小王，也是一次有效的敲打。

二是，加上这次的农民工讨薪风波，事实上也充分给老王递过来一把可以打压小王的大刀，加上自己还没那么老，以及通过业绩来洗刷和覆盖过去人生污点的强烈心理需求等，因此，在2025年，对新城控股而言，二王的实际权柄，必将迎来新的一个大变化——小王在前台蹦跶，老王在后面垂帘听政，基本上跑不掉了。

这个模式，对他们父子和公司而言，是最好的模式，不因老王以前的丑事而损伤公司品牌，而又满足了老王的上述需求；另一方面，小王，仍然可以在前面抛头露面和指点江山，也可以延续小王的过往的光环，也没有什么损伤，在公司某些会议上的问题，在回家后的晚餐上基本都可以解决和定调，对双方没任何影响。

实际上的实际，已经发生了很多的改变。

其中，有一点，老王通过清除贪腐之蛀虫和把上述的讨薪事件等一摆，在经过一系列语重心长的相关PUA后，小王根本抵抗不了，乖乖交出权柄，暗地里再禅让给老王，也基本是大概率事件了。

对此，大家可以继续观察，有关声音会越来越多。

写在最后：

综上，据波哥看楼市观察，从上述讨薪、经营数据和相关人事震荡等情况来观察，在波哥看楼市的观察视角中，我们认为，当前，新城控股，在2025年，将会出现两个重要的变化：

◢其一，经营压力将增大

新城控股曾经一直倡导的住宅和商业双轮驱动的模式，在时代的大压力下，出现了新的问题——前轮“住宅”，不断下滑，导致及时的供血效果大打折扣，；后轮“商业”，其抵押率在不断上升及其收入等难以为全盘展现出有效的价值等，这两轮都遇到了较大的问题，未来想合理推动新城控股的快速发展和逆势发展，交织之中，对其业绩和现金的现实拷问，日益变难。

如果，2025年，这两个方面不能得以有效提升，新城控股能否继续保持未破的金身，会有很大的悬念。

◢其二，内外众多变数叠加

大环境、市场态势和内部的不断变化，以及相关因素的暗流涌动等，其中，父子间能否真正貌合神合这一点，目前，也是另一个需要慢慢观察的情况，未来会引起那些变化，当下，皆难以言说。

一致全心对外，还是在内部更迭后再相机对外，其中的区别很大，其中最大的变数是：

人活一世，各有梦想。

在具体的权势和利益面前，在新城控股上，能否出现父慈子孝的完美状态，谁也说不准。

2025年 ，对新城控股，是一次非常大的考验。

大家拭目以待。