今天看到群里有朋友在讨论回龙观新盘，还是现房，中楼层四居单价49000一平，总价640万，据了解是有一些清退房源拿出来低价卖。
看大家这么关心房价，小白寻思好久没给大家盘点二手房成交价格变化了，今天盘一盘各区域，自住较好的商品房社区，最近1年的价格变化。
先从海淀开始，上地树村圆明天颂，最近一年备受争议的小区，原因这么几个。
第一，投资客很多，和隔壁新型共有产权住房一样，没下本就有不少想寻求私下交易的业主，圆明天颂去年年底左右下本后，更是一下出了小20套挂牌房源，很多人质疑该小区的结局会不会和亦庄某盘，永丰北某盘的结局一样。
第二，神秘的成交价，这个盘网传成交单价13,14,15,16,17，甚至19万都有，从小白目前了解的情况，目前该小区蓝中介，M中介均已有成交，25年每月都有成交，下本后第一套成交发生在去年10月，南侧第二排楼栋3层235平大平层成交价3800万，单价16.17万，送了两个车位，一个储物间。最近一套平层成交是4月，单价16万+，同月还有个下跃成交，235平4700万，单价20万，因为按照房本单层面积算的，还送了2个车位，如果算上地下的335平，下跃单价就是8.2万，因为很多业主都是带着车位和储物间一起卖，可以按照单价再便宜1000-2000计算。
第三，有人认为圆明周边城市界面一般，离五环太近，卧室有点小，但目前看二手成交，还有流通，未来价格是否会有松动。我认为三个节点很关键，其一，短期看周边市场，圆明周边如西北旺清河上地马连洼等高端改善小区价格都在下行，该小区未来1年能否持续走强？其二，小区满二后会出现集中挂牌，挂牌量级如何？其三，等待这波海淀朝阳乃至东西城千万级以上的改善新盘全部入市，或变为二手之后，再看价格走势。
圆明天颂成交价格变化：2022年新房开盘12万，目前3-4月二手平层成交价16万左右，下跃成交单价20万（包含两层面积单价8万+）。
再看清河，清河新城，128平高层东南3居近期成交价950万，单价7.41万，去年10月前低层825万，单价6.5万，22年峰值高楼层1050万，单价8.2万；京藏高速沿线海淀带小面积的二手次新并不多，所以清河新城每月流通还是不错的。
橡树湾五期，239平19层4居，近期成交2829万，单价11.83万，去年10月前成交单价12万+，24年这会儿是单价12-13万；提到这个盘，之前21年年初小白帮一朋友砍价买入高层大四居，当时的单价是不到10万，去年该朋友还找我询价，我说你买的合适。在这想表达的是，买房时机还是挺重要的，他是在市场火热前购入，避开了溢价，但当下小区成交低迷，暂未看到止跌迹象，房子又多，如果正在考虑购房的你，建议还是多要价格空间。
另外我觉得朱房村最大的看点为，当周边改善二手房价格走势低迷，新房还能否支棱起来，1-2个月后新盘入市小白为您揭晓答案，持续关注。
西北旺，如园3月228平成交价2130万,单价9.3万；去年10月以前8.4-9.3万；24年这会儿该户型成交单价10万左右，一边是传统横盘如园，西山壹号院单价难过10万+，一边是功德寺新盘卖的火热，海淀的市场永远让人难以捉摸。
四季青，美丽园，3月150平2层3居成交价1556万，单价10.37万；24年9月高层1525万，单价9.6万；24年同期单价11万左右。这个小区房龄很老，但环境真好，五环内低密小洋房，自住挺好。
朝阳，新北苑福熙大道，3月3居成交价75000左右，24年9月8万左右，24年3月8万+，23年10万+；新北苑一哥福熙大道为区域房价上限，大哥不上桌，周边小弟们没人敢动筷子，目前看大哥的价格走势不太给力呢。
同样为新北苑品质小区润泽公馆，3月90平左右3层南北2居，740万，成交单价85000；24年9月该户型成交单价8万左右，24年3月9万，再往前巅峰10万+，930后这个小区价格出现上涨，但和去年同期及巅峰期还存在差距。
朝青，星河湾，3月200-300平大平层成交单价9万上下，24年10月前成交单价75000左右，24年3月9万上下，巅峰10万+，朝阳东不少供地和新房入市，遗憾的是还没看到诸如酒仙桥一样的产品和配置的楼盘，来到朝青附近和星河湾掰掰手腕。目前周边新房还是以流通更为安全的100平-180平户型面积区间走量为先的安全打法。
朝青润枫水尚，3月110-130的2-3居成交单价75000左右，24年10月前70000起，24年同期约78000。巅峰也是10万单价呢，现在这个价格大悦城改善自住，还可以。
双井富力城d区，147平左右客厅南向大三居3月95000，24年10月90000,24年3月10.5万，巅峰12-13万。二手房流通维持住了，但物业没有抗住。。
再看看丰台，首经贸，万年花城五期3月90平南北高层2居成交价725万，单价81000，24年9月73000-75000；24年3月84000，总价755万。不是我不想分享丰台改善大平层的二手房价格变化，是次新范畴，在丰台找好流通强流通的小区太难了，再加上我台看不到终点的新盘供应，个人认为丰台大改的第一个春天是供地结束，新房卖完再看。。
大兴，高米店茉莉公馆，最近流通并不是很好的大户型开始出现成交了，139的低层大三居成交价757，巅峰885。
小户型3月88南北高2居57000，510万；24年9月515万，去年同期505万，23年巅峰接近600万。茉莉依然是京开沿线，靠见五环的品质次新中交易相对活跃的小区，他的王者地位看19号线真正开通，西红门东会不会分流二手成交吧。
大兴生物医药基地龙湖时代天街，近期98中楼层三居，成交价395万，单价4万，去年8月高楼层成交单价4.3万,总价425万，去年同期4.5万,总价450，23年峰值490万。刚的掉渣的板块，最好的小区不到400万能卖三居，但价格一路下跌。一边是义和庄一房难卖，一边却是“生天”板块有很多小区开春月成交能来个10套左右，主要还是配套完善，再加一个清华附，当然龙湖只有西区能上，好一点的东区貌似不在招生简章里。
大兴旧宫德贤公馆，139平低层3居踩盘时中介说单价45000，625左右就卖，但我观察1-2个月了，那套还在，小区也无其他成交，去年9月三居成交单价47000万，去年4月同期成交单价51000，总价700万，23年巅峰单价6万+，总价860万。德贤是我踩盘个人很喜欢的小区，但和价格能否止跌相比，这个板块最大的问题是流通，月均卖不了一套，这个临近四环，开车经常路过的标杆小区，说不过去。
昌平朱辛庄领秀慧谷3月89平南北2居，低楼层5.7万，总价510万，去年8月中高楼层6万+，540万左右，去年同期单价6.4万，605万，23年巅峰7万+。我个人感觉回朱板块，下半年价格压力较大，主要原因供过于求了，另外，谁要再说新房得房率比二手房高，户型更好，可以把这个小区89平南北户型图发给他学习。
通州老城玉兰湾92平纯南中低层2居成交单价48000，总价440万，节前440万左右，4月单价57000，总价510万，23年6万正常楼层，550万。这个小区物业环境品质都还行，缺点头顶飞机，另外近半年价格走势，用大老师的一首歌的歌词形容就是“请你拿了我的给我送回来，吃了我的给我吐出来”。
通州武夷花园板块融御一期，3月成交单价47000-48000，去年10月前差不多也这个价格，去年同期55000，巅峰是23年66000，这个小区优点就是新和副中心上班距离还行，缺点混搭社区，物业环境院落维护户型等都一般，而且是20层以上的大高板，东临主路，北侧被写字楼遮挡，去年年底价格回到5万内成交上来了，但最近成交又比较难了。
感谢看到这，希望你能够知道。
1.你会看到，有的房子跟去年9月比涨了，有的还在跌，其实也是提醒大家，买房不要赌，比如最近有中介跟你说，哥，这房子不买就没了，已经涨了50万了，想谈，没戏！但你思考他是不是话说一半，这个房子有可能跟去年8月比涨了50万，那会不会比去年这会儿还便宜100万呢？市场不可能一直涨价或下跌，必有淡季和旺季，挂牌量上来，成交下滑，会不会同步去年和前年下半年的走势，是你需要思考的。
2.我举的例子都是个例，不代表整个小区或整个板块的房价走势，但你买房或卖房，想要知道多少钱合适，必须从个例深入研究，否则就是盲人摸象，你想要的结果和你的预期会相差甚远。
3.每个小区后面的点评已经说的很委婉了，如果还想看诸如这样的文章，后台备注二手房找小白。
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